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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報金沢市は石川県の県庁所在地（人口約46万人）であり、北陸新幹線の延伸により東京から約2時間30分でアクセスできる北陸の中核都市です。野々市市（人口約5.7万人）は金沢市の南側に隣接し、石川県内で唯一人口が増加している自治体として注目されています。
| 項目 | 金沢市 | 野々市市 | |------|--------|---------| | 人口（2025年） | 約46.2万人 | 約5.7万人 | | 人口増減率（年） | ▲0.1% | +0.5% | | 世帯数 | 約21.0万世帯 | 約2.7万世帯 | | 1K賃料相場 | 4.0〜5.8万円 | 3.8〜5.2万円 | | 空室率目安 | 6〜9% | 5〜8% | | 主要鉄道 | JR北陸線・北鉄 | JR北陸線・北鉄石川線 |
野々市市の人口増加率は北陸3県の自治体でトップクラスであり、若い世帯の流入が続いています。
| 大学名 | 所在地 | 学生数 | 主な賃貸需要エリア | |--------|-------|--------|----------------| | 金沢大学 | 金沢市角間 | 約10,000人 | 角間・田上・もりの里 | | 金沢工業大学 | 野々市市 | 約6,500人 | 野々市・額新保 | | 石川県立大学 | 野々市市 | 約1,000人 | 野々市南部 | | 金沢星稜大学 | 金沢市御所町 | 約3,500人 | 御所・東金沢 | | 金沢学院大学 | 金沢市末町 | 約2,500人 | 末町・湯涌方面 | | 北陸大学 | 金沢市太陽が丘 | 約2,000人 | 太陽が丘周辺 |
金沢市・野々市市には合計約2.5万人の大学生が在籍しており、北陸地方最大の学生マーケットを形成しています。
金沢工業大学は野々市市の中心に位置し、工学系の私立大学として就職実績に定評があります。男子学生比率が約85%と高く、1K・1Rの需要が中心です。
| エリア | 1K賃料 | 表面利回り | 物件価格帯 | 空室率 | |--------|--------|----------|-----------|--------| | 扇が丘（大学至近） | 3.5〜4.5万円 | 10〜14% | 180〜350万円 | 4〜7% | | 額新保 | 3.8〜4.8万円 | 9〜13% | 200〜380万円 | 5〜8% | | 野々市駅周辺 | 4.0〜5.2万円 | 8〜11% | 250〜450万円 | 5〜8% | | 押野 | 3.5〜4.5万円 | 10〜14% | 180〜330万円 | 6〜9% |
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる野々市市は北陸地方で最も面積が小さい市ですが、以下の要因により人口増加が続いています。
| 年 | 人口 | 前年比 | 世帯数 | |----|------|--------|--------| | 2020年 | 約5.4万人 | +0.6% | 約2.5万世帯 | | 2022年 | 約5.5万人 | +0.5% | 約2.6万世帯 | | 2024年 | 約5.6万人 | +0.5% | 約2.7万世帯 | | 2025年 | 約5.7万人 | +0.5% | 約2.7万世帯 |
人口が増加している自治体は賃貸需要の底堅さと出口戦略（物件売却）の両面で有利です。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる金沢駅西口（金沢港口）では複合開発が進行しており、オフィス・商業・ホテルの新築が相次いでいます。北陸新幹線の敦賀延伸（2024年）に伴い、駅周辺の価値向上が顕著です。
| エリア | 地価変動率（前年比） | 要因 | |--------|-------------------|------| | 金沢駅西口徒歩5分 | +3.0〜4.5% | 再開発・新幹線効果 | | 金沢駅東口（兼六園口） | +2.0〜3.0% | 観光需要 | | 武蔵ヶ辻周辺 | +1.5〜2.5% | 商業集積 | | 片町周辺 | +1.0〜2.0% | 飲食需要回復 | | 野々市駅周辺 | +1.0〜2.0% | 人口増加 |
駅西口周辺のマンションは資産価値の上昇が見込めますが、物件価格が上昇しているため利回りは低下傾向にあります。キャピタルゲインを狙う投資と、郊外の高利回り投資を使い分けることが重要です。
片町は北陸最大の繁華街であり、飲食店従業員や夜間営業の店舗スタッフの賃貸需要があります。駅周辺と異なり深夜の帰宅利便性が求められるため、片町徒歩圏の物件は独自の需要層を持っています。
| 項目 | 数値・特徴 | |------|----------| | 飲食店舗数 | 約1,200店 | | 飲食業従業者数（推定） | 約5,000人 | | 1K賃料相場 | 4.5〜6.0万円 | | 空室率目安 | 5〜8% | | 主な入居者 | 飲食業・サービス業従事者 | | 入居期間 | 比較的短い（1〜2年） |
片町エリアは回転率が高いため、原状回復費用とリフォームサイクルを考慮した収支計画が必要です。
金沢・野々市エリアは北陸最大の都市圏として賃貸需要の厚みがあり、特に約2.5万人の大学生需要が充実しています。野々市市の人口増加エリアは長期的な安定性が高く、金沢工業大学周辺は低価格・高利回りの投資が可能です。金沢駅西口はキャピタルゲイン戦略、郊外の大学エリアはインカムゲイン戦略と使い分けましょう。
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