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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報静岡市（人口約68万人）は静岡県の県庁所在地であり、葵区・駿河区・清水区の3区で構成される政令指定都市です。東海道新幹線で東京から約60分、名古屋から約60分という好立地にあり、安定した賃貸需要を持つ投資先です。
| 項目 | 葵区 | 駿河区 | 清水区 | |------|------|--------|--------| | 人口 | 約24万人 | 約21万人 | 約23万人 | | 主要駅 | 静岡駅 | 東静岡駅 | 清水駅 | | 特徴 | 行政・商業中心 | 住宅地・大学 | 港町・サッカー | | 1K家賃相場 | 4.8〜6.5万円 | 4.5〜6.0万円 | 3.5〜5.0万円 | | 空室率 | 8〜12% | 9〜13% | 13〜18% |
葵区は静岡市の行政・商業の中心であり、静岡駅前では大規模な再開発事業が進行中です。新幹線停車駅としての交通利便性と、県庁所在地としての業務集積が安定した賃貸需要を支えています。
| エリア | 家賃相場（1K） | 表面利回り | 特徴 | |--------|----------------|------------|------| | 静岡駅北口 | 5.5〜6.5万円 | 6.5〜8.0% | 商業中心地 | | 呉服町・紺屋町 | 5.2〜6.2万円 | 6.5〜8.0% | 繁華街至近 | | 新静岡駅周辺 | 5.0〜6.0万円 | 7.0〜8.5% | 静鉄沿線 |
静岡駅前では葵タワー周辺再整備、御幸町エリアの老朽ビル建替え、駅南口エリア整備が進行中で、駅周辺の地価上昇が期待されています。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる駿河区は静岡大学や常葉大学があり、学生需要と住宅地としてのファミリー需要が両立するエリアです。東静岡駅周辺はグランシップ（静岡県コンベンションアーツセンター）があり、イベント需要も発生します。
| エリア | 家賃相場（1K） | 表面利回り | 特徴 | |--------|----------------|------------|------| | 東静岡駅前 | 4.8〜5.8万円 | 7.0〜8.5% | コンベンション施設 | | 草薙駅周辺 | 4.5〜5.5万円 | 7.5〜9.0% | 大学至近 | | 用宗駅周辺 | 4.0〜5.0万円 | 8.0〜9.5% | 海岸沿い |
静岡大学（約10,000人）、常葉大学（約7,500人）、静岡県立大学（約3,500人）の学生需要があり、2〜3月の繁忙期に集中的に入居が決まる特徴があります。
清水区はサッカーの街として知られ、清水港は国際クルーズ船の寄港地として注目されています。港周辺の再開発により、観光需要と居住需要の両面で変化が起きています。
| エリア | 家賃相場（1K） | 表面利回り | 特徴 | |--------|----------------|------------|------| | 清水駅前 | 3.8〜5.0万円 | 8.5〜10.5% | 駅近利便性 | | 日の出町・港町 | 3.5〜4.5万円 | 9.0〜11.0% | 港至近 | | 草薙〜清水間 | 3.8〜4.8万円 | 8.5〜10.5% | 住宅地 |
| 項目 | 数値 | |------|------| | 年間クルーズ船寄港回数 | 約30〜40回 | | 1回あたり乗客数 | 1,000〜4,000人 | | 清水港年間観光客数 | 約200万人 | | 富士山関連の観光消費 | 約50億円（清水エリア） |
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる| 戦略 | 葵区 | 駿河区 | 清水区 | |------|------|--------|--------| | 投資タイプ | 安定・再開発期待 | 学生需要活用 | 高利回り・再生型 | | 推奨物件 | 駅近1K・1LDK | 大学周辺1K | 中古アパート | | 想定利回り | 6.5〜8.0% | 7.5〜9.0% | 8.5〜11.0% | | リスク水準 | 低 | 低〜中 | 中 | | 出口戦略 | 長期保有・売却 | 長期保有 | 長期保有 |
静岡県庁・市役所（約5,000人）、プラモデル産業（約3,000人）、水産加工業（約2,000人）、金融機関（約4,000人）など多くの企業が集積し、転勤族の賃貸需要が安定しています。
草薙駅徒歩7分の学生向け1Kアパート（築15年・6戸）
| 項目 | 金額 | |------|------| | 物件価格 | 2,400万円 | | 月額家賃収入（4.5万円×6戸） | 27.0万円 | | 年間家賃収入 | 324万円 | | 表面利回り | 13.5% | | 管理費・修繕費（年間） | △35万円 | | 固定資産税（年間） | △15万円 | | 空室損（10%見込み） | △32万円 | | 実質手取り収入 | 242万円 | | 実質利回り | 約10.1% |
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる| リスク | 対策 | |--------|------| | 人口減少（年約0.5%） | 駅近物件に集中投資 | | 清水区の空室率上昇 | リノベーションで差別化 | | 大学の定員削減リスク | 学生以外の需要も取り込む | | 南海トラフ地震リスク | ハザードマップ確認・保険加入 |
静岡市は新幹線停車駅を持つ県庁所在地として安定した賃貸需要を持ちつつ、静岡駅前再開発と清水港クルーズ需要という成長要素を兼ね備えた投資先です。葵区は安定運用、駿河区は学生需要の活用、清水区は高利回りと、区ごとに明確な投資戦略を立てることが成功の鍵です。南海トラフ地震リスクへの備えも忘れずに投資判断を行いましょう。