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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報愛媛県は約130万人の人口を擁し、**松山市（約50万人）**が県内賃貸市場の中核です。四国最大の人口を持つ松山市は、愛媛大学・松山大学を中心とした学生需要と、県庁所在地としての行政・ビジネス需要が賃貸市場を支えています。
今治市は造船・海運・タオル産業の一大拠点であり、新居浜市は住友グループの発祥地として重化学工業の雇用が安定しています。県内の都市機能は松山市に集中していますが、東予地域（今治・新居浜・西条）の産業需要は投資における独自の強みです。
| 指標 | 松山市 | 今治市 | 新居浜市 | 西条市 | 宇和島市 | |------|--------|--------|----------|--------|----------| | 人口（概算） | 約50万人 | 約15万人 | 約11万人 | 約10万人 | 約7万人 | | 家賃相場（1K） | 3.5〜5.5万円 | 3.0〜4.5万円 | 3.0〜4.5万円 | 2.8〜4.0万円 | 2.5〜3.5万円 | | 表面利回り（一棟） | 8.0〜12.0% | 9.0〜14.0% | 9.0〜14.0% | 10.0〜15.0% | 11.0〜16.0% | | 空室率 | 10〜15% | 12〜17% | 12〜17% | 13〜18% | 15〜22% | | 人口増減 | 微減 | 減少 | 減少 | 微減 | 減少 |
松山市には愛媛大学（約8,500人）、**松山大学（約5,500人）**をはじめ複数の大学が集積しており、合計約18,000人の学生人口が賃貸市場の安定基盤です。
愛媛大学城北キャンパス周辺（道後・持田エリア）と松山大学周辺（文京町）は学生向けワンルームの集積地です。道後温泉に近い立地は観光需要との相乗効果もあり、民泊との組み合わせも検討できます。
学生物件は3.0〜4.2万円の家賃帯で、利回り10〜14%が標準的です。オートロック・インターネット無料の設備が入居率に直結しています。
松山市は路面電車（伊予鉄道市内線）が市内の主要エリアを結んでおり、電停徒歩圏の物件は車を持たない学生・高齢者・単身者から安定した需要があります。
JR松山駅周辺では高架化事業と駅前再開発が進行中です。駅舎の移転・新設と周辺の都市整備により、松山駅エリアの都市機能が向上する見込みです。現在は松山市駅（伊予鉄道）が商業の中心ですが、JR松山駅周辺の再開発完了後は両駅間のエリア一体で発展する可能性があります。
今治市は世界有数の造船都市であり、今治造船を筆頭に多数の造船関連企業が集積しています。また、今治タオルのブランドで知られるタオル製造業も基幹産業です。
しまなみ海道（西瀬戸自動車道）で広島県尾道市と結ばれており、サイクリングの聖地として国内外から観光客が訪れています。観光関連の雇用も増加傾向にあり、短期滞在需要の取り込みも検討できます。
造船業は景気変動の影響を受けやすい産業ですが、世界的な船舶需要の底堅さにより、今治の雇用は安定しています。法人契約の転勤者需要が中心で、滞納リスクの低い入居者が見込めます。
新居浜市は住友グループ発祥の地であり、住友化学・住友金属鉱山・住友重機械工業などの主要工場が立地しています。約15,000人の直接雇用と関連企業の従業員が賃貸市場を支えています。
法人契約の社宅需要が多く、家賃回収の安定性が高い市場です。物件価格は松山市より安く、利回り10〜15%が狙えます。ただし人口減少が進んでおり、市中心部の物件に投資を集中させるべきです。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる愛媛県の賃貸市場は松山市の学生・行政需要と、東予地域の産業需要が二本柱です。松山市で利回り8〜14%、今治・新居浜で9〜15%が目安となります。路面電車沿線と大学周辺に投資を集中させ、JR松山駅再開発の進捗を注視することが2026年の投資戦略として有効です。