城東(墨田・江東・足立)（東京23区）の不動産投資環境
東京スカイツリーや豊洲市場を擁する下町・湾岸エリア。再開発が活発で資産価値の上昇が期待される一方、物件価格が都心部より手頃で利回りを確保しやすい。
投資タイプ
区分マンション（ワンルーム〜2LDK）
入居者層
単身社会人・ファミリー混在
アクセス
◎
非常に良い
将来性
◎
非常に良い
投資マーケットデータ
想定表面利回り
4〜6%
物件価格帯
1,500万〜4,000万円
想定家賃帯
7万〜11万円
※ 上記は一般的な目安であり、物件の条件・築年数・管理状態等により大きく異なります
エリアの特徴
- 東京スカイツリー・ソラマチなど観光資源が豊富
- 豊洲・有明など湾岸エリアの大規模再開発が進行
- 都心部へのアクセスが良好で通勤利便性が高い
- 下町の生活コストの低さと生活環境の良さが魅力
交通アクセス
東京メトロ半蔵門線・有楽町線、都営浅草線・新宿線、つくばエクスプレスなど多路線
主要施設
- 東京スカイツリー
- 豊洲市場
- 有明アリーナ
- 北千住マルイ
主な入居者層
都心通勤の単身社会人子育てファミリー層外国人居住者
投資のポイント
- ✓想定表面利回り5〜7%、都心部より手頃で利回りを確保しやすい
- ✓湾岸エリアの再開発で資産価値の上昇が期待
- ✓都心アクセスの良さに対して物件価格が割安
- ✓北千住・錦糸町など交通利便性の高い駅周辺が狙い目
投資時の注意点
- 湾岸エリアは地震・津波・液状化リスクへの備えが必要
- 足立区など一部エリアはイメージ面で賃料設定に制約がある
このエリアが向いている投資家
安定志向の投資家
アクセス・将来性ともに最高評価。長期保有で安定した資産形成が見込めます。
初心者・少額投資家
区分マンション（ワンルーム〜2LDK）は初期投資額を抑えやすく、不動産投資の入門に最適です。
長期入居を重視する投資家
ファミリー層は平均入居期間が長く、入退去コストを抑えた安定運用が可能です。
キャピタルゲイン狙いの投資家
再開発や人口増加で将来性が高く、売却時の値上がり益が期待できるエリアです。
城東(墨田・江東・足立)（東京23区）投資のまとめ
城東(墨田・江東・足立)は単身社会人・ファミリー混在をメインターゲットとした区分マンション（ワンルーム〜2LDK）に適したエリアです。 交通アクセス◎・将来性◎の評価で、都心通勤の単身社会人・子育てファミリー層・外国人居住者からの賃貸需要が見込めます。
想定利回り4〜6%、物件価格帯1,500万〜4,000万円が目安となり、将来的な資産価値の向上も期待できるエリアです。
都心通勤の単身社会人子育てファミリー層外国人居住者区分マンション（ワンルーム〜2LDK）
東京23区エリア比較
| エリア | アクセス | 将来性 | 利回り目安 | 投資タイプ | 入居者層 |
|---|---|---|---|---|---|
| 都心3区(千代田・中央・港) | ◎ | ◎ | 3〜5% | 区分マンション（ワンルーム〜1LDK） | 高所得社会人・外国人中心 |
| 城南(渋谷・目黒・世田谷) | ◎ | ◎ | 3〜5% | 区分マンション（ワンルーム〜1LDK） | 高所得若年社会人中心 |
| 城東(墨田・江東・足立) | ◎ | ◎ | 4〜6% | 区分マンション（ワンルーム〜2LDK） | 単身社会人・ファミリー混在 |
よくある質問
Q. 城東(墨田・江東・足立)（東京23区）の不動産投資の特徴は？
A. 東京スカイツリーや豊洲市場を擁する下町・湾岸エリア。再開発が活発で資産価値の上昇が期待される一方、物件価格が都心部より手頃で利回りを確保しやすい。
Q. 城東(墨田・江東・足立)エリアの主な入居者層は？
A. 城東(墨田・江東・足立)エリアは単身社会人・ファミリー混在が中心です。主なターゲットは都心通勤の単身社会人、子育てファミリー層、外国人居住者です。
Q. 城東(墨田・江東・足立)エリアの想定利回りは？
A. 城東(墨田・江東・足立)エリアの想定表面利回りは4〜6%程度です。物件価格帯は1,500万〜4,000万円、想定家賃帯は7万〜11万円。
Q. 城東(墨田・江東・足立)エリアの投資で注意すべき点は？
A. 湾岸エリアは地震・津波・液状化リスクへの備えが必要 また、足立区など一部エリアはイメージ面で賃料設定に制約がある
Q. 城東(墨田・江東・足立)エリアの交通アクセスは？
A. 東京メトロ半蔵門線・有楽町線、都営浅草線・新宿線、つくばエクスプレスなど多路線
Q. 城東(墨田・江東・足立)エリアはどんな投資家に向いている？
A. 区分マンション（ワンルーム〜2LDK）を検討している方、単身社会人・ファミリー混在をターゲットにした運用を考えている方に適しています。アクセス評価◎、将来性◎のエリアです。
投資に役立つ用語
辞
表面利回り年間家賃収入を物件購入価格で割った数値。経費を考慮しないため、物件比較の第一段階として使われる。「グロス利回り」とも呼ばれる。
辞実質利回り年間家賃収入から管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた金額を、物件購入価格＋諸費用で割った数値。表面利回りより実態に近い収益性を示す。「ネット利回り」とも呼ばれる。
辞NOI（純営業収益）Net Operating Incomeの略。家賃収入から運営経費（管理費・修繕費・固定資産税など）を差し引いた純粋な営業収益。借入金の返済は含まない。物件の収益力を比較する際の基本指標。
辞キャッシュフロー家賃収入からローン返済・管理費・税金などすべての支出を差し引いた、手元に残る現金の流れ。プラスであれば手残りがあり、マイナスであれば持ち出しが発生している状態。
辞キャップレートCapitalization Rateの略。NOI（純営業収益）を物件価格で割った還元利回り。不動産の収益性とリスクを反映する指標で、収益還元法の基礎となる。
辞積算価格土地の価格と建物の再調達価格（同じ建物を新築した場合の費用）から減価償却分を差し引いて算出する不動産評価額。金融機関が担保評価に使用することが多い。