岐阜県の賃貸市場動向2026｜名古屋のベッドタウン需要

岐阜県の不動産投資環境 ── 概要

岐阜県は人口約193万人（2026年時点推計）を擁する中部地方の県です。県庁所在地の岐阜市（約40万人）はJR東海道本線・名鉄名古屋本線で名古屋駅まで約20〜30分という好アクセスを誇り、名古屋経済圏のベッドタウンとして重要な位置を占めています。

岐阜県は南部の濃尾平野（岐阜市・大垣市・各務原市など）と、北部の飛騨地方（高山市・飛騨市など）で不動産市場の性格が大きく異なります。投資対象としては名古屋通勤圏の南部エリアが中心であり、飛騨地方は観光需要を除けば賃貸市場としての規模は限定的です。

主要都市の賃貸投資指標

名古屋通勤圏としての強み

岐阜県南部の最大の投資メリットは、名古屋中心部への通勤利便性と物件価格の安さの両立です。名古屋市内と比較して物件価格は3〜5割程度安く、その分利回りが高くなります。

岐阜市 ── 県都の安定需要

岐阜駅はJR東海道本線と名鉄が乗り入れ、名古屋駅まで快速で約20分です。駅前には岐阜シティ・タワー43をはじめとした再開発ビルが立ち、都市機能の集約が進んでいます。

岐阜大学、岐阜薬科大学、朝日大学などの教育機関があり、学生需要も安定しています。2024年に岐阜大学と名古屋大学の法人統合（東海国立大学機構）が完了しており、大学間連携の強化が教育関連需要にプラスの影響を与えています。

各務原市 ── 航空宇宙産業の城下町

各務原市には航空自衛隊岐阜基地と川崎重工業の航空宇宙カンパニーが立地しており、防衛・航空宇宙関連の安定した雇用が賃貸需要を支えています。自衛隊員向けの賃貸需要は景気変動に左右されにくく、安定した入居者層として魅力的です。

大垣市 ── IT企業とものづくりの融合

大垣市は「ソフトピアジャパン」を中心としたIT産業の誘致に早くから取り組んでおり、IT企業のオフィス集積が特徴です。製造業の基盤も厚く、IT×ものづくりの融合による新たな雇用創出が賃貸需要を下支えしています。

2026年の注目トレンド

リニア中央新幹線の岐阜県駅

リニア中央新幹線の岐阜県駅（仮称）は中津川市付近に設置される予定です。開業時期は不透明ですが、開業すれば東濃エリアの交通利便性が劇的に向上し、不動産市場に大きなインパクトを与えます。ただし、現時点での先行投資はリスクが高いため慎重な判断が求められます。

製造業のEVシフト

岐阜県は自動車部品産業が盛んであり、EVシフトに伴う産業構造の変化が雇用に影響を与える可能性があります。一方で、EV用部品の新規需要も発生しており、産業転換の動向を注視することが重要です。

高山市の観光需要

飛騨高山は外国人観光客に人気の観光地であり、観光業従事者向けの賃貸需要が存在します。ただし、飛騨地方の人口減少は深刻であり、観光需要に依存した投資はリスクが高いことを認識すべきです。

実質利回りシミュレーション

岐阜市・駅周辺の場合（区分マンション・1K）

• 物件価格：400万円、家賃：4.0万円/月（表面利回り12.0%）
• 管理費・修繕積立金：1.1万円/月
• 固定資産税：3.5万円/年
• 空室率：12%（1.4ヶ月/年）
• 実質利回り：約7.0%

各務原市の場合（区分マンション・1DK）

• 物件価格：350万円、家賃：3.8万円/月（表面利回り13.0%）
• 管理費・修繕積立金：1.0万円/月
• 固定資産税：3.0万円/年
• 空室率：12%（1.4ヶ月/年）
• 実質利回り：約7.5%

各務原市は航空宇宙産業と自衛隊基地の安定需要により、空室率が低い傾向にあります。名古屋通勤も可能な立地であり、複合的な需要を取り込めるエリアです。

投資戦略の使い分け

名古屋通勤需要型 → 岐阜市

JR・名鉄で名古屋駅まで30分圏内の物件に絞り込む戦略です。名古屋市内と比較して物件価格が3〜5割安く、通勤者にとってコストパフォーマンスの高い居住地として需要があります。駅徒歩圏を重視した物件選定が鍵です。

防衛産業連動型 → 各務原市

航空自衛隊岐阜基地や川崎重工業の従業員をターゲットにする戦略です。公務員・大手企業社員は安定した入居者であり、法人契約の比率が高い傾向にあります。

IT産業連動型 → 大垣市

ソフトピアジャパン周辺のIT企業従業員をターゲットにする戦略です。IT人材は比較的若く、所得水準も安定しているため、質の高い入居者が期待できます。

リスクと注意点

• 名古屋経済への依存：名古屋圏の景況変化が岐阜県の賃貸需要に直結するリスク
• 水害リスク：長良川・木曽川流域のエリアは水害リスクがあり、ハザードマップの確認が必須
• 新築供給の増加：名古屋通勤需要を見込んだ新築アパートの供給が増加しており、競合が激化
• 車社会：岐阜市駅前を除き、駐車場のない物件は入居付けが困難
• 南北格差：飛騨地方は人口減少が深刻で、賃貸市場としての持続性に疑問

高山市の観光関連需要

飛騨高山は外国人観光客に人気の高い観光地であり、「ミシュラン・グリーンガイド」で三つ星を獲得しています。観光業従事者向けの賃貸需要が存在しますが、飛騨地方の人口減少は深刻であり、観光需要に依存した投資はリスクが高いことを認識すべきです。投資を検討する場合は、高山駅周辺の通年雇用者向け物件に限定し、季節労働者向けの物件は避けるのが賢明です。

中津川市のリニア効果

リニア中央新幹線の岐阜県駅（仮称）は中津川市付近に設置される予定です。開業時期は不透明ですが、将来的には名古屋・東京の両方向への超高速アクセスが実現し、周辺の不動産市場に大きなインパクトを与える可能性があります。ただし、現時点での先行投資はリスクが高いため、慎重な判断が求められます。

まとめ

岐阜県の賃貸市場は、名古屋通勤圏としての安定需要が最大の強みです。名古屋市内と比較して高い利回りが確保でき、通勤利便性も優れている岐阜市・各務原市は、中部エリアでバランスの取れた投資先といえます。

投資にあたっては、JR・名鉄の駅徒歩圏を重視し、名古屋への通勤時間30分以内のエリアに限定するのが堅実な戦略です。水害リスクのあるエリアを避け、ハザードマップを必ず確認した上で物件を選定しましょう。

駐車場の確保は群馬県と同様に必須条件であり、車社会を前提とした物件選定が成功の鍵です。

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