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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報横須賀市は神奈川県南東部の三浦半島に位置し、人口約37万人を擁する中核市です。米海軍横須賀基地と海上自衛隊横須賀地方総監部が立地し、軍関係者の賃貸需要という他の都市にはない特殊な需要構造を持っています。
| 項目 | 横須賀市 | |------|----------| | 人口（2026年） | 約37.0万人 | | 世帯数 | 約17.5万世帯 | | 年間人口増減 | 約-3,000人 | | 品川まで | 京急本線快特約45分 | | 米軍基地面積 | 約236ha | | 自衛隊関連人口 | 約15,000人 |
横須賀基地には約5,000人の軍人と約8,000人の軍属・家族が居住しています。基地内住宅に入れない軍関係者は、基地周辺の賃貸物件に居住し、米軍が支給する住宅手当（OHA: Overseas Housing Allowance）で家賃を支払います。
| 階級区分 | 月額住宅手当（概算） | 需要間取り | 特徴 | |---------|-------------------|----------|------| | 下士官（単身） | 約15〜18万円 | 1LDK〜2LDK | 基地徒歩圏を好む | | 下士官（家族） | 約20〜25万円 | 3LDK〜4LDK | 広い物件を好む | | 士官（単身） | 約18〜22万円 | 1LDK〜2LDK | 設備重視 | | 士官（家族） | 約25〜35万円 | 3LDK〜4LDK | 高級物件も可 |
米軍向け賃貸の最大の魅力は、日本の一般相場を大幅に上回る賃料が得られることです。一般的な2LDKの賃料相場が7〜9万円のエリアでも、米軍向けであれば15〜22万円の賃料設定が可能です。
| メリット | デメリット | |---------|----------| | 相場の1.5〜2.5倍の賃料 | 英語対応が必要 | | 住宅手当で支払い確実 | 原状回復トラブルのリスク | | 長期入居（2〜3年） | 基地移転・縮小リスク | | 退去時クリーニング負担あり | 専門仲介会社への手数料 |
米軍向け賃貸を扱う専門の不動産仲介会社（ハウジングオフィス登録業者）を通じて入居者を募集する必要があります。
海上自衛隊横須賀地方総監部には約8,000人の隊員が所属しています。艦船乗組員は転勤頻度が高く、官舎の不足分は周辺の賃貸物件で補われています。
| 需要タイプ | 想定賃料 | 間取り | 備考 | |-----------|---------|--------|------| | 単身赴任隊員 | 5.0〜7.0万円 | 1K〜1LDK | 住居手当上限あり | | 若年隊員 | 4.5〜6.0万円 | 1K | 営外居住者 | | 家族帯同 | 8.0〜11.0万円 | 2LDK〜3LDK | 官舎落選者 |
日産自動車追浜工場は横須賀市の北部に位置し、電気自動車「リーフ」などを生産しています。工場従業員・期間工の賃貸需要が追浜駅周辺に存在します。
横須賀市は年間約3,000人のペースで人口が減少しており、投資リスクとして認識が必要です。
| 年度 | 人口 | 前年比 | |------|------|--------| | 2020年 | 約39.3万人 | -3,200人 | | 2022年 | 約38.5万人 | -3,100人 | | 2024年 | 約37.6万人 | -2,800人 | | 2026年 | 約37.0万人 | -2,500人（推定） |
市は人口減少対策として「横須賀市まち・ひと・しごと創生総合戦略」を推進し、移住促進・子育て支援・起業支援に力を入れています。ただし、人口増加に転じる見通しは現時点で厳しく、投資エリアの選定には慎重さが求められます。
| エリア | 特徴 | 推奨物件 | 表面利回り | |--------|------|---------|----------| | 横須賀中央駅周辺 | 商業集積・米軍需要 | 1LDK〜2LDK | 7.0〜10.0% | | 追浜駅周辺 | 日産工場・京急アクセス | 1K〜1LDK | 8.0〜11.0% | | 汐入駅周辺 | 基地至近・高賃料 | 2LDK〜3LDK | 6.5〜9.0% | | 久里浜駅周辺 | 住宅街・ファミリー | 2LDK〜3LDK | 7.5〜10.0% |
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる横須賀市は人口減少リスクを抱えながらも、米軍・自衛隊という他都市にはない特殊な高賃料需要を持つ投資エリアです。米軍向け賃貸では一般相場の2倍近い賃料が見込めるため、適切な物件選定と専門業者との連携で高収益が実現できます。一方、人口減少による空室リスクを考慮し、軍関係者需要のある基地周辺エリアに投資を集中させることが重要です。
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