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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報静岡市清水区は国際貿易港・清水港を擁する港湾都市であり、駿河区は静岡大学を中心とした文教エリアです。静岡市は2025年時点で人口約68万人の政令指定都市ですが、葵区・駿河区・清水区の3区で性格が異なります。清水区は港湾・物流、駿河区は大学・住宅地としての特性が際立ちます。
| 項目 | 清水区 | 駿河区 | |------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約22.5万人 | 約20.8万人 | | 世帯数 | 約10.0万世帯 | 約9.5万世帯 | | 静岡駅までの所要時間 | 約12分（JR） | 区内に位置 | | 主要産業 | 港湾・物流・水産加工 | 商業・サービス・教育 | | 大学数 | 1校（東海大学海洋学部） | 2校（静岡大学・常葉大学） |
清水港は富士山を望む日本三大美港の一つとされ、クルーズ船の寄港誘致を積極的に推進しています。クルーズ船の寄港増加は周辺の宿泊・飲食・小売業への経済波及効果をもたらし、間接的に賃貸需要にも影響を与えます。
| 年度 | 寄港回数 | 乗客数（推計） | 経済効果（推計） | |------|---------|-------------|--------------| | 2019年 | 15回 | 約28,000人 | 約8億円 | | 2023年 | 22回 | 約42,000人 | 約13億円 | | 2024年 | 28回 | 約55,000人 | 約17億円 | | 2025年（見込） | 32回 | 約65,000人 | 約20億円 |
清水港周辺ではクルーズ関連の観光業従事者向けの賃貸需要が緩やかに増加しています。日の出埠頭周辺の整備も進行中です。
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる清水エスパルスはJリーグ発足時からのオリジナル10の一つであり、清水区の地域アイデンティティの中核をなしています。IAIスタジアム日本平（約2万人収容）での試合開催日には周辺の飲食・宿泊需要が高まります。
| 項目 | 数値 | |------|------| | ホームゲーム年間観客数 | 約18万人（2024年） | | 1試合平均観客数 | 約10,500人 | | クラブ経済波及効果（推定） | 約50億円/年 | | 関連雇用（推定） | 約300人 |
スポーツツーリズムとしての効果は限定的ですが、清水区全体のブランド価値を支える要素として重要です。
駿河区大谷に位置する静岡大学静岡キャンパスには人文社会科学部・教育学部・理学部・農学部が設置されており、約5,500人の学生が在籍しています。大学周辺は閑静な住宅地であり、学生向けアパートが多数立地しています。
| 間取り | 家賃相場 | 築年数 | 想定利回り | |--------|---------|--------|----------| | 1K（18〜22㎡） | 3.5〜4.2万円 | 築20〜30年 | 8.5〜11.0% | | 1LDK（25〜32㎡） | 4.8〜5.8万円 | 築15〜25年 | 7.5〜9.0% | | 2DK（28〜35㎡） | 4.5〜5.3万円 | 築25〜35年 | 9.0〜11.5% |
静岡大学は国立大学のため4年間の在学率が高く、大学院進学者も多いため長期入居が期待できます。バス路線が大学と静岡駅を結んでおり、バス停徒歩圏内の物件が人気です。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる駿河区の久能山東照宮周辺は「石垣いちご」の産地として有名であり、12月〜5月のいちご狩りシーズンには多くの観光客が訪れます。
| 指標 | 数値 | |------|------| | 久能山東照宮 年間参拝者数 | 約80万人 | | いちご狩り来場者数 | 約30万人/年 | | いちご農園数 | 約50軒 | | 観光シーズン | 12月〜5月 |
久能山エリア自体は住宅地としての性格は薄いですが、周辺の駿河区南部エリアへの観光業従事者の居住需要に寄与しています。
| 駅名 | 路線 | 1K家賃 | 2LDK家賃 | 空室率 | 期待利回り | |------|------|--------|---------|--------|----------| | 清水駅 | JR東海道本線 | 3.8〜4.5万円 | 5.5〜6.5万円 | 10〜14% | 8.0〜10.5% | | 草薙駅 | JR東海道本線 | 4.2〜5.0万円 | 6.0〜7.2万円 | 8〜11% | 7.5〜9.5% | | 東静岡駅 | JR東海道本線 | 4.5〜5.5万円 | 6.5〜7.8万円 | 7〜10% | 7.0〜9.0% | | 県総合運動場駅 | 静鉄 | 4.0〜4.8万円 | 5.8〜6.8万円 | 9〜12% | 7.5〜9.5% |
草薙駅周辺は常葉大学草薙キャンパスの開設（2018年）により学生需要が増加しているエリアです。
| エリア | ターゲット | 推奨間取り | 投資額目安 | 期待利回り | |--------|----------|----------|----------|----------| | 清水駅周辺 | 単身・港湾関係者 | 1K〜1LDK | 400〜900万円 | 8.5〜10.5% | | 静岡大学周辺 | 学生 | 1K | 350〜750万円 | 9.0〜11.5% | | 草薙駅周辺 | 学生・通勤者 | 1K〜2LDK | 500〜1,200万円 | 7.5〜9.5% | | 東静岡駅周辺 | ファミリー | 2LDK〜3LDK | 900〜1,800万円 | 7.0〜8.5% |
清水区は人口減少が静岡市3区の中で最も顕著であり、エリア選定には注意が必要です。駅近物件に絞った投資が望ましいでしょう。
不動産投資の収益性を総合的にシミュレーションできます
投資シミュレーションで今すぐ計算してみる清水区・駿河区は清水港のクルーズ船誘致による経済活性化、静岡大学・常葉大学の学生需要、久能山の観光需要と、それぞれ異なる強みを持つ投資エリアです。物件価格は静岡市葵区中心部より2〜3割安く、利回り重視の投資に向いています。清水区は人口減少に注意しつつ駅近物件を、駿河区は大学周辺の安定需要を狙う戦略が有効です。