公務員の不動産投資｜副業規定と5棟10室基準の注意点

公務員は不動産投資ができるのか

公務員は国家公務員法および地方公務員法により兼業（いわゆる副業）が制限されていますが、不動産投資そのものが一律に禁止されているわけではありません。人事院の Q&A では、自分が所有する不動産を賃貸すること（すでに賃貸されている不動産を相続して貸主になることも含む）は可能で、一定の規模に満たない小規模な賃貸なら申請も不要とされています（人事院「一般職の国家公務員の兼業について（Q&A集）」）。

ただし、一定の規模を超えると「自営」に当たり、国家公務員は承認、地方公務員は任命権者の許可が必要になります。その規模の線引きは国家公務員と地方公務員で決まり方が違うため、投資開始前の組織内確認が欠かせません。この線引きの誤解こそが、公務員投資家にとって最大のリスクです。

法的な枠組みを理解しておけば、収入が安定しているという公務員の強みを活かしながら、長期の資産形成に取り組めます。

5棟10室基準とは何か、そしてその限界

基準の概要と税務上の位置付け

5棟10室基準とは、建物の貸付けが「事業として」行われているかを判定する所得税の目安です。国税庁は、アパート等は貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上なら、原則として事業として行われているものとして扱うとしています（国税庁 No.1373）。どちらの規模でも、家賃による所得は「不動産所得」です。

事業的規模かどうかによる主な違い（令和8年分までの控除額）：

• 事業的規模未満（5棟10室未満）：

  • 青色申告特別控除：最高10万円
  • 建物の取壊しなどの資産損失：その損失を差し引く前の不動産所得の金額が必要経費算入の限度
  • 青色事業専従者給与・事業専従者控除：適用なし

• 事業的規模（5棟10室以上）：

  • 青色申告特別控除：正規の簿記（一般的には複式簿記）による記帳などの要件を満たせば最高55万円、電子帳簿保存か e-Tax 申告なら最高65万円（国税庁 No.2072）
  • 資産損失：全額を必要経費に算入
  • 青色事業専従者給与・事業専従者控除：適用あり

令和9年分以後は控除額と要件の見直しが示されているので（財務省「令和8年度税制改正の大綱」）、申告する年分の要件を確かめてください。また、この区分は所得税のためのもので、公務員の兼業規制の判断は別の制度で行われる点に注意が必要です。

公務員の兼業規制における5棟10室基準の位置付け

国家公務員の場合：国家公務員法103条は自ら営利企業を営むこと（自営）を禁じ、人事院規則14-8 に基づき所轄庁の長等の承認を得た場合に限って認めています（国家公務員法）。人事院の運用通知（令和8年4月1日施行の改正後）は、不動産・駐車場の賃貸が次のいずれかに当たると「自営」として扱います（人事院規則14-8の運用について）。

• 独立家屋が5棟以上、またはアパート等の独立的に区画された部分が10室以上
• 土地の賃貸契約が10件以上、駐車場は駐車台数が10台以上か、建築物である駐車場・機械設備を設けた駐車場
• 娯楽・遊技の設備を設けた不動産や、旅館・ホテルなど特定の業務に使う建物の賃貸
• 賃貸料収入が合わせて年額1,000万円以上（建物の賃貸だけで、床面積の合計が600平方メートル未満のときを除く）

賃貸料収入の基準は、令和8年3月までは年額500万円でした（人事院「自営兼業制度の見直しについて（概要）」）。基準は改正されることがあるため、古い解説の数字をそのまま信じないことが大切です。

地方公務員の場合：地方公務員法38条は、任命権者の許可を受けなければ自ら営利企業を営んではならないと定め、許可の基準は人事委員会規則で定めることができるとしています（地方公務員法）。基準は自治体ごとに異なり、国家公務員と同じ数字とは限りません。総務省は各団体に、具体的な許可基準を設けて公表するよう求めています（総務省 令和7年6月11日通知）。

実務的な問題点：

• 地方公務員は所属する自治体によって基準が異なり、同じ規模でも扱いが変わることがある
• 基準は時間の経過で改正されることがある（国家公務員の賃料収入の基準の引上げがその例）
• 転勤で空いた自宅を貸す場合も、ほかに貸している不動産があれば合算して規模を判断する（人事院 Q&A）

「5棟10室未満なら大丈夫」という単純な判断は危険です。国家公務員が承認を受けるときは、次の点が確かめられます：

• 官職と賃貸する不動産との間に、特別な利害関係やそのおそれがないこと（許認可・検査・国税の査定・契約などの関係）
• 入居者の募集・家賃の集金・維持管理などを事業者に委ねること等により、職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること
• そのほか公務の公正性・信頼性の確保に支障が生じないこと

公務員が不動産投資を行う構造的優位性とメリット

融資審査で評価されやすい点

公務員は、金融機関の融資審査で評価されやすい職業の一つです：

• 業績に連動して給与が大きく変わることが少なく、収入の見通しを立てやすい
• 民間企業に比べて雇用が安定しているとみられやすく、勤続年数も長くなりやすい

ただし、金利や融資額は金融機関・物件・自己資金によって決まり、職業だけで有利な条件が約束されるわけではありません。複数の金融機関で条件を比べることが大切です。

金利の差は総返済額に大きく響きます。例えば、借入3,000万円・30年・元利均等返済で、金利が年2.0%から1.5%に下がると、総返済額の差は約265万円になります（試算）。

融資の基本的な仕組みは不動産投資ローンの基礎知識で解説しています。

長期的な資産形成戦略との相性

公務員は勤続年数が長くなりやすく、退職後も年金収入が見込めるため、不動産投資を長期の資産形成に組み込みやすい職業です：

投資サイクルの一例：

• 30歳代：初めての物件購入。返済期間を短めにして50歳代での完済を目指す
• 40歳代：2軒目を検討。定年までに完済できる返済計画を組む
• 定年後：完済した物件の家賃収入で年金を補う

定年後の生活設計への実装：

• 公的年金の見込み額は人によって違うため、ねんきん定期便などで自分の額を確かめる
• 家賃収入は、管理費・修繕費・固定資産税・空室による減収を差し引いた手取りで考える

収入の見通しを立てやすいことが公務員による不動産投資の魅力ですが、修繕や空室のリスクは職業に関係なくかかるため、余裕を持った計画が必要です。

管理会社への委託は承認基準の一つにすぎない

管理会社に物件管理を全面委託すると、本業への時間的な負担を減らせます。国家公務員の場合、管理業務を事業者に委ねることは、承認基準の一つ（職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること）を満たす方法として運用通知に示されています。

実装方法：

• 入居者募集から家賃回収、退去手続き、修繕対応まで管理会社に委託
• オーナーの業務は、管理会社からの報告の確認と毎年の確定申告が中心

誤解しやすい点：

• 管理会社に委託していても、規模が基準に当たれば「自営」であり、承認（地方公務員は許可）が必要なことは変わらない
• 承認では、職務への支障だけでなく、官職との利害関係や公務の公正性・信頼性も別に確かめられる
• 申請を怠れば懲戒処分の対象になる。人事院の資料には、相続したアパートと駐車場の賃貸で自営兼業の承認申請を怠り、減給処分となった事例が載っている（人事院「兼業の制限」）

管理委託と自主管理の比較はサブリースと自主管理の比較で詳しく解説しています。

公務員が投資を開始する前にやるべき段階的準備

Step 1：所属組織への事前確認と承認・許可の手続き

最も重要なステップ：投資開始前に必ず所属組織のルールを確認すること。承認・許可が必要なのに得ないまま賃貸を続けると、懲戒処分の対象になる可能性があります。

確認の実践的手順：

1. 人事部門（または人事課）に「不動産投資予定」を相談
2. 具体的な投資規模（物件の種類と室数、年間想定家賃収入）を説明
3. 管理会社委託による運用方法を明示
4. 承認・許可が必要な規模なら、申請書を出して文書で承認・許可を受ける

国家公務員の申請では、登記簿の謄本などの不動産の状況がわかる書面、賃貸契約書の写し、管理委託契約書の写しなどを添えます（人事院規則14-8の運用について）。

手続きの注意点：

• 口頭確認だけでなく、相談の内容と回答を記録に残す（後の紛争回避のため）
• 「小規模なら問題ない」という曖昧な返答で終わらせず、どの基準で判断したかを聞く
• 国家公務員は、承認後に異動で官職が変わったときや賃貸の内容が変わったときは、1か月以内に改めて承認を受ける（承認権者が同じで利害関係のおそれがないと認められる異動を除く）
• 物件を買い増すときや制度が改正されたときは、そのつど基準を確かめ直す

Step 2：小規模スタートと段階的規模拡大

兼業規制との兼ね合いを考慮すると、最初は区分マンション1～2室程度の小規模スタートが安全です：

初期段階の推奨構成：

• 区分マンション1室（家賃は地域と物件で大きく違うため、下の全国平均を目安に、周辺の募集事例で確かめる）
• 管理会社への全面委託
• 承認・許可が必要になる基準を十分に下回る規模

家賃の目安として、総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の民営借家（専用住宅）のうち共同住宅（非木造）の1か月当たり家賃の平均は、延べ面積29㎡以下で54,955円、30～49㎡で68,189円です（令和5年10月1日時点。敷金・礼金・共益費・管理費を含まず、家賃0円の住宅を除いた平均。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第130表）。これはすでに契約されている住宅の平均で、地域・築年・広さ・駅からの距離で大きく違い、新たに募集される家賃はこれより高く出やすいため、実際の家賃は購入を検討する物件の周辺の募集事例で確かめてください。

段階的拡大のロードマップ：

• 1年目：区分マンション1室で運用実績を積む
• 2～3年目：物件管理や市場動向の理解を深め、2軒目検討
• 4年目以降：投資成果確認後、段階的に規模拡大（その前に、貸している自宅なども合算して基準を確かめる）

初めての物件選びについては初めての収益物件購入ガイドを参考にしてください。

Step 3：正確な税務申告と記帳

不動産所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。給与を1か所から受けていて、その給与の全部が源泉徴収されている人で、給与・退職所得以外の所得が20万円以下なら所得税の確定申告は不要ですが、この20万円は家賃収入ではなく経費を差し引いた後の所得です（国税庁 No.1900）。住民税の申告は別に必要になる場合があります。

推奨される申告方法：

• 青色申告の選択（事業的規模未満の特別控除は最高10万円、事業的規模で要件を満たせば最高55万円・65万円）（国税庁 No.2072）
• 青色申告承認申請書は、原則としてその年の3月15日までに税務署へ出す（国税庁 No.2070）
• 毎月の領収書整理と保管体制の構築

避けるべき申告パターン：

• 白色申告なら記帳は不要と考えること（不動産所得があれば白色でも記帳と帳簿保存が必要。国税庁 No.2080）
• 領収書の紛失や帳簿の不正確さ（税務調査時の信用喪失）
• 経費の過度な計上（架空経費は税務調査対象化）

確定申告の基本は不動産投資の確定申告ガイドで解説しています。

仙台・東北地域の公務員にとっての不動産投資環境

仙台は東北地方の中核都市であり、宮城県庁・仙台市役所をはじめ、多くの公務員が勤務しています。地元で投資する公務員には、次のような利点と注意点があります：

地元で投資する利点：

• 地元エリアの賃貸市場を熟知している（通勤地域の市場動向を日常的に観察できる）
• 物件や管理会社が近く、現地確認や打ち合わせがしやすい
• 官公庁や企業の転勤者向けの法人契約の需要は、エリアや物件で違うため管理会社に確かめておく

注意点：

• 勤務先の自治体の中で物件を持つと、担当業務（許認可・検査・税の賦課など）と利害が重なることがあるため、異動の際にも説明できるようにしておく
• 宮城県・仙台市など所属先ごとに許可の基準が異なるため、自分の所属先の基準を確かめる

仙台エリアの賃貸需要や投資環境は仙台市の賃貸マーケットトレンドで確認できます。

よくある失敗を避けるためには初心者が陥りやすい不動産投資の失敗も一読しておくとよいでしょう。

まずは投資シミュレーションで、自分の条件でどのような収支になるか確認してみましょう。

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