夫婦間の居住用不動産の贈与（配偶者控除）は賃貸物件に使えるか｜居住用の要件と併用住宅の注意点

夫婦間で不動産を贈与するときに使える「贈与税の配偶者控除」は、俗に「おしどり贈与」と呼ばれ、不動産投資家の間でも名前が知られています。ところが、この特例は名前のイメージほど広く使えるわけではありません。特に、賃貸に出している物件や収益物件には使えないのかという疑問は、アパートオーナーの相続・贈与対策でよく出てきます。

この記事では、国税庁の案内をもとに制度の要件を確認し、賃貸物件との関係で注意すべき点を整理します。

贈与税の配偶者控除とはどんな制度か

国税庁のタックスアンサー（No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除）によると、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合に、贈与税の申告をすることで、基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる特例です。

適用を受けるための要件は、次の3つです。

• 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
• 贈与された財産が、居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その居住用不動産に贈与を受けた人が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

また、同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか適用を受けられません。さらに、控除を受けるには贈与税の申告が必要で、戸籍の謄本や戸籍の附票の写しなどの書類を添付します。

賃貸物件・収益物件が対象になりにくい理由

要件の中心は「居住用不動産」であることです。タックスアンサーでは、居住用不動産とは専ら居住の用に供する土地もしくは土地の上に存する権利または家屋で国内にあるものとされています。さらにNo.4455 配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲では、贈与を受けた配偶者が居住するための家屋またはその敷地が対象と説明されています。

この趣旨から考えると、入居者に貸している一棟アパートや区分マンションのように、贈与を受ける配偶者本人が住まない収益物件は、そもそもこの特例の対象にならないと整理するのが基本です。

注意したいのは、次のような場面です。

• 賃貸中の物件を贈与して、配偶者控除で非課税にできると期待して計画を立てる
• 居住用として申告したいが、実際には第三者に貸している部分が大きい
• 自宅の一部を賃貸にしている併用住宅を贈与する

最後の併用住宅については、居住用として扱える範囲が論点になります。国税庁の質疑応答事例にも、店舗兼住宅を扱った事例があります。実際の適用可否は、物件の使い方や持分によって変わるため、国税庁の案内を確認したうえで、税務署や税理士に事前に相談するのが安全です。

賃貸物件を贈与したいときの別の選択肢

賃貸物件を配偶者や子に移したい場合は、配偶者控除とは別の枠組みで検討することになります。

暦年課税・相続時精算課税による贈与：贈与税の基礎控除や精算課税の仕組みを使う方法です。仕組みの違いは生前贈与と不動産移転：暦年課税と相続時精算課税の選択や、不動産の生前贈与と贈与税の基礎知識で整理しています。

贈与以外の方法：売買や、法人化による持分の移転、遺言による承継など、目的に応じて複数の手段があります。賃貸物件は評価の方法も居住用の自宅と異なり、貸家であれば貸家建付地の評価が関わります。貸家建付地の評価と相続税節税への活用も参考になります。

賃貸物件を贈与すると、贈与後の家賃収入は受贈者の不動産所得になります。贈与前後で誰に所得が帰属するかが変わる点は、家族内での所得分散の観点からも重要です。ただし、所得税や社会保険の扶養の判定にも影響するため、税理士と全体像を確認してから進めてください。

自宅を贈与して賃貸に転用する場合の落とし穴

配偶者控除を使って自宅を贈与した後で、その家を賃貸に出すケースも考えられます。ここで気をつけたいのは、要件の一つが「贈与を受けた年の翌年3月15日までに現実に住み、その後も引き続き住む見込みであること」だという点です。

贈与直後に転居して賃貸に出すと、控除の前提が崩れ、適用を受けられなくなるおそれがあります。贈与の時点で転居や賃貸転用の予定があるなら、控除を使う計画と矛盾しないか、事前に税務の専門家に確認してください。

検討するときの手順

配偶者控除と賃貸物件の関係を整理するときは、次の順序で確認すると迷いにくくなります。

1. 対象の不動産に贈与を受ける配偶者が実際に住むのかを確認する
2. 婚姻期間が20年を超えているか、過去に同じ配偶者から控除を受けていないかを確認する
3. 賃貸に出している部分があれば、居住用として扱える範囲を税務署または税理士に確認する
4. 控除が使えない場合の代替手段（暦年課税、相続時精算課税、売買など）を比較する
5. 贈与後の登記費用や不動産取得税など、贈与税以外のコストも合わせて試算する

配偶者控除は、使える場面では大きな効果を持つ制度です。一方、収益物件には原則として向かないため、賃貸経営の資産承継の計画では、別の手段を軸に組み立てるのが現実的です。制度の要件は改正されることがあるため、実行の前に必ず国税庁の最新の案内を確認してください。