土地付きの収益物件を買うとき、契約書の面積欄に「公簿」と書かれているか、「実測」と書かれているかで、代金の決まり方と、後から面積が違っていたときの扱いが大きく変わります。売買の現場では当たり前の区別ですが、初めて一棟物件を買う方は見落としやすい論点です。
この記事では、公簿売買と実測売買の違い、収益物件の投資判断にどう響くか、契約書で確認したい条項を整理します。
公簿売買と実測売買の基本的な違い
公簿売買は、登記簿に記録されている土地の面積（公簿面積）を基準に代金を決める売買です。契約後に測量して実際の面積が登記簿と違うと分かっても、代金の増減は行わないのが一般的な取り決めです。
実測売買は、測量によって確定した面積を基準にする売買です。契約時に仮の面積と単価（1平方メートルあたりの金額など）を定めておき、引渡しまでに実測した面積が契約面積と異なる場合は、単価をもとに代金を精算します。
整理すると、次のようになります。
- 公簿売買：登記簿の面積で代金が確定し、後から面積差が出ても原則として精算しない
- 実測売買：測量で確定した面積と契約面積の差を、単価で精算する
- どちらにするかは法律で決まっておらず、当事者の合意と契約書の書き方で決まる
どちらが優れているというものではありません。土地の状況、買主の融資条件、売主が測量にかけられる時間と費用を踏まえて選ぶものです。
登記簿の面積が実際と違うことがある理由
登記簿の面積は、必ずしも現地を精密に測った結果とは限りません。古い時期に登記された土地では、現在の測量技術で測り直すと、登記簿より広かったり狭かったりすることがあります。一方で、近年の分筆や境界確定にともなって作られた地積測量図がある土地は、面積の精度が高い傾向にあります。
そのため、買う側は次の点を事前に確認しておくと安心です。
- 法務局で地積測量図が備わっているか、作成時期はいつか
- 境界標（境界杭やプレート）が現地に残っているか
- 隣地との境界確認書が取り交わされているか
境界や測量の基本は境界確定と測量の基礎でも解説しています。公簿売買を選ぶ場合ほど、現地で境界標を確認する手間が価値を持ちます。
収益物件の投資判断に与える影響
面積の差は、単に代金の問題にとどまりません。収益物件では次のような形で数字に波及します。
建築計画への影響：建ぺい率や容積率は敷地面積を基準に計算します。実際の敷地が登記簿より狭いと、建て替えや増築で使える延床面積が想定より小さくなる可能性があります。
融資評価への影響：金融機関が土地の評価を積算する場合、面積は計算の入力値の一つです。評価の根拠となる面積と実測値に差があると、担保評価の見直しにつながることがあります。
利回りへの影響：土地の単価を基準に価格交渉をしている場合、面積が違えば実質的な単価が変わります。実測で面積が小さいと分かっても公簿売買では精算されないため、結果的に割高に買ったことになります。
反対に、実測で広いと分かっても、公簿売買では売主に追加で支払う必要はありません。この「どちらにも振れる」性質を理解したうえで、リスクを引き受けるかどうかを決めます。
契約書で確認したい条項
売買契約書で最低限チェックしたいのは、次の項目です。
- 売買の対象面積が公簿か実測かの明示
- 公簿売買の場合の「面積に差異があっても代金の増減をしない」旨の条項の有無
- 実測売買の場合の精算単価と、精算する面積差の範囲（少しの差は精算しない旨の定めを置くこともあります）
- 測量を誰が、いつまでに、どの範囲（私道や隣地との境界を含むか）で行うか
- 測量費用を売主と買主のどちらが負担するか
- 引渡し期日までに測量が終わらない場合の取り扱い
契約書の読み方全般は収益物件の売買契約・重要事項説明のチェックポイントも参考になります。
売主・買主それぞれの注意点
買主の立場では、融資を受けて購入する場合、金融機関が面積の根拠を求めることがあります。実測売買にすると、測量が完了するまで代金が確定せず、融資実行や決済日の調整が必要になる点に注意が必要です。測量を待てない事情があるなら、公簿売買にして、その代わり価格交渉で面積の不確実性を織り込むという考え方もあります。
売主の立場では、実測売買を選ぶと測量費用や隣地との境界立会いの手間が発生します。測量を省いて公簿売買で売りたい場合でも、買主が実測を希望する場面は少なくありません。出口戦略として売却を考えるなら、保有中に地積測量図や境界確認書を整えておくと、売却時の交渉がスムーズになります。
面積の記載が実態と違った場合の責任については、契約不適合責任の考え方も関係します。扱いは契約書の特約の書き方次第で変わるため、契約不適合責任の基礎知識を踏まえ、個別の契約は宅地建物取引士や弁護士に確認してください。
迷ったときの考え方
公簿売買か実測売買かで迷ったら、次の順で考えると整理しやすくなります。
- 地積測量図と境界標がそろっているなら、公簿売買でもリスクは小さい
- 境界が曖昧、または面積が価格に強く効く物件なら、実測売買か、売買前の測量を条件にする
- 決済までの時間に余裕がない場合は、公簿売買にして価格交渉で調整する
どの方式でも、重要なのは「面積に差があったとき、誰がどう負担するか」を契約書で明確にしておくことです。口頭の約束や不動産会社の説明だけに頼らず、条項として残しておきましょう。