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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報静岡県は約358万人の人口を擁し、**静岡市（約68万人）と浜松市（約79万人）**の二大政令市が県内賃貸市場の中核を形成しています。東海道新幹線で東京・名古屋の中間に位置する地理的優位性と、製造業を中心とした堅実な経済基盤が特徴です。
2026年の静岡県賃貸市場は、二大都市の性格の違いが投資戦略に直結します。静岡市は県庁所在地として行政・商業機能が集積する一方、浜松市はヤマハ・スズキ・浜松ホトニクスなど製造業の本社・工場が集積する産業都市です。
県全体では緩やかな人口減少が続いていますが、両政令市の駅周辺エリアは比較的安定した需要を維持しています。
| 指標 | 静岡市 | 浜松市 | 沼津市 | 富士市 | 磐田市 | |------|--------|--------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約68万人 | 約79万人 | 約18万人 | 約24万人 | 約16万人 | | 家賃相場（1K） | 4.0〜6.0万円 | 3.8〜5.8万円 | 3.5〜5.0万円 | 3.5〜5.0万円 | 3.5〜5.0万円 | | 表面利回り（一棟） | 7.5〜11.0% | 8.0〜12.0% | 9.0〜13.0% | 9.0〜13.0% | 8.5〜12.5% | | 空室率 | 10〜15% | 10〜15% | 12〜17% | 12〜17% | 11〜16% | | 主要産業 | 行政・商業・水産 | 自動車・楽器・光技術 | 商業・水産 | 製紙・製造業 | 自動車・楽器 | | 人口増減 | 減少（緩やか） | 減少（緩やか） | 減少 | 減少 | 微減 |
静岡市は県庁所在地として行政機関・企業の支店が集積しており、転勤族・公務員の賃貸需要が安定しています。JR静岡駅は新幹線ひかりの一部が停車し、東京駅まで約60分というアクセスの良さが強みです。
**葵区（静岡駅〜新静岡エリア）**が賃貸市場の中心です。繁華街・商業施設が集積する呉服町・紺屋町周辺は、単身者の需要が堅調です。静岡大学や常葉大学の学生需要も下支えとなっています。
駿河区は住宅地として落ち着いたエリアであり、ファミリー層の賃貸需要が中心です。東静岡駅周辺はグランシップ（静岡県コンベンションアーツセンター）の立地もあり、利便性と居住環境のバランスが取れています。
静岡市の課題は、人口減少のペースがやや速いことです。県庁所在地でありながら、東京・名古屋への人口流出が続いており、特に若年層の流出は賃貸市場にとって長期的なリスクとなります。
浜松市は**ヤマハ（楽器・バイク）、スズキ（自動車）、浜松ホトニクス（光技術）**を筆頭とする製造業の集積が経済基盤です。これらの企業の雇用が賃貸需要を直接的に支えています。
浜松駅周辺の再開発が進行中であり、商業施設・オフィスの集積度が向上しています。新幹線ひかりの停車駅として東京・名古屋へのアクセスも良好であり、出張ビジネスパーソンの短期賃貸需要も存在します。
浜松市の特徴として、外国人労働者の割合が高い点が挙げられます。ブラジル人をはじめとする外国人コミュニティが形成されており、外国人向け賃貸のニーズが他都市より大きい市場です。この需要に対応できる物件は、差別化要因となります。
製造業依存度が高いため、景気変動の影響を受けやすい点は注意が必要です。自動車産業のEV化に伴う構造変化は、長期的な雇用動向に影響を及ぼす可能性があります。
静岡県東部は東京圏に近接しており、沼津市・三島市はJR東海道線で東京方面への通勤も可能なエリアです。
三島市は三島駅に新幹線こだまが全便停車し、東京駅まで約50分というアクセスが魅力です。テレワーク普及に伴い、三島駅周辺のマンション需要が増加傾向にあります。「新幹線通勤×地方居住」のモデルケースとして注目されています。
沼津市は商業・飲食の集積度が東部エリアで最も高く、沼津港周辺の活気が都市の魅力を高めています。ただし、人口減少のペースは速く、郊外部の空室率上昇には注意が必要です。
浜松市の周辺都市である磐田市・掛川市も、製造業を基盤とした賃貸需要を持っています。
磐田市はヤマハ発動機の本社所在地であり、関連企業の従業員需要が安定しています。JR東海道本線の磐田駅周辺は生活利便性が確保されており、単身者・ファミリー層の需要が存在します。
掛川市は新幹線こだまの停車駅を擁し、交通利便性は高いエリアです。製茶業のほか、近年は物流拠点としての機能も強化されており、物流関連従事者の居住需要が新たに発生しています。
いずれの都市も人口は微減傾向にあるため、駅周辺に投資を絞り、高利回りを確保する戦略が適切です。
静岡県は南海トラフ地震の想定被害が最も大きい県の一つであり、不動産投資において地震・津波リスクの評価は最優先事項です。
駿河湾沿岸部は津波浸水想定区域が広く、特に焼津市・藤枝市の沿岸部、沼津市の港湾エリアは高いリスクが指摘されています。投資対象として沿岸部の物件を検討する場合は、ハザードマップで浸水深を確認し、標高と建物構造を慎重に評価しましょう。
内陸部・高台の物件を優先することで、津波リスクを大幅に低減できます。静岡市の山側エリアや、浜松市の丘陵地帯は相対的にリスクが低い投資先です。
地震保険への加入は必須であり、保険料は静岡県が全国で最も高い区分に分類されています。この保険コストを利回り計算に必ず織り込みましょう。
静岡県での賃貸経営において、いくつかの実務的な留意点があります。
車社会への対応：静岡県は自動車保有率が高く、特に浜松市は「車がないと生活できない」エリアが大部分です。駐車場の確保は物件選定の必須条件であり、1世帯あたり1〜2台分の駐車スペースが求められます。
新幹線通勤者への対応：三島市・静岡市から東京方面への新幹線通勤者が増加傾向にあります。これらの入居者は高い家賃支払い能力を持つ一方、設備水準への要求も高い傾向があります。
台風・風水害への備え：静岡県は台風の通過ルートにあたることが多く、暴風・大雨による被害リスクがあります。排水設備の整備と火災保険の風水害補償の確認が重要です。
管理会社の選定：静岡市・浜松市には一定数の管理会社が存在しますが、東京・大阪と比較すると選択肢は限られます。地元の賃貸市場に精通した管理会社を選ぶことが、安定経営の鍵となります。
投資機会
リスク要因
静岡県は東京・名古屋の中間という地理的優位性を持ちますが、両大都市圏への人口流出が課題です。リニア中央新幹線の開業後は、名古屋圏との人的交流が変化する可能性があり、静岡県の賃貸市場にも間接的な影響が及ぶ可能性があります。
三島市の新幹線通勤需要や浜松市の製造業需要など、各都市の強みを活かした投資が求められます。県全体の人口減少を前提としつつも、駅周辺の「点」への集中投資により安定したリターンを確保する戦略が有効です。
静岡県の賃貸市場は、静岡市の行政型と浜松市の産業型という性格の異なる二大市場で構成されています。投資目的に応じてどちらの都市を選ぶかが最初の重要な判断となります。
いずれの都市でも、新幹線駅・JR駅の徒歩圏内という立地条件が賃貸需要の安定性に直結しています。南海トラフ地震への備えとして、ハザードマップの確認と耐震性の確保は必須事項です。
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