なぜ法務局調査が収益物件購入に欠かせないか
収益物件の購入前調査（デューデリジェンス）の中で、登記情報の確認は最も基本的かつ重要な作業です。不動産の権利関係は登記簿に記録されており、法務局（登記所）に行けば誰でも閲覧・交付申請ができます。仲介業者や売主から提供される書類だけに頼るのではなく、自らが一次情報を取得する姿勢が、物件取得の失敗リスクを大きく下げます。
取得すべき主要書類は、①登記事項証明書（登記簿謄本）、②公図（地図に準ずる図面）、③地積測量図、④必要に応じて建物図面・各階平面図の4種類です。それぞれの読み方と注意点を以下に整理します。
登記事項証明書：権利関係の全体像を確認する
登記事項証明書は「土地」と「建物」でそれぞれ取得します。土地の登記事項証明書では「表題部」に地番・地目・地積（面積）が、「権利部（甲区）」に所有権の変遷が、「権利部（乙区）」に抵当権・賃借権・地上権などの制限的権利が記録されています。
収益物件購入時に特に確認すべき点は次の通りです。
- 乙区の抵当権の状況：残債がある場合、決済時に抹消されることを確認します。複数の金融機関の抵当権が設定されている場合は優先弁済の順位も把握します。
- 甲区の仮登記や差押え：仮登記が入っている土地は所有権移転が制限されるリスクがあります。差押えが登記されていれば、売主の財務状況に問題がある可能性があります。
- 所有権の変遷の頻度：短期間に何度も所有者が変わっている物件は、何らかの問題がある可能性が高く、慎重な調査を要します。
登記事項証明書はオンライン（登記ねっと）でも取得できます。1通600円（窓口申請は480〜600円）が目安です。
公図：土地の形状と隣接関係を把握する
公図（地図または地図に準ずる図面）は、法務局に備え付けられた土地の区画と地番を示した地図です。対象地の形状、隣接する土地との関係、道路との接し方、接道の状況などを視覚的に確認できます。
公図を見る際の重要ポイントは以下の通りです。
- 道路との接道状況：建築基準法上の道路（2項道路を含む）に2m以上接道していることが建築の前提です。公図上で確認し、私道の場合は私道の地番を特定します（建築基準法）。
- 隣接地との境界の状況：公図上の境界と現地の境界杭や塀の位置が一致しているかを現地で照合します。不一致がある場合は越境問題や境界紛争のリスクがあります。
- 地番の飛び番や分割の履歴：複雑な分割履歴がある土地は権利関係が複雑になりやすいです。
公図は法務局窓口または「登記ねっと」のオンラインサービスで1通450円で取得できます。
地積測量図：実測面積と境界の確定状況を読む
地積測量図は、土地の面積を実測して作成した図面で、法務局に提出・保管されています。作成時期（年代）によって精度が大きく異なる点に注意が必要です。昭和40〜50年代以前に作成されたものは精度が低く、現地の境界と乖離していることも少なくありません。
地積測量図で確認すべき事項は次の通りです。
- 実測面積と登記面積の差異
- 境界点（ポイント）の設置状況
- 隣接地の同意署名の有無
近年作成された図面には隣地所有者の境界確認署名が入っているものが多いですが、古い図面にはありません。境界確認が未了の場合は購入後にトラブルになるリスクがあります。
地積測量図の取得費用は公図と同様、1通450円程度です。ただし全ての土地に地積測量図が備え付けられているわけではありません。存在しない場合は実測を伴う測量（数十万円規模）が必要になることがあります。これは購入価格の交渉材料にもなります。
建物図面と各階平面図：構造の把握
一棟アパートや区分マンション（専有部分）の図面については、建物の「建物図面・各階平面図」が法務局に登記されている場合があります。床面積・構造・建築年などの確認に役立ちます。実際の建物と図面が大きく乖離している場合は、増改築や無許可工事の可能性があるため、建築確認申請台帳（市区町村の建築指導課）と照合することが重要です。
法務局での書類取得の手順と活用のコツ
法務局での書類取得は、管轄の法務局窓口に直接出向く方法と、インターネット登記情報提供サービス（法務省運営）またはオンライン申請（登記ねっと）を利用する方法があります。オンラインであれば自宅から入手でき、特に「登記情報提供サービス」は即時閲覧（PDF形式）が可能で月額料金制の利用もできます。
物件の地番が不明な場合は、住居表示から地番への変換が必要です。これは法務局の窓口で照会できます（住居表示地番対照表を利用）。ポータルサイトや仲介業者に地番を確認するのも方法です。
登記調査は購入判断の第一歩として必ず行うべき作業です。書類取得の費用は全部合わせても2,000〜3,000円程度にすぎません。この小さなコストが、購入後の大きなトラブルを防ぐ最善の保険となります。