配偶者居住権と二次相続対策としての不動産活用｜2020年改正民法の実務論点

配偶者居住権とは何か

2020年4月1日施行の改正民法（民法第1028条〜1036条）で新設された「配偶者居住権」は、被相続人（亡くなった人）の配偶者が相続開始後も一定期間または終身にわたって居住建物を使用・収益できる権利です。

改正前は、配偶者が自宅を相続する場合に「建物の所有権全体」を取得する必要があり、その分他の遺産（預貯金・有価証券など）の取得分が少なくなる問題がありました。配偶者居住権の創設により、「居住する権利（配偶者居住権）」と「建物所有権（負担付き）」を分離して別の相続人に帰属させることが可能になりました。

配偶者居住権の仕組み

配偶者居住権が設定されると、不動産の権利は以下のように分割されます。

評価額の分割：配偶者居住権の評価額は、建物の評価額全体から「所有権（配偶者居住権の負担付き）」の評価額を差し引いた残額です。配偶者の年齢・建物の残存耐用年数・法定利率などを基に計算されます（相続税法第23条の2）。

二次相続対策としてのメリット

「一次相続」（夫婦の一方が亡くなる相続）から「二次相続」（残った配偶者が亡くなる相続）を見据えたとき、配偶者居住権は以下のメリットがあります。

二次相続での財産圧縮：配偶者居住権は配偶者が死亡すると消滅します（民法第1036条、597条3項）。この消滅は相続財産に含まれません。

つまり、一次相続で配偶者が「配偶者居住権（評価額2,000万円分）」を取得し、「預貯金（評価額1,000万円）」を取得した場合、二次相続ではこの配偶者居住権（2,000万円分）が財産から消えます。二次相続の課税財産は、配偶者が別途取得した預貯金1,000万円のみとなります。

これに対し、一次相続で配偶者が自宅の所有権全部（3,000万円）を取得した場合は、二次相続でその3,000万円分が課税財産になります。

二次相続の税負担軽減という観点では、配偶者居住権を活用することで課税財産を圧縮できる可能性があります。

賃貸収益不動産への応用

配偶者居住権は「居住建物」に適用されますが、被相続人が居住していた建物に付属する賃貸部分（例：賃貸併用住宅や一棟アパートの一部居住）については、適用範囲の解釈に注意が必要です。

賃貸併用住宅のケース：1階を自宅・2〜3階を賃貸として使用していた建物について、被相続人が居住していた「居住部分」に限って配偶者居住権を設定することが可能とされています。ただし賃貸部分に対する収益（賃料）の帰属については、配偶者居住権の内容・遺産分割協議の内容によって取り扱いが変わります。

実務上の注意：配偶者居住権と賃貸収入の帰属については、遺産分割協議書の記載内容や登記の方法が重要です。公証役場や弁護士・税理士との連携で書類を整備することが必要です。

配偶者居住権の登記

配偶者居住権は、登記することで第三者に対抗できます（民法第1031条）。所有者（子など）が将来建物を売却する場合でも、配偶者居住権が登記されていれば買主に対抗でき、配偶者の居住が保護されます。

登記の手続き：遺産分割協議または遺言により配偶者居住権の取得が決まったら、配偶者と所有権を取得した相続人が共同で「配偶者居住権設定登記」を申請します。

活用時の注意点・デメリット

配偶者居住権には以下の注意点があります。

中途解約・売却できない：配偶者居住権は権利者（配偶者）の一身専属権であり、第三者に譲渡・売却できません。また、配偶者が介護施設に移るなどで不要になった場合でも、権利を「現金化」することはできません（ただし合意の上での消滅は可能）。

建物の処分に制約が生じる：配偶者居住権が設定された建物は、所有者（子など）が単独で売却しにくくなります。配偶者の同意なく建物全体を売却することは事実上困難です。

評価計算が複雑：相続税申告での評価額計算には専門的な知識が必要です。誤った計算は税務調査のリスクになります。

全員の合意が必要：遺産分割協議で全相続人の合意が必要です。子が反対する場合は活用が難しくなります。

まとめ：税理士・弁護士との連携が必須

配偶者居住権は二次相続の相続税を軽減できる一方、建物の処分制約・中途売却困難というデメリットも持ちます。活用が有効かどうかは相続財産の構成・家族構成・将来の生活設計によって大きく変わります。

相続発生前に家族間で話し合い、税理士・弁護士に試算・検討を依頼することで、最適な活用判断ができます。少なくとも「配偶者居住権という選択肢がある」という認識を持ち、相続対策の場でこの論点を専門家に確認することをおすすめします。