自衛隊の基地や原子力関係施設などの周辺、国境離島で土地・建物を売買するときに関係するのが重要土地等調査法です。区域の種類によっては、売主と買主の双方が契約の前に国へ届け出なければならず、怠ると罰則があります。この記事では、注視区域と特別注視区域の違い、事前届出の対象と期限、区域の調べ方を、内閣府の案内と条文に沿って整理します。
重要土地等調査法の目的と2種類の区域
正式名称は「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」で、令和4年9月20日に全面施行され、重要施設や国境離島等の機能を阻害する土地・建物の利用を防ぐことを目的としています（内閣府 重要土地等調査法）。「重要施設」は自衛隊の施設、在日米軍の施設・区域、海上保安庁の施設、政令で定める生活関連施設で、生活関連施設は原子力関係施設と、自衛隊も使用する一部の空港から選ぶとされています（重要土地等調査法の概要（PDF））。
区域は2段階に分かれています。
- 注視区域: 重要施設の敷地の周囲おおむね1,000メートルの区域内と、国境離島等の区域内で、告示により個別に指定される区域（法5条）
- 特別注視区域: 注視区域のうち、司令部機能を持つ防衛関係施設など機能が特に重要で代替が難しい施設の周辺や、無人の国境離島などをさらに指定した区域（法12条）
1,000メートル以内が一律に対象ではなく、告示で指定された範囲だけが区域です（e-Gov法令検索 重要土地等調査法）。日本人・日本法人を含め、取得者の国籍を問わず対象です。
注視区域で起きること：調査と勧告・命令
注視区域だけなら売買の届出は要りません。届出義務は次の節の特別注視区域に限られます。
注視区域（特別注視区域を含む）では、国が土地・建物の利用状況を調査し、関係行政機関から所有者や利用者の氏名・住所などの提供を受けます。なお必要なときは、所有者や賃借人などの利用者に報告や資料の提出を求めます（法6〜8条）。報告の拒否や虚偽の報告は30万円以下の罰金の対象です（法27条）。
利用者が施設の機能を阻害する行為に土地・建物を使う（明らかなおそれを含む）ときは、審議会の意見を聴いたうえで中止などを勧告し、正当な理由なく従わなければ命令が出されます（法9条）。命令違反には2年以下の拘禁刑もしくは200万円以下の罰金、またはその併科が定められています（法25条）。損失の補償や国への買入れの申出の規定もあります（法10条・11条、e-Gov法令検索 重要土地等調査法）。
オーナーの要点は、調査や勧告の相手に「利用者」が含まれ、賃貸中なら借主の使い方も対象になり得ることです。入居時に使用目的を確認するなど、通常の賃貸管理を丁寧に行うことが前提です。
特別注視区域の事前届出：対象・面積・期限
特別注視区域内の土地・建物について、所有権またはその取得を目的とする権利を移転・設定する契約（予約を含む）を結ぶ場合、当事者は契約の前に内閣総理大臣へ届け出なければなりません（法13条1項）。内閣府の案内では次のとおりです（内閣府 届出について）。
- 届出義務者: 売主と買主の双方
- 対象の取引: 売買のほか、贈与、交換、予約完結権・買戻権の譲渡など。地上権・賃借権・抵当権は対象外
- 面積: 条文は「200平方メートルを下回らない範囲内で政令で定める規模」以上とし、内閣府の案内では200平方メートル以上。土地は1筆ごと、建物は1個ごとの床面積（附属建物を含む各階の合計）で判断する
- 期限: 契約締結前。郵送なら契約予定日の前日までに内閣府へ到達させる。e-Govでの電子届出も可
- 主な届出事項: 当事者の氏名・住所、土地・建物の所在と面積、権利の種別と内容、取得後の利用目的など（法13条1項各号）
土地と建物は別々に判定されるため、敷地が200平方メートル未満でも、延床面積が200平方メートル以上の1棟アパートでは建物が届出の対象になり得ます。取得者が国や地方公共団体などの場合や、相続・遺産分割・合併のように契約によらない移転は対象外です。民事調停など政令で定める事由で契約したときは、締結日から2週間以内に届け出ます（法13条2項・3項）。無届けでの契約、2週間以内に届け出なかった場合、虚偽の届出は、6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象です（法26条、e-Gov法令検索 重要土地等調査法）。
物件が区域内にあるかの調べ方
- 重要土地ウェブ地図で所在地を確認する: 内閣府の重要土地ウェブ地図で、両区域の範囲を地図上で確認できます。操作マニュアルは区域の指定についての頁にあります。
- 区域の一覧と告示を確認する: 注視区域の一覧と特別注視区域の一覧、区域指定の内閣府告示で、指定の有無と時期を確かめます。区域は複数回に分けて追加で指定されており、令和8年4月1日付の告示も出ています。
- 判断に迷うときは問い合わせる: 告示の図面は内閣府で縦覧でき、内閣府のコールセンター（0570-001-125）が問い合わせを受け付けています。
- 契約日から逆算して段取りを組む: 特別注視区域内で面積の基準に当たるなら、売主・買主双方の届出を契約前に終える日程を仲介会社と決めます。
区域は購入後に指定されることもあるため、売却時にも確認し直すと安全です。
重要事項説明と国土利用計画法との違い
特別注視区域の事前届出は、宅地建物取引業法の重要事項説明で説明すべき法令上の制限の一つとして、宅地建物取引業法施行令3条1項64号に掲げられています（e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行令）。説明を受けたら、区域の種類、届出の要否、誰がいつ出すのかを確認しておくと安心です。重要事項説明書の読み方は重要事項説明書のチェックポイントも参考にしてください。
なお、同じ「注視区域」という言葉でも、国土利用計画法の注視区域は地価の動向に着目して都道府県知事などが指定する、別の法律の制度です（国土利用計画法の届出制度と不動産投資家の実務）。
まとめ
- 注視区域では、国による調査・報告の求め・勧告・命令の対象になるが、売買の届出義務はない
- 特別注視区域では、200平方メートル以上の土地・建物の売買などで、売主・買主の双方が契約前に届け出る（内閣府 届出について）
- 区域は重要土地ウェブ地図と内閣府の区域一覧・告示で確認する
早めに地図を確認し、届出を契約日程に組み込みましょう。