遺産分割が終わるまでの家賃は誰のものか｜未分割期間の賃料の帰属と不動産所得の申告

収益物件を残して親が亡くなると、相続人どうしの遺産分割協議がまとまるまでに長い時間がかかることがあります。その間も入居者は家賃を払い続けるため、「この家賃は最終的に物件を相続する人のものか」「誰がいくら申告するのか」が問題になります。この記事では、最高裁判決と国税庁の説明をもとに、遺産分割前の家賃の帰属と不動産所得の申告の扱いを整理します。実際の申告や協議の進め方は税理士・弁護士に相談してください。

分割前の家賃は遺産とは別の財産——最高裁平成17年9月8日判決

最高裁判所第一小法廷の平成17年9月8日判決（平成16(受)1222）は、「相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる金銭債権たる賃料債権は，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し，その帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けない」と判示しています（裁判所 裁判例検索 平成16(受)1222）。

判決から読み取れるポイントは次の2つです。

• 相続開始後に生じた家賃は、遺産である不動産そのものとは別の財産で、各相続人が相続分に応じて取得する
• 後の遺産分割で物件を1人が取得することになっても、それまでの家賃の帰属はさかのぼって変わらない

民法909条は遺産分割の効力が相続開始の時にさかのぼると定めていますが（e-Gov 法令検索 民法）、この判決により、分割前の家賃が物件を取得した人にまとめて帰属するわけではないことになります。物件を相続する人が分割前の家賃も全部受け取るつもりでいると、他の相続人との間で精算が問題になります。不動産そのものの分け方は遺産分割で不動産をどう扱うかで解説しています。

所得税——未分割の間は法定相続分で各自が申告する

税務上も同じ考え方がとられています。国税庁は、遺言がなく遺産分割協議中の賃貸不動産について、遺産分割が確定するまでは共同相続人がその法定相続分に応じて申告すると説明しています（国税庁 未分割遺産から生ずる不動産所得）。共同相続人の1人が家賃を自分の口座で管理している場合でも、その人が全額を申告するのではありません。

実務では次のように考えます。

• 相続開始後の家賃収入を、法定相続分で按分して各相続人の不動産所得に含める
• 国税庁は「所得」が相続分に応じて帰属すると説明しているため、管理費や修繕費などの必要経費も同じ割合で按分して計算する
• 相続開始日までの分は、被相続人の準確定申告で申告する

遺言で相続分の指定がある場合などは前提が変わるため、按分の基準を税理士に確認してください。

分割が確定しても所得税の申告はやり直せない——相続税との違い

同じ国税庁の説明では、遺産分割協議が整って分割が確定しても、その効果は未分割期間中の所得の帰属に影響を及ぼさないため、分割の確定を理由とする更正の請求や修正申告はできないとされています（国税庁 未分割遺産から生ずる不動産所得）。

これに対して相続税は扱いが異なります。相続税の申告期限（死亡を知った日の翌日から10か月以内）は分割が済んでいなくても延びず、未分割のときは民法に規定する相続分などで財産を取得したものとして申告・納税します。後に分割が行われて税額が変わるときは修正申告や更正の請求ができ、更正の請求は分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内です。また、未分割の申告では小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例が適用できず、後から適用できるのは原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られます（国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告）。

所得税は過去分を直せない一方、相続税は分割後に直せるという違いを押さえておくと、協議が長引いたときの見通しが立てやすくなります。

未分割期間の家賃を受け取る実務

相続人が複数いると、家賃の振込先や修繕の発注を誰が担うかで手が止まりがちです。次の点を早めに決めておくと、申告と精算が楽になります。

1. 家賃の受取口座を決め、入居者や管理会社に連絡する（受け取りを代表者にまとめても、帰属は各相続人の相続分のまま）
2. 相続開始日を境に、収入と経費の帳簿を分ける
3. 年ごとに相続人別の按分表（収入・経費・所得）を作り、全員で共有する
4. 遺産分割協議では、物件の帰属とは別に、分割前の家賃と経費の精算方法を書面で取り決める
5. 修繕や入居者との契約は、共有に関する民法の規定に沿って進める

相続財産に共有の規定を適用するときは、法定相続分などで算定した相続分が各相続人の共有持分となり（民法898条2項）、共有物の管理に関する事項は持分の価格の過半数で決めます（252条1項。e-Gov 法令検索 民法）。どの行為が管理にあたるかは共有名義の収益物件、管理・変更・保存行為の違いを参考にし、判断に迷う行為は弁護士に確認します。精算の合意が税務上どう扱われるかも、合意の前に税理士に確認しておくと安全です。

青色申告の承認申請と準確定申告の期限

被相続人の不動産賃貸を承継した相続人が青色申告で申告したい場合は、相続人自身が「青色申告承認申請書」を提出します。国税庁によると、提出期限は次のとおりです（国税庁 No.2070 青色申告制度）。

• 被相続人が白色申告者で、その年の1月16日以後に業務を承継した場合：承継した日から2か月以内
• 被相続人が青色申告者で、死亡の日が1月1日から8月31日の場合：死亡の日から4か月以内
• 被相続人が青色申告者で、死亡の日が9月1日から10月31日の場合：その年の12月31日
• 被相続人が青色申告者で、死亡の日が11月1日から12月31日の場合：翌年2月15日

被相続人の亡くなった年の所得は、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内に準確定申告で申告します。手続きの流れは準確定申告の実務ガイドで解説しています。未分割の物件は、相続人それぞれの申告・承認申請・按分表が絡み合うため、相続の開始後早い段階で税理士に相談し、全員の申告方針をそろえておくことが大切です。