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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報沼津市（人口約18.5万人）と三島市（人口約10.8万人）は静岡県東部の中核都市です。三島駅は東海道新幹線こだま号の全列車が停車し、一部ひかり号も停車するため、東京駅まで約45〜55分でアクセスできます。東京通勤圏の南端として新幹線定期券利用者が多く、沼津は伊豆半島の玄関口として商業・観光の拠点機能を持ちます。
| 項目 | 沼津市 | 三島市 | |------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約18.5万人 | 約10.8万人 | | 世帯数 | 約8.5万世帯 | 約4.8万世帯 | | 新幹線定期利用者数 | — | 約2,800人/日 | | 1K賃料相場 | 4.0〜5.5万円 | 4.5〜6.0万円 | | 空室率目安 | 8〜12% | 6〜9% | | 主要鉄道 | JR東海道線・御殿場線 | JR東海道線・新幹線・伊豆箱根鉄道 |
三島市は新幹線通勤需要に支えられ、沼津市より空室率が低い傾向にあります。
三島駅から東京駅への新幹線定期代は1か月約8万円ですが、東京23区内の家賃との差額を考えると、ファミリー世帯にとっては三島居住が経済的に有利になるケースがあります。
| 比較項目 | 三島市（新幹線通勤） | 東京23区（在来線通勤） | |---------|-------------------|---------------------| | 2LDK賃料 | 6.5〜8.5万円 | 13.0〜18.0万円 | | 通勤定期代（月） | 約8.0万円 | 約1.5万円 | | 住居費＋通勤費合計 | 14.5〜16.5万円 | 14.5〜19.5万円 | | 居住面積 | 55〜70㎡ | 40〜55㎡ |
この経済合理性が三島市のファミリー賃貸需要を支えています。三島駅徒歩15分圏の2LDK〜3LDK物件は安定した需要が見込めます。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる沼津港は深海魚で有名な港町であり、沼津港深海水族館や新鮮な海鮮を楽しめる飲食店街が観光客を集めています。沼津港周辺の物件は民泊運用の候補ですが、住宅地としての賃貸需要は限定的です。
| エリア | 表面利回り目安 | 物件価格帯（1K） | 主な需要層 | |--------|--------------|----------------|-----------| | 沼津駅北口 | 8〜11% | 250〜450万円 | 単身勤務者 | | 沼津駅南口 | 7〜10% | 300〜500万円 | 単身・学生 | | 沼津港周辺 | 9〜13% | 200〜400万円 | 水産業従事者 | | 大岡駅周辺 | 8〜11% | 250〜450万円 | 工場勤務者 | | 片浜駅周辺 | 9〜12% | 200〜380万円 | 工場勤務者 |
順天堂大学保健看護学部の三島キャンパスには約500人の学生が在籍し、周辺の賃貸市場に学生需要をもたらしています。また、日本大学国際関係学部（三島校舎）には約2,500人の学生が在籍しており、三島市の学生需要は小規模ながら安定しています。
| 学校名 | 学生数 | 最寄り駅 | 賃貸需要エリア | |--------|--------|---------|-------------| | 日本大学国際関係学部 | 約2,500人 | 三島駅 | 三島駅南〜文教町 | | 順天堂大学保健看護学部 | 約500人 | 三島駅 | 三島駅周辺 | | 三島看護専門学校 | 約200人 | 三島広小路駅 | 広小路周辺 |
学生向け物件は1K・1Rで賃料3.5〜4.8万円が中心です。仕送り額の制約から高額設定は難しいものの、4年間の安定入居が期待できます。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる三島駅は伊豆箱根鉄道駿豆線の起点でもあり、伊豆長岡温泉や韮山反射炉（世界遺産）へのアクセス拠点です。伊豆の国市や函南町への通勤者が三島駅周辺に居住するケースもあり、広域的な賃貸需要の受け皿になっています。
| 駅名 | 三島駅からの所要時間 | 1K賃料相場 | 2LDK賃料相場 | |------|-------------------|-----------|-------------| | 三島田町 | 3分 | 4.2〜5.5万円 | 6.0〜7.5万円 | | 三島広小路 | 5分 | 4.0〜5.2万円 | 5.8〜7.2万円 | | 大場 | 12分 | 3.5〜4.5万円 | 5.0〜6.5万円 | | 伊豆仁田 | 18分 | 3.0〜4.0万円 | 4.5〜6.0万円 | | 伊豆長岡 | 23分 | 3.0〜3.8万円 | 4.5〜5.8万円 |
三島市は東京通勤圏の南端に位置するため、リモートワークの普及により通勤需要が増加する一方、景気後退時には新幹線定期代の負担感から退去が増えるリスクもあります。
| リスク | 影響度 | 対策 | |--------|-------|------| | 新幹線通勤費の負担増 | 中 | ファミリー向け物件で定住需要を確保 | | 沼津市の人口減少 | 高 | 駅徒歩10分圏に投資エリアを限定 | | 大学の統廃合 | 中 | 学生以外の需要層も取り込む間取り | | 南海トラフ地震 | 高 | 津波浸水域を避けた立地選定・地震保険加入 |
沼津・三島エリアでの投資は、三島駅周辺のファミリー物件が最も安定した選択肢です。新幹線通勤需要とリモートワーク移住の両方を取り込める立地を選び、駅徒歩15分圏を目安にしましょう。沼津市は高利回り物件が多いものの、人口動態の確認を怠らないことが重要です。
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