不動産取得時にかかる3つの税金
収益物件を購入する際には、売買価格そのものに加えて複数の税金・諸費用が発生します。その中でも「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」の3つは物件取得に直接関わる税金として、事前に正確に把握しておく必要があります。
不動産取得税
概要
不動産取得税は、不動産（土地・建物）を取得した際に都道府県が課税する地方税です。売買・贈与・交換・新築・増改築など、有償・無償を問わず取得した場合に課税されます。相続による取得は原則非課税です。
税率と計算式
原則税率：固定資産税評価額 × 4%
ただし、土地・住宅建物については現在（2027年3月31日まで）の軽減税率が適用されます：
| 区分 | 税率 |
|---|---|
| 住宅（家屋） | 3% |
| 土地 | 3% |
| 非住宅（事務所・店舗・倉庫等） | 4% |
収益物件（賃貸アパート・マンション等）は住宅として3%が適用されます。
計算例
固定資産税評価額が土地1,500万円・建物800万円の場合：
- 土地：1,500万円 × 3% = 45万円
- 建物：800万円 × 3% = 24万円
- 合計：69万円
軽減措置（住宅用）
新築住宅・中古住宅の一定要件を満たす場合に軽減措置があります：
住宅建物の軽減：
- 床面積50㎡（一戸建て以外の貸家は40㎡）以上240㎡以下の住宅：課税標準から1,200万円（新築）または築年に応じた額を控除
土地の軽減： 建物の軽減が適用される場合、土地についても以下のいずれか多い額が税額から控除されます：
- 45,000円
- 土地の評価額 ÷ 土地の面積 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍（200㎡まで） × 3%
申告・納付
都道府県から納税通知書が送付されます。取得から数か月後に届くことが多く、取得日から60日以内に申告が必要な都道府県もあります。軽減措置の適用は申告が必要なケースがあるため、取得後に管轄の都道府県税事務所に確認することが推奨されます。
登録免許税
概要
登録免許税は、不動産登記を行う際に国に納める税金です。所有権移転登記・抵当権設定登記・所有権保存登記などに課税されます。
主な登記の税率
| 登記の種類 | 税率（固定資産税評価額に対して） |
|---|---|
| 所有権移転登記（売買） | 2.0%（土地は2029年3月まで1.5%の軽減） |
| 所有権移転登記（相続） | 0.4% |
| 所有権移転登記（贈与・競売） | 2.0% |
| 所有権保存登記（新築） | 0.4% |
| 抵当権設定登記 | 0.4%（借入額に対して） |
注：土地の売買による所有権移転登記は、2029年3月31日まで1.5%の軽減税率が適用されます。
計算例
固定資産税評価額が土地1,500万円・建物800万円、借入2,000万円の場合：
- 所有権移転（土地）：1,500万円 × 1.5% = 22.5万円
- 所有権移転（建物）：800万円 × 2.0% = 16万円
- 抵当権設定：2,000万円 × 0.4% = 8万円
- 合計：46.5万円
軽減特例
住宅用の建物（床面積50㎡以上、新築・取得後1年以内）の場合、所有権保存・移転登記の税率が0.15%（長期優良住宅等は0.1%）に軽減される特例があります。ただし投資用（賃貸用）物件は適用対象外となる場合が多いため、事前確認が必要です。
印紙税
概要
印紙税は、不動産の売買契約書・金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に貼付する税金です。契約書に収入印紙を貼り消印することで納付します。
税額（2027年3月31日まで軽減税率）
不動産売買契約書：
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
金銭消費貸借契約書（ローン契約書）：
| 借入額 | 税額 |
|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 |
注意点
- 電子契約（電子データの取り交わし）の場合、印紙税は課税されません
- 売買契約書の正本・副本両方に貼付が必要（各自負担）が一般的
3税の合計と資金計画への影響
物件価格3,000万円・固定資産税評価額が土地1,500万円・建物800万円・借入2,000万円のケース：
| 税金 | 目安額 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 約69万円（軽減前） |
| 登録免許税 | 約46.5万円 |
| 印紙税 | 約1万〜6万円 |
| 小計 | 約117万円〜 |
これに仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）・司法書士費用・火災保険料などを加えると、諸費用合計は物件価格の7〜10%程度になります。
まとめ
不動産取得税・登録免許税・印紙税はいずれも物件購入時に確実に発生する税金です。固定資産税評価額と物件購入価格は一致しないことが多く、評価額を事前に確認した上で諸費用を試算することが正確な投資計画の第一歩です。軽減特例の適用可否については管轄の税務署・都道府県税事務所または税理士に確認することをおすすめします。