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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報静岡市は人口約68万人を擁する政令指定都市であり、静岡県の県庁所在地です。東海道新幹線ひかり号が停車し、東京まで約60分・名古屋まで約55分という交通利便性を持ちます。葵区・駿河区・清水区の3区から成り、それぞれ異なる投資特性があります。
| 項目 | 葵区 | 駿河区 | 清水区 | |------|------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約24.8万人 | 約21.2万人 | 約22.0万人 | | 世帯数 | 約11.5万世帯 | 約10.0万世帯 | 約10.2万世帯 | | 1K賃料相場 | 5.0〜6.5万円 | 4.5〜5.8万円 | 3.8〜5.0万円 | | 空室率目安 | 6〜9% | 7〜10% | 9〜13% | | 主要鉄道 | JR東海道線・静鉄 | JR東海道線 | JR東海道線・静鉄 |
静岡駅北口では複合商業施設の建設が進み、駅前の回遊性向上が図られています。再開発地区の周辺では地価の上昇傾向が見られ、投資用マンションの資産価値維持が期待できます。
| エリア | 地価変動率（前年比） | 再開発の影響 | |--------|-------------------|------------| | 静岡駅北口徒歩5分圏 | +2.5〜3.5% | 直接的な恩恵 | | 静岡駅南口徒歩10分圏 | +1.0〜2.0% | 間接的な波及 | | 新静岡駅周辺 | +1.5〜2.5% | セノバ効果持続 | | 東静岡駅周辺 | +0.5〜1.5% | グランシップ周辺 |
再開発エリア周辺の物件は資産価値の下落リスクが比較的低く、出口戦略を見据えた投資に適しています。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる清水港はクルーズ船の寄港地として注目を集めており、エスパルスドリームプラザ周辺の観光開発が進んでいます。日の出地区の再開発により、民泊やゲストハウス投資の可能性もあります。
| 物件タイプ | 賃料相場 | 表面利回り目安 | ターゲット層 | |-----------|---------|--------------|------------| | 1K（単身） | 3.8〜4.8万円 | 9〜12% | 工場勤務者・学生 | | 2LDK（ファミリー） | 5.5〜7.0万円 | 8〜10% | 子育て世帯 | | 戸建賃貸 | 7.0〜9.0万円 | 8〜11% | ファミリー | | 民泊（1泊） | 8,000〜15,000円 | — | 観光客 |
清水区は物件価格が安く高利回りを狙えますが、人口減少率が葵区・駿河区より高いため、立地選定は駅徒歩圏に絞ることが重要です。
| 大学名 | キャンパス所在地 | 学生数 | 賃貸需要エリア | |--------|---------------|--------|--------------| | 静岡大学（静岡） | 駿河区大谷 | 約5,500人 | 大谷・東静岡周辺 | | 静岡県立大学 | 駿河区谷田 | 約2,800人 | 谷田・草薙周辺 | | 常葉大学 | 葵区水落町 | 約4,000人 | 草薙・東静岡周辺 | | 静岡英和学院大学 | 駿河区池田 | 約1,200人 | 池田・八幡周辺 |
学生向け物件は3月の退去と4月の入居が集中するため、空室期間の短縮には2月中の募集開始が必須です。JR草薙駅〜東静岡駅間は複数大学の通学圏が重なり、学生需要が厚いエリアです。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる駿府城公園の北側〜東側は県庁・市役所に近く、公務員や官公庁関連の法人契約が期待できるエリアです。築古マンションのリノベーション投資に適した物件が多く存在します。
| 指標 | 数値目安 | |------|---------| | 1K中古マンション価格 | 300〜550万円 | | リノベ後賃料 | 5.0〜6.2万円 | | リノベ費用（1K） | 80〜150万円 | | 表面利回り（リノベ後） | 10〜14% | | 法人契約比率（推定） | 25〜35% |
静岡駅は東海道新幹線ひかり号が毎時1〜2本停車し、東京・名古屋・大阪への高速アクセスが可能です。この利便性は、転勤族やビジネス出張が多い法人契約者にとって大きな魅力です。
| 目的地 | ひかり所要時間 | こだま所要時間 | |--------|-------------|-------------| | 東京 | 約60分 | 約85分 | | 名古屋 | 約55分 | 約80分 | | 新大阪 | 約115分 | — | | 浜松 | 約25分 | 約30分 |
静岡市での不動産投資は、エリアごとの特性を理解して戦略を分けることが重要です。
投資判断の前に、物件ごとのキャッシュフローを具体的に試算することをおすすめします。
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