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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報四国地方は徳島県・香川県・愛媛県・高知県の4県で構成され、合計人口は約355万人（2026年時点推計）です。全国の地方ブロックの中でも人口減少が顕著な地域ですが、各県の県庁所在地には一定の賃貸需要が存在します。
4つの県庁所在地──高松市（約42万人）、松山市（約50万人）、徳島市（約25万人）、高知市（約32万人）──はそれぞれ異なる産業構造と都市特性を持ち、投資判断においてはこの違いを正確に理解することが重要です。
本記事では四国4県の賃貸市場を横断的に比較し、各都市の投資適性を分析します。
| 指標 | 高松市 | 松山市 | 徳島市 | 高知市 | |------|--------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約42万人 | 約50万人 | 約25万人 | 約32万人 | | 表面利回り（区分） | 8.0〜13.0% | 8.5〜13.5% | 9.0〜14.0% | 9.5〜15.0% | | 表面利回り（一棟） | 9.5〜15.0% | 10.0〜15.5% | 10.5〜16.0% | 11.0〜17.0% | | 空室率 | 11〜16% | 12〜17% | 13〜18% | 14〜19% | | 物件価格帯（区分） | 100〜800万円 | 80〜700万円 | 60〜500万円 | 50〜500万円 | | 主要産業 | 商業・IT・金融 | 商業・観光・製造 | 医薬・LED・化学 | 官公庁・農業・観光 | | 人口増減傾向 | 微減 | 微減 | 減少 | 減少 |
高松市は四国の経済・行政の中心地であり、国の出先機関や大企業の四国支店が最も多く集積する都市です。この支店経済の構造により、転勤族による法人契約の賃貸需要が安定した市場を形成しています。
高松市は四国最大の都市ではあるものの、全国的には中規模都市であり、物件の流動性には限界があります。瓦町駅・高松駅周辺の徒歩圏に限定した投資が推奨されます。
松山市は人口約50万人と四国で最も人口が多い都市です。道後温泉や松山城など豊富な観光資源を持ち、夏目漱石の「坊っちゃん」の舞台としても知られています。
松山空港からの東京便は充実していますが、新幹線が通っていないためビジネスでの陸路アクセスは限定的です。松山市駅・大街道周辺に限定した投資が堅実です。
徳島市は四国の東端に位置し、関西経済圏に最も近い四国の都市です。明石海峡大橋を経由して神戸・大阪へのアクセスが良好であり、関西との結びつきが強いことが特徴です。
徳島市はJR四国の路線が限定的であり、車社会の度合いが高いです。鉄道沿線よりも幹線道路沿いの物件が選好される傾向があります。
高知市は四国の南部に位置し、太平洋に面した温暖な都市です。県内総生産に占める一次産業と公的セクターの比率が高く、民間経済の規模は4都市中最も小さい傾向にあります。
高知市は四国4市の中で人口減少率が最も高く、長期的な需要縮小リスクが大きいです。また、南海トラフ地震による津波被害の想定が大きく、沿岸部の物件は特に慎重な評価が必要です。
四国への新幹線整備は長年の懸案事項であり、2026年現在も具体的な着工には至っていません。実現すれば四国の不動産市場に大きなインパクトを与えますが、投資判断においては新幹線抜きでの収益性を前提とすべきです。
瀬戸大橋・明石海峡大橋・しまなみ海道の3本の本四連絡橋は、四国と本州を結ぶ重要なインフラです。高速道路の料金値下げや、サイクリングロードとしてのしまなみ海道の人気が、四国への人の流れを促進しています。
四国太平洋岸は南海トラフ地震の被害想定が大きく、津波対策や耐震補強への関心が高まっています。投資判断においてはハザードマップの確認と地震保険の加入が必須です。
| 投資目的 | 推奨都市 | 理由 | |----------|----------|------| | 安定性重視 | 高松市 | 四国最大の経済集積、転勤需要の安定性 | | 規模重視 | 松山市 | 四国最大の人口、賃貸市場の規模が最大 | | 産業連動型 | 徳島市 | 大塚製薬・日亜化学の安定雇用 | | 高利回り追求 | 高知市 | 物件価格の安さ、キャッシュ購入での高リターン |
四国4県の賃貸市場は、高松の安定性、松山の規模、徳島の産業力、高知の高利回りというそれぞれの強みを持っています。投資目的とリスク許容度に応じて最適な都市を選択することが、四国での不動産投資を成功させる鍵です。
いずれの都市でも、県庁所在地の中心部に限定し、大学・病院・官公庁などの安定した需要源の近くに立地する物件を選ぶことが重要です。南海トラフ地震リスクへの備えを万全にした上で、実質利回りベースでの判断を行いましょう。
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