賃料増減額請求とは——賃料改定の交渉とは異なる法的手段
賃貸経営をしていると、周辺相場の変化や固定資産税の増減、建物の老朽化などを理由に、現在の賃料が実勢と合わなくなってくる場面があります。多くのオーナーは更新のタイミングで賃借人と話し合い、任意の合意によって賃料を見直しますが、話し合いだけでは折り合いがつかないケースもあります。そうした場合に使えるのが、借地借家法32条が定める「賃料増減額請求」です。
これは、賃貸借契約の当事者（賃貸人・賃借人のどちらからでも）が、一方的な意思表示によって将来に向けて賃料の増額または減額を求めることができる法律上の権利です。契約書に記載がなくても行使できる強行規定であり、通常の賃料交渉とは異なり、要件を満たせば相手の同意がなくても効力が生じる点が特徴です。
請求が認められる要件
借地借家法32条1項は、次のいずれかの事情によって現在の賃料が不相当になったときに、増減額請求ができると定めています。
- 土地・建物に対する租税その他の負担の増減
- 土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の賃料相場との比較で不相当となったこと
固定資産税評価額の改定や周辺相場の変化を示す資料（近隣の募集賃料事例、不動産鑑定士の意見書など）をそろえておくと、請求の合理性を裏付けやすくなります。感覚的に「そろそろ上げたい」という理由だけでは、後の交渉や調停で不利になりがちです。
意思表示から調停・訴訟までの流れ
増減額請求は、口頭でも法律上は成立しますが、後日の証拠として内容証明郵便で行うのが一般的です。効力は請求の意思表示が相手に到達した時点から将来に向かって生じ、過去にさかのぼって適用されることはありません。
相手が請求に応じない場合、いきなり訴訟を起こすことはできず、民事調停法の定めにより、まず簡易裁判所に調停を申し立てる「調停前置主義」が適用されます。調停で合意に至らなければ、その後に訴訟へ移行する流れになります。
調停や訴訟で決着がつくまでの間、増額請求を争う賃借人は自らが相当と認める額を支払えば足り、減額請求を争う賃貸人も相当と認める額を請求できるとされています。最終的に裁判で賃料額が確定した際は、不足額または超過額について、借地借家法32条2項・3項が定める年1割の利息を付けて清算する仕組みになっています。
オーナーが実務で気をつけたいポイント
増減額請求は強力な手段である一方、感情的な対立を招きやすく、長期の空室リスクや訴訟コストにつながることもあります。実務では、まず賃料改定の根拠となる資料を客観的に整え、内容証明郵便による通知の前に一度冷静な話し合いの機会を設けることが望ましいといえます。
なお、定期借家契約では、契約書に賃料増減額請求権を排除する旨の特約を定めることが認められています。普通借家契約ではこの特約は無効ですが、定期借家契約を選択している物件では、あらかじめ賃料改定のルールを契約に盛り込んでおくことで、将来の紛争リスクを抑えることができます。複数の賃貸借契約を抱えるオーナーほど、契約類型ごとにこの違いを整理しておく価値があります。
賃料増減額請求は、日々の賃貸管理の中で頻繁に使う手段ではありませんが、周辺相場や税負担が大きく変動した局面では、任意交渉と並行して選択肢に入れておくことで、収益物件のキャッシュフローを実勢に近づけやすくなります。
相手が受け取りを拒否した場合の対応
減額請求を受けたオーナーが「その金額では納得できない」として賃料の受け取りそのものを拒否するケースもあります。この場合、賃借人が支払おうとした賃料を受け取ってもらえないまま放置すると、賃借人側が債務不履行（滞納）とみなされるリスクが生じかねません。
こうした受領拒否の場面では、民法が定める弁済供託の制度を使い、法務局の供託所に賃料相当額を供託することで、支払い義務を履行したのと同じ扱いにできます。逆の立場では、増額請求を行ったオーナーが賃借人からの一部支払いを拒否するような対応を取ると、後の調停・訴訟で不利な心証を持たれかねないため、争いのある間も定められた「相当と認める額」の受け取りは基本的に継続する姿勢が実務上望ましいといえます。
賃料改定（合意）との使い分け
多くの賃貸経営では、更新時の話し合いによる合意的な賃料改定が中心であり、32条に基づく増減額請求はあくまで交渉が行き詰まったときの法的な最終手段という位置づけです。複数戸・複数物件を保有するオーナーであれば、まず賃料相場の調査と交渉材料の整理を丁寧に行い、増減額請求は「交渉のカードの一つ」として理解しておくと、実際の賃貸経営における使い分けがしやすくなります。契約更新のたびにこの制度の存在を意識しておくことで、相場変動への対応力が高まります。