相続税評価とは何か
相続税は、亡くなった人（被相続人）の財産を相続した際に課される税金です。課税対象となる財産の評価額は「相続税評価額」として算定され、実際の市場価格（時価）とは異なる計算方式で求められます。不動産については、国税庁が定めた評価基準（財産評価基本通達）に基づき、土地と建物を別々に評価します。
収益物件（賃貸物件）を保有している場合、相続税評価額は市場価格よりも低く算定されることが多いため、現金や株式に比べて相続税の圧縮効果が高いとされています。これが不動産投資を「相続税対策」として活用する根拠の一つです。ただし、2023〜2024年の最高裁判決を受け、過度な節税目的の不動産購入については国税庁の否認リスクが高まっており、対策の内容と範囲を正確に理解することが重要です。
路線価方式による土地の評価
土地の相続税評価は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。都市部の土地は原則として路線価方式で評価します。
路線価とは 路線価は、国税庁が毎年8月に公表する「路線価図」に記載された、道路（路線）に面した土地の1平方メートル当たりの評価額です。公示地価（地価公示法に基づく公的地価）の80%程度を目安に設定されており、実際の市場価格との乖離が生じやすい点が特徴です。
路線価方式の計算式
土地の相続税評価額＝路線価 × 各種補正率 × 地積（㎡）
補正率には「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」「不整形地補正率」などがあり、土地の形状・間口・奥行きに応じて評価額が増減します。収益物件の土地が変形地・旗竿地・狭小地であれば、これらの補正で評価額が低下するケースもあります。
収益物件（賃貸物件）特有の減額要因
収益物件の土地・建物は、居住用不動産や更地と異なり、賃借人の権利（借地権・借家権）が設定されているとみなされ、評価額がさらに低く算定されます。これが「貸家建付地」「貸家」としての評価です。
貸家建付地の評価 賃貸アパート・マンションが建っている土地は「貸家建付地」として以下の式で評価します。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
- 借地権割合：国税庁の路線価図に記載（A〜Gの記号で表示）。都市部では60〜70%が多い。
- 借家権割合：全国一律30%（財産評価基本通達より）。
- 賃貸割合：実際に賃貸に供している床面積の割合。満室であれば100%。
例）自用地評価額が5,000万円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合： 5,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 1.0）＝ 5,000万円 × 0.82 ＝ 4,100万円
このように、満室の賃貸物件であれば自用地評価額から最大18%（借地権割合×借家権割合の積）の減額が可能です。
貸家（建物）の評価 建物の相続税評価は固定資産税評価額がベースとなります。賃貸物件の場合、さらに借家権割合30%を乗じた減額が適用されます。
貸家の評価額＝固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
固定資産税評価額は一般に建設費の50〜70%程度で、さらに30%減額（満室の場合）が乗じられるため、建物の相続税評価額は建設費の35〜50%程度に収まることが多くなります。
小規模宅地等の特例の適用可否
「小規模宅地等の特例」は、相続した土地の評価額を大幅に減額できる制度です。事業用・居住用・貸付用の宅地に対して適用でき、不動産投資に関連するのは主に「貸付事業用宅地等」です。
貸付事業用宅地等の要件
- 相続開始前3年以内に新たに貸付事業に供した宅地は原則対象外（2018年改正）。継続して貸付けていた宅地が対象。
- 相続した者が申告期限（相続開始から10ヶ月）まで貸付を継続していること。
- 200㎡まで50%の減額が適用。
特定居住用宅地等（330㎡・80%減額）や特定事業用宅地等（400㎡・80%減額）と比較して減額率・限度面積が低い点に注意が必要です。複数の用途の土地を持つ場合は「完全併用」か「調整計算」が必要なケースがあり、税理士との事前相談が欠かせません。
相続税対策としての収益物件活用上の注意点
過度な節税目的への否認リスク 2022〜2023年にかけて相次いだ最高裁・高裁判決では、「著しく不適当な評価額の抑制を目的とした不動産取得」に対して国税庁の財産評価基本通達によらない「時価」課税が認められる事例が出ています。相続直前に高額の不動産を購入し、評価差を最大限に利用した場合には否認リスクが現実化しています。収益物件の購入は賃貸事業としての合理性が伴うことが前提であり、「節税のためだけ」の購入は税務上の危険性を伴うことを理解しておく必要があります。
評価と市場価格のギャップ縮小 路線価方式の評価額と実際の市場価格のギャップが大きい場合に節税効果が高まりますが、近年の都市部の地価上昇局面では、実際の取引価格が路線価（公示地価の80%目安）を上回るケースが増えています。評価差が縮小している立地では、相続税対策としての効果を過信せず、物件の収益性そのものを主軸に判断することが重要です。
まとめ
収益物件の相続税評価は、路線価方式による土地評価に加え、貸家建付地・貸家としての減額、小規模宅地等の特例が適用されることで、市場価格よりも大幅に低い評価額となる可能性があります。これが不動産投資を相続対策に活用する根拠ですが、過度な節税目的購入への否認リスクや、近年の地価上昇による評価差縮小を踏まえた冷静な判断が求められます。具体的な数字の計算と適用要件の確認は必ず税理士に依頼し、収益性と節税効果の双方を総合的に評価した上で意思決定しましょう。