相続対策としての不動産投資｜評価額の圧縮と特例の活用

不動産が相続対策に活用される理由

相続税の計算では、相続財産をそれぞれの評価方法に基づいて金額に換算します。現金や預貯金はそのままの金額が評価額になりますが、不動産は独自の評価方法によって算出されるため、一般的に時価（市場で売買される価格）よりも低い評価額になる傾向があります。

この「評価額の圧縮効果」が、不動産が相続対策として活用される最大の理由です。たとえば、現金で保有していれば額面通りの評価額になるところ、同じ金額で不動産を購入すると相続税評価額が下がり、結果として相続税の負担が軽減される可能性があります。

ただし、相続対策だけを目的とした不動産投資にはリスクも伴います。投資としての収益性や物件の流動性も十分に考慮した上で判断することが重要です。

土地の相続税評価額の仕組み

土地の相続税評価には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。路線価方式は、国税庁が公表する路線価（道路に面した1平方メートルあたりの評価額）に土地の面積を乗じて算出する方法です。路線価は一般的に公示地価の80%程度を目安に設定されているため、土地の時価に対して評価額が低くなる傾向があります。

さらに、賃貸用不動産として他人に貸している場合は、借地権割合や借家権割合を用いた減額が適用されます。土地を貸家の敷地として使用している場合は「貸家建付地」として評価され、自用地としての評価額からさらに一定割合が減額されます。

建物の相続税評価額の仕組み

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。固定資産税評価額は、一般的に建築費の50〜70%程度になるといわれています。さらに、賃貸用の建物であれば借家権割合による減額が適用されるため、評価額はさらに低くなります。

つまり、土地・建物ともに、賃貸用不動産として運用している場合は、現金や自用の不動産と比べて相続税評価額が圧縮される構造になっているのです。この効果を理解した上で、不動産投資と相続対策を組み合わせて考えることが有効です。

小規模宅地等の特例

相続税の計算において、一定の要件を満たす宅地については「小規模宅地等の特例」が適用され、評価額がさらに減額されます。この特例は被相続人が住んでいた土地や事業に使っていた土地に加え、貸付事業用の宅地にも適用される場合があります。

貸付事業用宅地等の場合、一定の面積まで評価額が50%減額されます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地は原則として対象外となるなど、適用には細かい要件があります。事前の準備と計画が重要であり、相続が発生してから慌てて対策を始めても間に合わないケースが多い点に注意が必要です。

なお、この特例は適用要件が頻繁に改正されるため、最新の税制を確認することが不可欠です。税理士や相続の専門家に相談しながら進めましょう。

相続対策として不動産投資を行う際の注意点

相続税の評価額圧縮だけを目的とした不動産投資には、いくつかの重大なリスクがあります。

• 投資としての採算リスク: 相続税が下がったとしても、物件の空室や価値の下落で損失が出れば、トータルではマイナスになりかねません。物件の収益性は利回りシミュレーターで事前に確認することをおすすめします。
• 税務当局による否認リスク: 近年、相続直前に多額の借入をして不動産を取得し、相続税評価額の圧縮だけを目的としたケースについて、評価額の引き上げが認められた判例があります。最高裁でも、節税を主目的とした不動産取得について相続税評価額の見直しが妥当とされた事例が注目されました。「相続対策」として合理的な範囲内で行うことが重要であり、極端な節税スキームは否認されるリスクがあることを理解しておく必要があります。
• 流動性の低さによる納税資金不足リスク: 不動産は流動性が低い資産です。相続財産が不動産に偏ると、相続税の納税資金が不足するケースがあります。相続税は原則として現金で納付する必要があるため、不動産と現金のバランスを考えた資産構成が大切です。
• 遺産分割トラブルのリスク: 複数の相続人がいる場合、不動産は分割が難しい資産であるため、遺産分割でトラブルになることもあります。法人化によって株式で分割しやすくする方法もありますが、法人設立の判断については法人化のタイミングと判断基準で詳しく解説しています。

長期的な視点で計画を

相続対策としての不動産投資は、一朝一夕で完了するものではありません。小規模宅地等の特例の適用要件を満たすためにも、余裕を持った計画が必要です。また、税制は定期的に改正されるため、対策の前提が変わることもあります。

重要なのは、相続対策だけでなく、不動産投資としての健全性を両立させることです。賃貸経営の基本をしっかり押さえた上で、相続対策としての効果を上乗せするという考え方が望ましいでしょう。賃貸経営の実務面についてはアパート経営で失敗しないための5つのポイントも参考にしてください。

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