名義預金とは何か
名義預金とは、口座の名義人と実際にお金を拠出した人が異なり、実質的な持ち主が名義人ではないと判断される預金のことを指します。相続税の税務調査では、亡くなった方（被相続人）が家族名義の口座にお金を移していたようなケースで、その口座が名義は家族だが実質的には被相続人自身の財産であると認定されると、相続財産として計算に加えられることがあります。
不動産投資の文脈でこの論点が問題になりやすいのが、親から子への資金援助を受けて収益物件を購入する場面や、家族名義の口座を経由して物件の頭金や諸費用を用意する場面です。資金の流れが曖昧なまま物件を取得すると、後年の相続や税務調査の際に、購入資金の出所を巡って想定外の指摘を受けるリスクがあります。
名義預金と判断されやすいパターン
税務調査で名義預金と指摘されやすい典型的なパターンには、次のようなものがあります。
- 口座の名義人がその口座の存在自体を知らない、あるいは通帳や印鑑を名義人が管理していない
- 口座の資金の出どころが、名義人自身の収入や資産では説明がつかない
- 口座からの出金や利用が、実質的には別の家族（多くの場合は被相続人）の判断で行われている
- 贈与契約書の作成や贈与税の申告など、贈与の実態を裏付ける記録が残っていない
収益物件の購入資金についても同様で、誰の口座からどのような経緯で誰の意思決定で資金が拠出されたのかを説明できる記録があるかどうかが、税務上の判断で重視されます。
資金の出所を明確にしておくための実務
親からの資金援助を受けて物件を購入する場合、次のような点を整理しておくと、後日の税務調査で資金の性格を説明しやすくなります。
- 資金援助が贈与であれば、贈与契約書を作成し、贈与税の申告が必要な金額であれば期限内に申告する
- 資金援助が貸付（借入）であれば、金銭消費貸借契約書を作成し、返済の実績（振込記録など）を残す
- 資金移動は現金の手渡しではなく、口座間の振込など記録が残る方法で行う
- 物件購入後の登記名義と、実際に資金を拠出した人の関係が整合しているかを確認する
特に4については、資金を出した人と登記名義人が異なる場合、その差額分が贈与とみなされる可能性がある点にも注意が必要です。資金提供と持分割合の関係は、共有名義で物件を取得する際にも問題になりやすいテーマです。親と子がそれぞれ資金を出し合って物件を購入する場合は、出資額の比率にできるだけ近い持分割合で登記しておくことが、こうした指摘を避けるための基本的な備えになります。
財産債務調書・国外財産の申告義務との関係
一定以上の財産を保有する方は、財産債務調書などの提出義務が生じる場合があります。資金の流れを普段から整理しておくことは、こうした申告書類を作成する際の負担軽減にもつながります。関連する提出義務については財産債務調書・国外財産調書の提出義務｜不動産オーナーが確認すべき基準と書き方の考え方でも解説しています。
専門家への相談が有効な場面
資金援助を受けての物件購入や、家族間での資金移動をともなう投資は、贈与税・相続税・所得税が複雑に絡み合う領域です。個々の家族構成や資産状況によって最適な資金の受け渡し方は異なるため、購入を計画する早い段階で税理士に相談し、記録の残し方や契約書の要否を確認しておくことをおすすめします。税理士選びの視点は不動産投資に強い税理士の選び方｜費用相場と依頼のコツを参考にしてください。
暦年贈与との関係にも注意
親から子への資金援助を毎年少しずつ行い、贈与税の非課税の範囲に収めようとする暦年贈与という方法もよく使われます。ただし、形式的に毎年振り込んでいても、実質的に子がその資金を自由に使える状態になっていなければ、贈与が成立していないとみなされ、名義預金と同様の指摘を受けることがあります。贈与を成立させるには、贈与契約書を作成し、受贈者（資金を受け取る側）自身が口座を管理し、いつでも自由に引き出せる状態にしておくことが基本的な考え方とされています。収益物件の頭金づくりのために複数年にわたって資金援助を受ける場合は、こうした贈与の実態づくりも含めて、早めに税理士に相談しておくと安心です。
まとめ
名義預金の指摘は、相続発生後になって初めて表面化することが多く、購入時点では見過ごされがちな論点です。家族から資金援助を受けて収益物件を取得する際は、贈与か貸付かを明確にし、契約書や振込記録という形で資金の流れを残しておくことが、将来の税務リスクを抑えるための基本的な備えになります。