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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報各務原市は岐阜県南部に位置する人口約14.3万人の都市で、航空自衛隊岐阜基地と川崎重工業岐阜工場を擁する「航空宇宙産業のまち」です。名鉄各務原線で名古屋市中心部まで約45〜55分で通勤でき、名古屋圏のベッドタウンとしての性格も持ちます。
| 項目 | 各務原市 | 岐阜市（参考） | |------|---------|-------------| | 人口（2025年） | 約14.3万人 | 約39.5万人 | | 世帯数 | 約6.2万世帯 | 約17.5万世帯 | | 1K賃料相場 | 3.5〜5.0万円 | 3.8〜5.5万円 | | 空室率目安 | 6〜10% | 7〜11% | | 名古屋駅までの所要時間 | 約45〜55分 | 約20分（JR） | | 主要鉄道 | 名鉄各務原線・JR高山線 | JR東海道線・名鉄 |
航空自衛隊岐阜基地は航空機の試験・評価を担う飛行開発実験団が所在する重要拠点であり、約2,500人の自衛官が勤務しています。自衛隊の異動サイクル（2〜3年）に伴い、定期的な入退去が発生します。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 基地所在隊員数 | 約2,500人 | | 異動サイクル | 2〜3年 | | 官舎充足率 | 約60〜70% | | 民間賃貸利用者（推定） | 約700〜900人 | | 住居手当上限 | 28,000円/月 |
官舎に入居できない隊員や、家族の都合で民間賃貸を選ぶ隊員が一定数存在します。住居手当の上限（28,000円）を考慮すると、賃料3.0〜5.0万円の1K〜2DK物件が最も需要にマッチします。
| エリア | 1K賃料 | 表面利回り | 空室率 | 自衛隊関連比率 | |--------|--------|----------|--------|-------------| | 三柿野駅周辺 | 3.5〜4.5万円 | 10〜14% | 5〜8% | 約30% | | 各務原市役所前駅 | 3.8〜5.0万円 | 9〜12% | 6〜9% | 約20% | | 六軒駅周辺 | 3.2〜4.2万円 | 11〜15% | 7〜10% | 約25% | | 蘇原駅周辺 | 3.5〜4.5万円 | 10〜14% | 6〜9% | 約30% |
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる川崎重工業岐阜工場は航空機・ヘリコプターの製造拠点であり、防衛省向けの航空機組立や民間航空機のコンポーネント製造を行っています。
| 企業・事業所 | 従業員数（推定） | 業種 | 賃貸への影響 | |------------|---------------|------|------------| | 川崎重工業岐阜工場 | 約3,500人 | 航空機製造 | 法人契約あり | | 川崎重工業各務原工場 | 約1,500人 | 航空機部品 | 法人契約あり | | KHI系列サプライヤー | 約2,000人 | 部品加工 | 個人・法人混在 | | その他航空関連企業 | 約1,500人 | 各種 | 個人中心 |
川崎重工業の正社員は法人借り上げ社宅で入居するケースが多く、家賃滞納リスクが低い優良テナントです。転勤者の入居が中心のため、築浅・設備充実の物件が好まれます。
| 対象 | 想定賃料 | 間取り | 契約形態 | |------|---------|-------|---------| | 単身者（若手） | 4.0〜5.5万円 | 1K〜1LDK | 法人契約 | | 単身者（管理職） | 5.5〜7.0万円 | 1LDK〜2LDK | 法人契約 | | 家族帯同 | 7.0〜10.0万円 | 2LDK〜3LDK | 法人契約 | | 期間工・派遣 | 3.5〜4.5万円 | 1K | 法人・個人 |
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる名鉄各務原線は各務原市の東西を横断する鉄道路線で、犬山経由で名鉄名古屋駅まで接続しています。名古屋通勤者にとっては家賃が名古屋市内の6〜7割で済む経済的メリットがあります。
| 駅名 | 名古屋駅までの所要時間 | 1K賃料 | 名古屋市内との差額 | |------|---------------------|--------|----------------| | 新那加 | 約45分 | 3.8〜5.0万円 | ▲1.5〜2.5万円 | | 各務原市役所前 | 約48分 | 3.8〜5.0万円 | ▲1.5〜2.5万円 | | 三柿野 | 約50分 | 3.5〜4.5万円 | ▲2.0〜3.0万円 | | 蘇原 | 約52分 | 3.5〜4.5万円 | ▲2.0〜3.0万円 | | 名電各務原 | 約55分 | 3.2〜4.2万円 | ▲2.5〜3.5万円 |
名古屋市内1Kの平均賃料5.5〜7.0万円と比較すると、各務原市は大幅に安く、通勤時間を許容できる層には魅力的な選択肢です。
世界淡水魚園水族館「アクア・トトぎふ」は年間約50万人、隣接のオアシスパークと合わせて年間約200万人が訪れます。ただし車アクセス前提の郊外立地のため、賃貸市場への直接的な影響は限定的です。
| 比較項目 | 各務原市 | 岐阜市 | |---------|---------|--------| | 人口規模 | 約14万人 | 約39万人 | | 人口増減率 | ▲0.3%/年 | ▲0.4%/年 | | 1K利回り目安 | 10〜14% | 8〜12% | | 物件価格 | 安い | やや高い | | 大学の学生数 | 少ない | 約12,000人 | | 法人契約率 | 高い（自衛隊・川重） | 中程度 | | 名古屋通勤 | 45〜55分 | 約20分（JR） | | 投資の特徴 | 自衛隊・製造業の安定需要 | 都市規模・大学需要 |
各務原市は岐阜市より物件価格が安く利回りが高い一方、名古屋へのアクセスでは岐阜市が大幅に優位です。自衛隊・川崎重工の安定需要を狙うなら各務原市、都市規模と流動性を重視するなら岐阜市が適しています。
各務原市の不動産投資は、航空自衛隊岐阜基地と川崎重工業の安定した雇用に支えられた堅実なマーケットです。防衛予算は増額傾向にあり航空機製造の海外移管リスクも低いため、需要の持続性が期待できます。名鉄各務原線の駅徒歩圏で、賃料3.5〜5.0万円帯の1K〜1LDK物件を狙うのが最も確度の高い投資戦略です。
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