よくある質問

利回りとは、物件の購入価格に対して年間の家賃収入がどの程度の割合になるかを示す指標です。投資の収益性を評価する基本的な数値として使われます。詳しくは「表面利回りと実質利回りの違い」コラムで解説しています。

表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格」で算出するシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた、より現実的な収益率です。投資判断には実質利回りで比較することが重要です。利回りシミュレーターで簡単に計算できます。

一般的に物件価格の1〜3割程度の自己資金があると、金融機関の融資審査が通りやすくなります。諸費用（登記費用・仲介手数料・不動産取得税など）は物件価格の7〜10%程度が目安です。融資条件は金融機関や物件によって異なるため、事前に相談されることをおすすめします。

主なリスクとして、空室リスク・金利上昇リスク・修繕リスク・流動性リスク・自然災害リスクなどがあります。事前にリスクを把握し、適切な対策を講じることで大きな失敗を避けることが可能です。詳しくは「不動産投資の主なリスクと対策」コラムをご覧ください。

管理会社に委託することで、入居者募集・家賃回収・クレーム対応・建物メンテナンスなどの実務を任せられます。特に副業として不動産投資を行うサラリーマンオーナーにとっては、本業に支障をきたさない運営が可能になります。「アパート経営で失敗しないための5つのポイント」コラムで選び方を解説しています。

変動金利は初期の返済額が低い反面、金利上昇時に返済額が増加するリスクがあります。固定金利は返済額が一定で計画が立てやすい一方、初期金利はやや高めです。金利が数%上昇しても返済可能かシミュレーションしたうえで判断しましょう。ローンシミュレーターで返済額を試算できます。

法人化すると、所得が多い場合に個人の所得税率より法人税率の方が低くなるメリットがあります。また、経費の幅が広がり、家族への給与支払いも可能になります。一般的には不動産所得が年間900万円を超えるあたりから検討する方が多いですが、個人の状況により異なるため税理士への相談をおすすめします。

家賃収入がある場合は原則として確定申告が必要です。青色申告を選択すれば最大65万円の特別控除が受けられるほか、赤字の繰越控除などのメリットがあります。「不動産投資の確定申告ガイド」コラムで経費にできるもの・できないものを整理しています。

家賃の適正化、インターネット無料設備の導入、水回りのリフォーム、物件写真の改善、複数の不動産会社への募集依頼など、複数の施策を組み合わせることが効果的です。詳しくは「空室対策の実践テクニック」コラムで具体的な方法を紹介しています。

ペット可物件は供給が少ないため、新たな需要を取り込める可能性があります。ただし、原状回復費用の増加や他の入居者への影響も考慮する必要があります。敷金の上乗せや原状回復に関する特約を設けるなど、リスク対策を行ったうえで導入を検討しましょう。

減価償却が終了するタイミング、大規模修繕の前、周辺環境の変化（再開発など）で価格が上昇した時期が検討ポイントです。所有5年超で長期譲渡所得（税率約20%）が適用されるため、税負担の面からも5年超の保有が有利です。「収益物件の売却タイミング」コラムで詳しく解説しています。

仙台は東日本大震災の経験があるエリアであり、地震保険への加入は強くおすすめします。地震保険は火災保険とセットで加入する必要があります。建物の耐震性能や立地のハザードマップも確認し、リスクに備えましょう。

仙台は東北最大の都市として、学生・転勤者・ビジネスパーソンによる安定した賃貸需要があります。エリアごとに入居者層が異なり、青葉区は単身者・学生、太白区・泉区はファミリー層が中心です。「仙台の賃貸市場動向」コラムで最新トレンドを分析しています。

築古物件は取得価格が安いため高い利回りが期待できますが、修繕費用の増加や空室リスクの高まりに注意が必要です。購入前にインスペクション（建物状況調査）を実施し、今後の修繕計画と費用を見積もったうえで投資判断を行うことが重要です。

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