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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報松山市は人口約50万人を擁する四国最大の都市であり、愛媛県の県庁所在地です。道後温泉や松山城といった観光資源に加え、愛媛大学・松山大学を中心とした学生人口が多く、四国で最も厚い賃貸需要を持つ都市です。伊予鉄道の路面電車が市街地を巡り、駅から離れたエリアでも公共交通によるアクセスが確保されています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 人口 | 約50万人（2025年時点） | | 世帯数 | 約24万世帯 | | 大学・短大 | 愛媛大学、松山大学、聖カタリナ大学ほか | | 学生人口 | 約18,000人（市内大学合計） | | 主要交通 | 伊予鉄道路面電車、松山空港 |
| 物件タイプ | 表面利回り | 家賃相場（月額） | 空室率 | |-----------|-----------|----------------|--------| | ワンルーム・1K | 9〜14% | 3.0〜4.5万円 | 10〜16% | | 1LDK〜2DK | 8〜12% | 4.2〜6.0万円 | 9〜14% | | ファミリー向け | 7〜10% | 5.5〜7.5万円 | 8〜12% |
JR松山駅と伊予鉄の松山市駅を含む中心市街地です。大街道・銀天街の商店街が広がり、オフィスワーカーや単身者の賃貸需要が集中します。
愛媛大学と松山大学は市内中心部にキャンパスがあり、周辺に学生向け物件が密集しています。合わせて約15,000人の学生が在籍しており、四国最大の学生需要エリアです。
道後温泉は日本最古の温泉として年間約100万人の観光客が訪れます。観光需要を背景にした民泊運用の可能性がありますが、住宅向け賃貸としても道後公園周辺は居住環境が良く、一定の需要があります。
伊予鉄道の路面電車は松山市内を環状に走り、主要エリアを結んでいます。路面電車の停留所徒歩5分以内の物件は、車を持たない学生や高齢者からの需要があり、空室リスクが低い傾向にあります。
| 路線 | 主要停留所 | 家賃相場（1K） | 利回り | |------|-----------|---------------|--------| | 城北線 | 鉄砲町・清水町 | 3.0〜4.0万円 | 10〜14% | | 城南線 | 大街道・上一万 | 3.5〜4.8万円 | 9〜12% | | 本町線 | 本町三丁目 | 3.0〜3.8万円 | 11〜14% | | 花園線 | 松山市駅〜南堀端 | 3.5〜4.5万円 | 9〜12% |
松山空港にはジェットスターやピーチなどのLCCが就航しており、東京（成田）や大阪（関西）からの格安アクセスが実現しています。国際線も再開・拡充の動きがあり、台湾・韓国からの訪日客が増加しています。
道後温泉を中心としたインバウンド需要の増加は、民泊・簡易宿所の運用機会を広げています。一方で、中心市街地のホテル建設が活発化し、宿泊施設との競合も生じているため、差別化戦略が重要です。
| 大学 | 学生数 | 推奨エリア | 家賃帯 | |------|--------|-----------|--------| | 愛媛大学 | 約9,000人 | 文京町・樽味 | 2.8〜3.8万円 | | 松山大学 | 約5,500人 | 御幸・清水町 | 2.5〜3.5万円 | | 聖カタリナ大学 | 約1,500人 | 北条エリア | 2.5〜3.2万円 |
松山市の人口は緩やかに減少していますが、四国最大の都市として周辺市町からの流入があり、減少ペースは穏やかです。大学の統廃合リスクには注意が必要ですが、愛媛大学は地方国立大学として安定した位置づけにあります。
南海トラフ巨大地震の影響が想定されるエリアです。沿岸部を避け、松山城周辺の高台エリアを選定することでリスクを軽減できます。
学生向け物件は供給が多いため、築年数が古い物件は設備更新なしでは競争力を維持できません。エアコン・WiFi・独立洗面台の3点セットは最低限必要です。
松山市は四国最大の人口と学生需要を持ち、道後温泉の観光資源やLCC就航による集客力も加わる魅力的な投資先です。愛媛大学・松山大学周辺の学生向け物件で利回り12〜16%、路面電車沿線の単身者向け物件で9〜14%が狙えます。安定した学生需要を軸に、観光需要を上乗せする戦略が有効です。