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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報岐阜市は人口約40万人の岐阜県庁所在地です。JR東海道線で名古屋駅まで約20分という抜群のアクセスを持ちながら、物件価格は名古屋市の半額程度という価格優位性があります。名古屋のベッドタウンとして安定した賃貸需要があり、地方都市としては魅力的な投資市場を形成しています。
| 指標 | 数値 | |------|------| | 人口 | 約40万人 | | 世帯数 | 約18万世帯 | | 人口増減率（年間） | △0.3〜0.5% | | 主要産業 | 製造業・商業・サービス業 | | ワンルーム平均家賃 | 3.8〜5.0万円 | | 1LDK平均家賃 | 5.0〜6.8万円 | | 2LDK平均家賃 | 5.8〜7.8万円 | | 表面利回り目安 | 8〜14% | | 空室率 | 12〜18% |
| 物件タイプ | 表面利回り | 平均家賃 | 空室率目安 | |-----------|-----------|---------|-----------| | ワンルーム・1K | 10〜14% | 3.8〜5.0万円 | 14〜20% | | 1LDK・2DK | 8〜12% | 5.0〜6.8万円 | 10〜16% | | 2LDK・3DK | 8〜11% | 5.8〜7.8万円 | 10〜15% | | 戸建て | 9〜13% | 5.5〜8.0万円 | 8〜14% |
岐阜市の最大の投資魅力は、名古屋へのアクセスの良さと物件価格の安さのギャップにあります。名古屋で同じ利回りを実現しようとすると、はるかに高い投資額が必要になります。
| 項目 | 岐阜市 | 名古屋市 | |------|--------|---------| | ワンルーム家賃 | 3.8〜5.0万円 | 5.0〜7.0万円 | | 中古マンション坪単価 | 30〜60万円 | 70〜130万円 | | 中古アパート（築20年・6戸） | 1,500〜3,000万円 | 3,000〜6,000万円 | | 表面利回り目安 | 8〜14% | 5〜8% | | 通勤時間（JR快速） | — | 約20分 |
| 路線 | 行先 | 所要時間 | |------|------|---------| | JR東海道線快速 | 名古屋駅 | 約20分 | | 名鉄名古屋本線 | 名鉄名古屋駅 | 約30分 | | JR東海道線 | 大垣駅 | 約13分 | | JR高山本線 | 高山駅 | 約140分 |
名古屋通勤層は20〜40代の社会人が中心で、岐阜駅から徒歩15分圏内の1LDK〜2LDKが人気です。車社会の岐阜においても、駅近物件は名古屋通勤者に確実な需要があります。
岐阜県は製造業が盛んな地域で、岐阜市周辺にも多くの工場・事業所があります。航空宇宙産業（各務原市）、自動車関連（関市・美濃加茂市）などの従業員が岐阜市内に居住するケースが多く、安定した賃貸需要を形成しています。
| 産業・企業 | 所在地 | 岐阜市への通勤 | |-----------|--------|--------------| | 川崎重工（航空宇宙） | 各務原市 | 車で約20分 | | 自動車部品メーカー群 | 関市・美濃加茂市 | 車で30〜40分 | | アパレル・繊維産業 | 岐阜市内 | 市内 | | 大手小売・サービス業 | 岐阜市内 | 市内 |
岐阜駅北口は再整備により、ペデストリアンデッキや商業施設が整備されています。駅前の利便性向上に伴い、駅周辺の賃貸需要が強まっています。
| エリア | 利回り目安 | 特徴 | |--------|-----------|------| | 岐阜駅北口 | 8〜11% | 再整備効果、通勤者需要 | | 岐阜駅南口 | 9〜12% | 住宅街、単身者需要 | | 加納・茶所 | 10〜13% | 名鉄沿線、価格帯安め | | 柳津・岐南 | 10〜13% | 郊外型、ファミリー需要 |
| エリア | 利回り目安 | 特徴 | |--------|-----------|------| | 岐阜駅周辺 | 8〜11% | 名古屋通勤者需要 | | 柳ヶ瀬・金宝町 | 9〜12% | 繁華街周辺、単身者需要 | | 長良・鷺山 | 10〜13% | 岐阜大学周辺、学生需要 | | 岐阜大学周辺 | 10〜14% | 学生需要安定 | | 各務原方面 | 10〜13% | 工場通勤者、法人需要 | | 北部山間部 | 12〜16% | 超高利回り、需要限定 |
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格（築20年・6戸） | 1,500万円 | | リノベーション費用 | 180万円（30万円×6戸） | | 投資総額 | 1,680万円 | | 月額家賃収入（5.5万円×6戸） | 33万円 | | 年間家賃収入 | 396万円 | | 表面利回り | 23.6% | | 管理費・修繕費（年間） | △38万円 | | 固定資産税（年間） | △16万円 | | 空室損（14%見込み） | △55万円 | | 実質手取り収入 | 287万円 | | 実質利回り | 約17.1% |
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格（築28年・6戸） | 600万円 | | リノベーション費用 | 120万円（20万円×6戸） | | 投資総額 | 720万円 | | 月額家賃収入（3.8万円×6戸） | 22.8万円 | | 年間家賃収入 | 273.6万円 | | 表面利回り | 38.0% | | 管理費・修繕費（年間） | △28万円 | | 固定資産税（年間） | △8万円 | | 空室損（18%見込み） | △49万円 | | 実質手取り収入 | 188.6万円 | | 実質利回り | 約26.2% |
岐阜市は岐阜駅周辺を除いて車社会であり、駐車場の確保が入居率に大きく影響します。ファミリー物件は2台分の駐車場が求められるケースもあります。
岐阜市内を流れる長良川は過去に大規模な水害をもたらした歴史があります。長良川沿いの物件を検討する際は、ハザードマップで浸水リスクを確認することが必須です。
岐阜市は年間0.3〜0.5%のペースで人口が減少しています。名古屋通勤圏としての需要は底堅いですが、郊外エリアでは空室率の上昇が見込まれます。駅周辺・大学周辺に投資を絞ることが重要です。
岐阜市は名古屋20分のアクセスと名古屋の半額水準の物件価格という明確な投資メリットを持つ市場です。表面利回り8〜14%は名古屋圏では最も魅力的な水準であり、40万人の人口基盤が賃貸市場の厚みを支えています。
投資判断にあたっては、利回り計算ツールで名古屋市との利回り比較を行い、投資シミュレーションで駐車場コストを含めた長期収支を検証することをおすすめします。