賃貸経営を続けていると、入居者から「家賃を供託した」という通知を受け取る場面に出会うことがあります。家賃の供託は、貸主が受け取らない、あるいは受け取れない事情があるときに、借主が債務を果たすために使う制度です。オーナーにとっては、通常の入金とは勝手が違い、どう対応すべきか迷いやすいところです。
この記事では、家賃の受領拒否や供託が起きる場面、オーナー側が知っておきたい仕組み、実務で取るべき対応を整理します。
家賃の供託が使われる場面
供託とは、金銭などを国の機関である供託所に預けることで、債務を果たしたことにする仕組みです。家賃の場合は、借主が貸主に支払うはずの賃料を供託所に預けます。民法では、次のような場合に弁済のための供託ができると定められています（民法494条）。
- 貸主に家賃を支払おうとしたのに、受け取りを拒まれたとき（受領拒否）
- 貸主が受け取れない状態にあるとき（受領不能）
- 貸主が誰か、借主に過失なく分からないとき（債権者不確知）
賃貸の現場では、たとえば次のような状況が典型です。
- 貸主が賃料の増額を主張し、従来の金額での支払いを受け取らない
- 貸主が亡くなり、相続人が決まらないまま誰に払えばよいか分からない
- 貸主の所在や口座が分からなくなった
- 物件の売買や承継の途中で、新旧どちらの所有者に払うべきか不明確になった
供託をした借主は、供託によって家賃の支払義務を果たしたものとして扱われます。つまり、オーナーとしては「入金が止まった」ように見えても、借主が家賃を滞納しているとは限りません。
供託されたときにオーナーが知っておくべきこと
供託は、法律上の根拠がある支払方法です。そのため、供託の事実があるのに「家賃が払われていない」として一方的に契約解除を主張すると、無理が生じやすくなります。供託の要件を満たしているかどうかは争いになりうるため、次の点を冷静に確認しましょう。
供託の通知：供託をした人は、遅滞なく債権者に供託の通知をしなければならないとされています（民法495条）。通知が届いたら、供託所の名称、供託番号、供託金額、対象の賃料の期間を確認します。
供託金の受け取り：供託された賃料は、貸主が供託所に還付を請求して受け取ります。貸主側の手続に必要な書類は供託所によって案内が異なるため、通知書に記載された供託所に問い合わせて確認してください。
請求権の整理：供託された金額が、自分が主張する賃料額と異なる場合、差額をめぐる問題が残ることがあります。この場合は、受け取った金額がどの期間のどの部分にあたるかを書面で整理しておきます。
賃料増額を請求した場合の注意
家賃の増額をめぐって供託が起きるケースは、特に多い場面です。借地借家法32条2項では、増額について協議が調わないとき、請求を受けた借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を支払えば足りるとされています。ただし、裁判が確定したときに、すでに支払った額に不足があれば、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払う必要があります（借地借家法32条）。
つまり、増額を請求したものの合意に至らず、借主が従来額を供託している間は、その金額で債務は果たされたものとして扱われ、増額が認められたときに差額を精算する流れになります。詳しい手続は賃料増減額請求（借地借家法32条）の実務ガイドで解説しています。
貸主が従来額の受け取りを拒み続けると、借主に供託の理由を与えてしまいます。増額交渉中であっても、従来額を「増額を請求している賃料の一部」として受け取る旨を伝えておくなど、受け取り方を工夫することで、関係の悪化を避けられます。
受領拒否を避けるための実務
トラブルを小さくするには、オーナー側から供託の原因を作らないことが基本です。
- 家賃の振込先や受取人が変わったときは、書面で借主に通知する
- 相続や売買で貸主が変わるときは、新しい貸主と口座を早めに知らせる
- 賃料増額の交渉中でも、従来額の入金を拒まず、異議をとどめる旨を書面に残して受領する
- 管理会社に集金を任せている場合は、受領の方針を管理会社と共有する
特に3番目は重要です。受領を拒んで供託に進むと、借主との関係が悪化するだけでなく、家賃の管理が複雑になります。どちらの金額が正しいかが争われている間も、いったん受け取っておき、差額は別途協議や手続で決着させる方が運用しやすいケースが多いです。
実際に滞納しているケースとの区別
供託と、本来の家賃滞納は区別して考える必要があります。借主が「貸主が受け取らない」と主張して支払いを止めていても、実際には貸主が受領を拒んでいない、あるいは供託の要件を満たしていない場合があります。この場合は通常の滞納として、督促や法的措置の対象になりえます。
判断のポイントは、貸主が受領を拒んだ事実があるか、受領を拒んだと言える状況だったか、供託が適法にされているかの3点です。判断に迷う場合は、すぐに解除や明渡しの手続に進まず、記録を整理したうえで弁護士に相談してください。通常の滞納対応については入居者の家賃滞納への対応手順と法的措置に整理しています。
記録の残し方と税務の確認
供託が絡む家賃は、入金日と収入の計上時期が通常と異なる場面があります。供託通知、供託書の写し、還付を受けた日付と金額を保管し、帳簿上どの期間の家賃に対応するかを明確にしておきましょう。収入として計上する時期の扱いは、事情によって判断が変わりうるため、税理士に確認することをおすすめします。
家賃の受け取り方で迷ったら、まず関係書類を時系列で整理し、通知は書面で、やり取りは記録に残す。この姿勢が、供託をめぐる不要な争いを避ける近道です。