都心3区(千代田・中央・港)（東京23区）の不動産投資環境
日本の政治・経済・ビジネスの中枢。超一等地のため物件価格は最高水準だが、空室リスクが極めて低く、資産価値の維持・向上が期待できるプレミアム投資エリア。
投資タイプ
区分マンション（ワンルーム〜1LDK）
入居者層
高所得社会人・外国人中心
アクセス
◎
非常に良い
将来性
◎
非常に良い
投資マーケットデータ
想定表面利回り
3〜5%
物件価格帯
2,500万〜8,000万円
想定家賃帯
9万〜20万円
※ 上記は一般的な目安であり、物件の条件・築年数・管理状態等により大きく異なります
エリアの特徴
- 東京駅・丸の内・大手町など日本最大のビジネス集積地
- 六本木・赤坂・銀座など国際的な商業・文化エリア
- 虎ノ門・品川など大規模再開発が進行中
- 外国人駐在員・超高所得層の賃貸需要がある
交通アクセス
東京メトロ全線・JR山手線・京浜東北線など首都圏全域へ直結
主要施設
- 東京駅・丸の内ビジネス街
- 銀座・日本橋商業エリア
- 六本木ヒルズ・東京ミッドタウン
- 虎ノ門ヒルズ・麻布台ヒルズ
主な入居者層
高所得ビジネスパーソン外国人駐在員法人契約の単身赴任者
投資のポイント
- ✓想定表面利回り3〜5%、低利回りだが資産価値の安定性は最高
- ✓空室リスクが極めて低く長期安定投資に最適
- ✓インフレヘッジとしての不動産投資に適している
- ✓外国人需要も取り込め国際分散効果がある
投資時の注意点
- 物件取得価格が非常に高く多額の自己資金が必要
- 金利上昇局面では高額ローンの負担が大きくなるリスク
このエリアが向いている投資家
安定志向の投資家
アクセス・将来性ともに最高評価。長期保有で安定した資産形成が見込めます。
初心者・少額投資家
区分マンション（ワンルーム〜1LDK）は初期投資額を抑えやすく、不動産投資の入門に最適です。
キャピタルゲイン狙いの投資家
再開発や人口増加で将来性が高く、売却時の値上がり益が期待できるエリアです。
都心3区(千代田・中央・港)（東京23区）投資のまとめ
都心3区(千代田・中央・港)は高所得社会人・外国人中心をメインターゲットとした区分マンション（ワンルーム〜1LDK）に適したエリアです。 交通アクセス◎・将来性◎の評価で、高所得ビジネスパーソン・外国人駐在員・法人契約の単身赴任者からの賃貸需要が見込めます。
想定利回り3〜5%、物件価格帯2,500万〜8,000万円が目安となり、将来的な資産価値の向上も期待できるエリアです。
高所得ビジネスパーソン外国人駐在員法人契約の単身赴任者区分マンション（ワンルーム〜1LDK）
東京23区エリア比較
| エリア | アクセス | 将来性 | 利回り目安 | 投資タイプ | 入居者層 |
|---|---|---|---|---|---|
| 都心3区(千代田・中央・港) | ◎ | ◎ | 3〜5% | 区分マンション（ワンルーム〜1LDK） | 高所得社会人・外国人中心 |
| 城南(渋谷・目黒・世田谷) | ◎ | ◎ | 3〜5% | 区分マンション（ワンルーム〜1LDK） | 高所得若年社会人中心 |
| 城東(墨田・江東・足立) | ◎ | ◎ | 4〜6% | 区分マンション（ワンルーム〜2LDK） | 単身社会人・ファミリー混在 |
よくある質問
Q. 都心3区(千代田・中央・港)（東京23区）の不動産投資の特徴は？
A. 日本の政治・経済・ビジネスの中枢。超一等地のため物件価格は最高水準だが、空室リスクが極めて低く、資産価値の維持・向上が期待できるプレミアム投資エリア。
Q. 都心3区(千代田・中央・港)エリアの主な入居者層は？
A. 都心3区(千代田・中央・港)エリアは高所得社会人・外国人中心が中心です。主なターゲットは高所得ビジネスパーソン、外国人駐在員、法人契約の単身赴任者です。
Q. 都心3区(千代田・中央・港)エリアの想定利回りは？
A. 都心3区(千代田・中央・港)エリアの想定表面利回りは3〜5%程度です。物件価格帯は2,500万〜8,000万円、想定家賃帯は9万〜20万円。
Q. 都心3区(千代田・中央・港)エリアの投資で注意すべき点は？
A. 物件取得価格が非常に高く多額の自己資金が必要 また、金利上昇局面では高額ローンの負担が大きくなるリスク
Q. 都心3区(千代田・中央・港)エリアの交通アクセスは？
A. 東京メトロ全線・JR山手線・京浜東北線など首都圏全域へ直結
Q. 都心3区(千代田・中央・港)エリアはどんな投資家に向いている？
A. 区分マンション（ワンルーム〜1LDK）を検討している方、高所得社会人・外国人中心をターゲットにした運用を考えている方に適しています。アクセス評価◎、将来性◎のエリアです。
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投資に役立つ用語
辞
表面利回り年間家賃収入を物件購入価格で割った数値。経費を考慮しないため、物件比較の第一段階として使われる。「グロス利回り」とも呼ばれる。
辞実質利回り年間家賃収入から管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた金額を、物件購入価格＋諸費用で割った数値。表面利回りより実態に近い収益性を示す。「ネット利回り」とも呼ばれる。
辞NOI（純営業収益）Net Operating Incomeの略。家賃収入から運営経費（管理費・修繕費・固定資産税など）を差し引いた純粋な営業収益。借入金の返済は含まない。物件の収益力を比較する際の基本指標。
辞キャッシュフロー家賃収入からローン返済・管理費・税金などすべての支出を差し引いた、手元に残る現金の流れ。プラスであれば手残りがあり、マイナスであれば持ち出しが発生している状態。
辞キャップレートCapitalization Rateの略。NOI（純営業収益）を物件価格で割った還元利回り。不動産の収益性とリスクを反映する指標で、収益還元法の基礎となる。
辞積算価格土地の価格と建物の再調達価格（同じ建物を新築した場合の費用）から減価償却分を差し引いて算出する不動産評価額。金融機関が担保評価に使用することが多い。