2024年の相続税・贈与税改正の概要
2024年1月から、相続税・贈与税の改正が施行されました。この改正は生前贈与と相続対策のバランスを大きく変えるものであり、不動産保有オーナーにとって重要な知識です。
主な改正内容：
- 暦年課税における加算期間の延長：相続開始前の生前贈与加算期間が従来の3年から7年に延長（2024年以降の贈与から適用）
- 相続時精算課税の基礎控除新設：相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設された（使いやすくなった）
改正の背景：日本では以前から「相続直前に駆け込みで贈与して相続財産を圧縮する」という節税が横行していたため、加算期間を7年に延長することで、この「駆け込み贈与」の効果を実質的に無効化することが目的です。
暦年課税の仕組みと改正の影響
暦年課税の基本：年間110万円以下の贈与は贈与税が非課税（基礎控除）。これを利用した「毎年コツコツ贈与」が生前対策の定番でした。
改正後の変化：相続開始前7年以内（従来3年以内）の贈与は、相続財産に加算されます。つまり「亡くなる前7年以内の贈与は税制的にはなかったことになる」という制限が強まりました。
ただし、延長された4年分（相続開始前3〜7年前の贈与）については、贈与総額から100万円を控除した金額のみが加算対象とされています。つまり、4年間の合計贈与額が100万円以下であれば加算は不要です。
早期贈与の重要性：相続から遡って7年超前の贈与は対象外のため、早期（50代〜60代のうち）から計画的に贈与を開始することの重要性が増しました。たとえば60歳から毎年110万円の贈与を開始した場合、相続が80歳で発生するとすると、80歳から7年前（73歳）以前の贈与13年分は加算対象外になります。
改正の経過措置：2024年1月1日以降の贈与から7年ルールが適用されます。2023年以前の贈与は旧来の3年ルールが適用されます。完全に7年ルールが全面適用されるのは段階的な移行を経て2031年以降となります。
相続時精算課税制度の改正
改正前：2,500万円の非課税枠（一度使うと暦年課税に戻れない）。初期贈与の一括移転に使えるが、柔軟性に欠ける面があった。
改正後（2024年〜）：年110万円の基礎控除が追加されました。毎年110万円以内の贈与は相続時に加算されない（精算不要）。
使いやすくなった点：毎年110万円以下の贈与は精算課税選択後も非課税で活用できるようになりました。暦年課税との大きな違いは、一度精算課税を選択しても毎年110万円の非加算枠が使える点です。
相続時精算課税の仕組みの確認：
- 累計2,500万円まで贈与税が非課税（2,500万円を超えた部分には一律20%の贈与税）
- 贈与者が亡くなった時点で、贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算
- 贈与時に支払った贈与税は相続税から控除される
精算課税は値上がり資産の移転に有利：将来値上がりが期待される不動産を現時点の評価額で贈与しておくと、値上がり益部分は相続税の課税対象に含まれません。ただし贈与時の評価額が相続時より下がっていた場合でも、下落後の価格で精算できないことに注意が必要です（2024年改正で災害等の例外あり）。
不動産の生前贈与の特徴
不動産を贈与する場合は現金贈与と異なる点がいくつかあります。
贈与税の課税価格：不動産の贈与税は「路線価や固定資産税評価額等に基づく評価額」で計算されます。時価より評価額が低い不動産は、現金贈与より税負担が低くなる場合があります。
不動産取得税：贈与を受けた側（受贈者）は不動産取得税（固定資産税評価額×3%程度）が課されます。相続の場合は不動産取得税が非課税のため、この点は贈与のデメリットです。
登録免許税：名義変更（所有権移転登記）に伴う登録免許税（固定資産税評価額×2%）が発生します。相続の場合は0.4%のため、贈与の方が5倍の費用となります。
相続と比較した税率差：相続時の移転（相続税）と生前贈与（贈与税）のどちらが有利かは、財産規模・被相続人の年齢・相続人の人数によって大きく変わります。財産規模が基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人数）以下であれば相続税は非課税のため、贈与税を払ってまで生前贈与するメリットは薄い場合があります。
収益物件の贈与と賃料の移転：収益物件を贈与すると、以後の家賃収入は受贈者の所得になります。高所得の親から、所得の少ない子供に物件を移転することで、賃料収入にかかる所得税率を下げる効果もあります。
暦年贈与 vs 相続時精算課税の選択基準
| 状況 | 推奨 |
|---|---|
| 高齢（70代以上）で短期間に贈与したい | 相続時精算課税（一括移転） |
| 若齢（50〜60代）で長期計画で贈与したい | 暦年課税（早期開始） |
| 不動産評価額が高く一括移転したい | 相続時精算課税（評価額での計算） |
| 毎年少額ずつ移転したい | 暦年課税（年110万円以下） |
| 将来値上がり見込みの強い資産を移転したい | 相続時精算課税（値上がり益を非課税に） |
どちらの制度が有利かは、財産の種類・規模・相続発生見込み時期・相続人の状況等によって大きく異なります。選択は一度行うと変更が難しいため、税理士との入念な事前シミュレーションが必要です。
不動産贈与時の実務ポイント
評価額の確認：贈与する不動産の相続税評価額（路線価等）を事前に確認し、贈与税・不動産取得税を試算します。毎年7月頃に国税庁から路線価が公表されるため、それを参照します。
贈与契約書の作成：贈与の事実を法的に明確にするため、公証人役場での公正証書作成か、少なくとも署名・押印入りの贈与契約書の作成が推奨されます。「定期贈与」と認定されないよう、毎年異なる金額・異なる日付での贈与が望ましいとする見解もあります（ただしこの点は見解が分かれるため税理士に確認）。
申告手続き：贈与を受けた年の翌年2月〜3月に贈与税の確定申告が必要です（超過分がある場合）。精算課税選択の場合は初回に「相続時精算課税選択届出書」を申告書と一緒に提出します。
ローン付き物件の贈与に注意：住宅ローンが残っている物件を贈与する場合は「負担付贈与」となり、時価で評価されます（通常の路線価評価でなく時価評価のため、贈与税が高くなることがある）。
まとめ
2024年の税制改正により、生前贈与戦略は「7年以上前からの計画的な暦年贈与」と「相続時精算課税の基礎控除活用」の組み合わせが有効になりました。不動産の生前贈与は評価額・取得税・登録免許税を総合的に計算した上で判断し、税理士と連携した長期プランニングが節税対策の基本です。改正の経過措置（2031年までの段階適用）も含め、現在の状況を専門家と確認することをおすすめします。（本記事は2026年の一般的な税制に基づく解説です。個別の税務判断は必ず税理士等の専門家にご相談ください。）