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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報岐阜市は人口約40万人を擁する岐阜県の県庁所在地です。JR東海道本線で名古屋駅まで約20分、名鉄名古屋本線でも約30分と名古屋圏の通勤圏内に位置しており、名古屋市と比較して大幅に安い家賃で広い住居を確保できるベッドタウンとしての需要が最大の特徴です。
岐阜大学（2021年に名古屋大学と法人統合し東海国立大学機構に）を擁する学術都市としての側面、航空宇宙・自動車関連の製造業が集積する工業都市としての側面を併せ持ち、多層的な賃貸需要構造を形成しています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 人口 | 約40万人 | | 世帯数 | 約18万世帯 | | ワンルーム・1K平均家賃 | 3.5〜5.0万円 | | 1LDK〜2DK平均家賃 | 5.0〜6.5万円 | | 2LDK〜3LDK平均家賃 | 6.0〜8.5万円 | | 空室率（住宅全体） | 約14% | | 持ち家比率 | 約60% |
岐阜市最大の賃貸需要ドライバーは名古屋市への通勤需要です。JR岐阜駅から名古屋駅まで快速で約20分という利便性と、名古屋市との大きな家賃差が通勤族を引き付けています。
| 比較項目 | 岐阜市 | 名古屋市（中心部） | |---------|-------|-----------------| | 1LDK家賃 | 5.0〜6.0万円 | 7.5〜10.0万円 | | 2LDK家賃 | 6.0〜7.5万円 | 9.0〜13.0万円 | | 3LDK家賃 | 7.0〜8.5万円 | 10.0〜15.0万円 | | 定期代（JR1ヶ月） | 約12,000円 | — | | 月額差額 | 2.0〜5.0万円の節約 | 基準 |
JR岐阜駅・名鉄岐阜駅周辺に需要が集中しています。特にJR東海道本線沿線で駅徒歩15分以内の物件が最も回転率が高く、ファミリー層は駅から少し離れても広さを重視する傾向があります。
岐阜大学は約5,500人の学生を擁する国立大学で、2021年に名古屋大学と法人統合しました。柳戸キャンパスに全学部が集約されており、周辺に学生向け賃貸市場を形成しています。
| 学部 | 学生数（概算） | 一人暮らし比率 | |------|--------------|-------------| | 教育学部 | 約800人 | 約55% | | 地域科学部 | 約400人 | 約50% | | 医学部 | 約900人 | 約60% | | 工学部 | 約1,500人 | 約65% | | 応用生物科学部 | 約800人 | 約60% |
岐阜市および周辺エリアには航空宇宙・自動車関連の製造業が集積しています。
これらの企業からの法人契約需要が安定的に存在し、特に川崎重工業関連の転勤者は各務原市・岐阜市にまたがるエリアで物件を探す傾向があります。
岐阜県庁、岐阜地方裁判所、国の出先機関が岐阜市中心部に集中しています。年度末の人事異動に伴う公務員の転入需要は毎年安定的に発生し、法人契約中心で経営リスクの低いテナント層です。
名古屋通勤族・転勤族の需要が最も集中するエリア。商業施設も充実し、利便性が高い。ワンルーム4.0〜5.0万円、1LDK 5.5〜6.5万円。空室率は市内最低水準。
岐阜市の旧市街地。県庁に近く公務員需要がある一方、再開発途上で物件によっては空室リスクも。築古物件の高利回り投資に適するケースがあります。
岐阜大学キャンパス至近の学生エリア。ワンルーム2.8〜4.0万円。学生需要に特化した物件で安定稼働が見込めます。
長良川沿いの住宅地で、ファミリー層に人気。教育環境が良好で、2LDK〜3LDK 6.5〜8.5万円。持ち家購入前のファミリー需要が中心。
川崎重工業や航空自衛隊岐阜基地に近く、製造業従事者・自衛隊員の需要がある。1LDK〜2LDK 4.5〜6.0万円。法人契約比率が高い。
JR岐阜駅徒歩15分以内の1LDK〜2LDK、月額5.0〜7.0万円。名古屋との家賃差メリットを最大限に活かし、通勤利便性で入居者を獲得します。
柳戸・黒野エリアのワンルーム・1K、月額2.8〜4.0万円。物件取得価格が安く、表面利回り12%以上を狙えるエリアです。
岐阜駅周辺〜各務原寄りの1LDK〜2LDK、月額4.5〜6.5万円。製造業・自衛隊の法人契約で安定収入を確保します。
岐阜市は名古屋通勤族・岐阜大学学生・製造業法人契約という三大需要源を持つ40万人都市です。名古屋市との家賃差メリットが通勤族を引き付ける構造は今後も続くと見込まれ、安定した賃貸市場が期待できます。利回り計算ツールで名古屋市との投資効率を比較し、エリア比較ツールで岐阜市内各エリアの特性を把握した上で投資判断を行いましょう。