相続税は原則として現金一括納付
相続税は、申告期限までに金銭で一括して納付するのが原則です。しかし、相続財産の大半が収益物件や土地といった不動産で、現金や預貯金がほとんど無いというケースは珍しくありません。相続税評価額の高いアパートやマンションを引き継いだものの、納税資金が手元に無いという相談は、収益物件オーナーの相続では典型的な悩みのひとつです。
こうした場合にまず検討されるのが「延納」（相続税を分割して納める制度）で、それでもなお金銭での納付が困難と認められる場合に限り、最後の手段として認められるのが「物納」（不動産などの現物で相続税を納める制度）です。物納の要件や順位は相続税法に定められています。
延納と物納の違い
延納は、担保を提供したうえで分割払いを認める制度で、相続財産に占める不動産の割合が高いほど延納期間の上限が長くなる仕組みになっています。分割払いである以上、期間に応じた利子税の負担が発生します。
一方、物納は、現金納付ができず、かつ延納によっても金銭での納付が困難と認められる金額の範囲内で、相続財産そのものを国に引き渡すことで納税に充てる制度です。物納が認められると、その財産を売却する手間や譲渡所得税の負担を負うことなく納税を完了できる点が特徴です。ただし、物納財産の収納価額は、相続税の課税価格計算の基礎となった相続税評価額（多くの場合、路線価や固定資産税評価額をもとにした評価額）で決まるため、時価より低い水準で財産を手放す結果になりやすい点は理解しておく必要があります。
物納に充てられる財産の順位
相続税法は、物納に充てることができる財産に優先順位を設けています。
- 第1順位：国債・地方債、不動産、船舶、上場株式など
- 第2順位：非上場株式など
- 第3順位：動産
収益物件を含む不動産は第1順位に位置づけられており、他に適格な第1順位の財産が無い場合には、物納の対象として選択されやすい財産です。ただし、担保権が設定されている物件、権利関係が複雑で境界が確定していない土地、共有名義になっている不動産などは「管理処分不適格財産」として物納が認められません。収益物件を将来の物納候補として意識するのであれば、抵当権の抹消や境界確定、共有関係の整理を早めに進めておくことが実務上の備えになります。
収益物件オーナーが検討する際の実務ポイント
物納の許可を得るには、相続税の申告期限までに物納の申請を行い、税務署による財産の審査を経る必要があります。審査では、物納財産が管理処分不適格財産に該当しないか、他により適した納税方法（延納や一部売却による現金化）が無いかといった点が確認されます。
収益物件を多く保有するオーナーにとって重要なのは、相続が発生してから慌てて物納を検討するのではなく、生前の段階で保有資産の現金化のしやすさや境界・権利関係の状態を点検しておくことです。物納は最終手段であり、事前に納税資金を確保する対策（生命保険の活用、一部物件の計画的な売却、家族信託を通じた資産承継の整理など）と比較検討したうえで、専門家とともに最も負担の少ない道筋を選ぶことが望ましいといえます。
不動産を多く保有する資産家ほど「相続税は現金でしか払えない」という原則と、手元流動性のギャップに直面しやすい構造があります。物納・延納の制度を早い段階で理解しておくことは、相続発生後の選択肢を狭めないための備えになります。
「管理処分不適格財産」と「物納劣後財産」の違い
物納の可否を検討するうえで押さえておきたいのが、性質の異なる二つの区分です。ひとつは、担保権が付いている、権利の帰属に争いがある、境界が明らかでないといった事情を抱え、そもそも物納の対象にできない「管理処分不適格財産」です。もうひとつは、それ自体は物納できるものの、他により適した財産が無い場合に限って認められる「物納劣後財産」という区分で、耐用年数を大きく超えた老朽建物や、借地人に貸し付けている底地、法令に違反して建築された建物とその敷地などが該当します。
保有する収益物件がこの物納劣後財産に近い状態（築古で耐用年数を超えている、増改築の際の建築確認を経ていない部分があるなど）にある場合、いざというときに物納の選択肢として使いにくいことを意味します。定期的な修繕・遵法性の確認は、賃貸経営としての価値を保つだけでなく、将来の相続対策としての柔軟性を保つことにもつながります。
生前からの備えとして意識したいこと
物納は相続発生後の緊急避難的な制度であるため、生前の対策としてより望ましいのは、相続税額をあらかじめ試算し、納税資金をどう確保するかを具体的に検討しておくことです。生命保険金の活用、収益性の低い物件の計画的な売却、共有名義や境界未確定といった権利関係の整理は、いずれも物納の可否そのものにも影響する要素であり、早めに着手するほど選択肢が広がります。専門家を交えた相続対策の一環として、物納・延納の制度を「知識」として持っておくことが、実際に相続が発生した際の判断の質を左右します。