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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報松山市は四国最大の人口を擁する都市として、JR松山駅の連続立体交差（高架化）事業を核とした都市機能の更新が進行中です。花園町通りの再整備、大街道・松山市駅周辺の機能強化と合わせて、コンパクトな城下町の都市構造が変革期を迎えています。
| プロジェクト | エリア | 完成時期 | 規模・特徴 | |---|---|---|---| | JR松山駅連続立体交差事業 | 南江戸・宮田町 | 2028年度予定 | 鉄道高架化、踏切解消、駅舎新設 | | JR松山駅周辺土地区画整理 | 南江戸 | 2030年予定 | 駅前広場・道路整備、商業地区形成 | | 花園町通り再整備 | 花園町 | 竣工済 | 路面電車軌道緑化、歩行者空間拡充 | | 大街道商店街活性化 | 大街道 | 進行中 | リノベーション、テナント誘致 | | 松山市駅前再整備 | 湊町 | 検討中 | 伊予鉄ターミナル周辺の機能更新 | | 道後温泉本館保存修理 | 道後 | 2026年完了予定 | 観光資源の保全、周辺再整備 |
JR松山駅の連続立体交差事業は、松山駅付近の約2.4kmの鉄道を高架化し、踏切を解消するプロジェクトです。高架化により分断されていた南北の市街地が一体化し、駅前広場や新たな道路が整備されます。
| 指標 | 現状（2026年） | 高架化完了後予測 | 変化率 | |------|-------------|-------------|-------| | JR松山駅周辺ワンルーム賃料 | 3.5万円 | 4.0〜4.3万円 | +14〜23% | | 駅南側（南江戸）地価 | 上昇基調 | さらに上昇 | — | | 駅周辺空室率 | 7% | 4〜5% | -2〜3pt | | 中古マンション坪単価 | 32万円 | 38〜42万円 | +19〜31% |
高架化完了により、これまで「裏駅」的な位置づけだった駅南側（南江戸エリア）のポテンシャルが大きく開花します。駅前広場の整備と新たな道路網の形成により、商業・居住需要が生まれる見込みです。
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる花園町通りは松山市駅からJR松山駅方面を結ぶ路面電車沿いの通りです。軌道敷の緑化、歩道の拡幅、ストリートファニチャーの設置など、人中心のまちづくりが実施され、沿道の賑わいが回復しています。
大街道は松山城の南に位置する松山最大の商店街で、銀天街と合わせて松山の商業の中心を形成しています。松山市駅（伊予鉄道のターミナル駅）周辺も含め、中心市街地全体の活性化が課題となっています。
| エリア | ワンルーム賃料 | 特徴 | |-------|------------|------| | 大街道周辺 | 3.8〜4.5万円 | 商業中心地、単身者・学生需要 | | 松山市駅周辺 | 3.5〜4.3万円 | 伊予鉄ターミナル、交通結節点 | | JR松山駅周辺 | 3.3〜4.0万円 | 高架化で将来性あり | | 道後温泉周辺 | 3.5〜4.5万円 | 観光地至近、旅館勤務者需要 | | 城北（持田・道後一万） | 3.5〜4.3万円 | 文教地区、愛媛大学至近 |
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる松山は路面電車（市内電車）が5系統運行されており、中心市街地の移動手段として重要な役割を果たしています。路面電車沿線は公共交通の利便性が高く、コンパクトシティ戦略の中核エリアです。
路面電車沿線は車がなくても生活できるため、学生・高齢者・単身者の居住需要が安定しています。松山市のコンパクトシティ戦略においても路面電車沿線への居住誘導が図られており、中長期的な需要の安定性が期待できます。
松山市は道後温泉という全国的な観光資源を擁しており、観光産業が地域経済の重要な柱です。道後温泉本館の保存修理工事が2026年に完了予定であり、完了後の観光客増加が期待されています。
| 観光関連指標 | 内容 | |-----------|------| | 道後温泉年間入浴者数 | 約80万人（修理期間中は減少） | | 松山市観光客数 | 約550万人/年 | | 旅館・ホテル従業員数 | 約3,000人 | | 観光関連雇用の賃貸需要 | ワンルーム〜1K中心 |
観光関連の雇用は道後温泉周辺および中心市街地に集中しており、路面電車沿線のワンルーム物件への需要を支えています。ただし、観光業はコロナ禍のような外部ショックに脆弱であるため、観光需要のみに依存しない物件選定が重要です。
JR松山駅の高架化完了は2028年度を予定しており、完了前の現在が仕込み時期として注目されます。
松山市には愛媛大学（約9,000人）、松山大学（約6,000人）をはじめ複数の大学・専門学校が立地しています。学生向け賃貸市場は毎年一定の入退去が発生するため、物件の回転率が高い特徴があります。城北エリア（持田・道後一万・文京町）は大学至近のため入居付けが容易で、長期保有に適したエリアです。
松山市はJR松山駅高架化事業という明確な再開発の核を持ち、花園町通り再整備や道後温泉本館修復と合わせて、城下町の都市機能が着実に更新されています。路面電車ネットワークを活かしたコンパクトな都市構造は、人口減少時代においても中心部の需要を維持する基盤となります。
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