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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報長崎県は約126万人の人口を擁し、**長崎市（約40万人）と佐世保市（約24万人）**が県内賃貸市場の二大拠点です。2022年に開業した西九州新幹線（武雄温泉〜長崎間）の効果が徐々に浸透し、長崎駅周辺の再開発が進んでいます。
佐世保市は米海軍佐世保基地とハウステンボスという2つの特殊な需要源を持ち、長崎市とは異なる賃貸市場の構造を有しています。
| 指標 | 長崎市 | 佐世保市 | 諫早市 | 大村市 | 島原市 | |------|--------|----------|--------|--------|--------| | 人口（概算） | 約40万人 | 約24万人 | 約13万人 | 約10万人 | 約4.2万人 | | 家賃相場（1K） | 3.5〜5.5万円 | 3.0〜5.0万円 | 3.0〜4.5万円 | 3.0〜4.5万円 | 2.5〜3.5万円 | | 表面利回り（一棟） | 8.0〜12.0% | 8.5〜13.0% | 9.0〜14.0% | 9.0〜13.0% | 11.0〜16.0% | | 空室率 | 10〜15% | 9〜14% | 11〜16% | 10〜15% | 14〜20% | | 人口増減 | 減少 | 減少 | 微減 | 微増 | 減少 |
西九州新幹線は2022年9月に武雄温泉〜長崎間が開業しました。長崎〜武雄温泉は約30分、武雄温泉で在来線特急リレーかもめに乗り換えて博多まで最速約1時間20分です。
新幹線開業に合わせて長崎駅の駅舎が全面リニューアルされ、駅ビル（長崎街道かもめ市場）や周辺の商業・オフィス施設の整備が進んでいます。
武雄温泉〜新鳥栖間のフル規格新幹線延伸については、佐賀県との調整が継続中です。フル規格が実現すれば長崎〜博多が約50分となり、長崎の不動産市場に大きなインパクトがあります。ただし現時点では不確実であり、延伸を前提とした投資判断は慎重に行うべきです。
佐世保市には米海軍佐世保基地があり、約5,000人の軍人・軍属とその家族が駐留しています。基地関連の住宅需要は特殊で、以下の特徴があります。
ハウステンボスの従業員や関連サービス業の労働者による賃貸需要があります。テーマパークの業績に連動するため、エンターテインメント産業のリスクは考慮が必要です。
長崎大学は坂本キャンパス（医学部）と文教キャンパス（その他学部）に約9,000人の学生が在籍する国立大学です。
大村市は長崎空港が所在し、県内で数少ない人口微増を維持する都市です。新幹線の新大村駅開業により交通結節点としての機能が強化され、長崎市・佐世保市双方のベッドタウンとしての需要が拡大しています。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる長崎県は西九州新幹線の開業効果と佐世保の基地関連需要が投資の特色です。長崎市で利回り7〜14%、佐世保市で8〜13%が目安。新幹線効果の浸透を見極めつつ、大学需要と基地需要の二軸で投資ポートフォリオを構築することが有効です。