城南(渋谷・目黒・世田谷)（東京23区）の不動産投資環境
渋谷・恵比寿のビジネスエリアと目黒・世田谷の高級住宅地が広がるエリア。ブランド力が高く、IT企業勤務者やクリエイター層の賃貸需要が旺盛。資産性も安定。
投資タイプ
区分マンション（ワンルーム〜1LDK）
入居者層
高所得若年社会人中心
アクセス
◎
非常に良い
将来性
◎
非常に良い
投資マーケットデータ
想定表面利回り
3〜5%
物件価格帯
2,000万〜6,000万円
想定家賃帯
8万〜15万円
※ 上記は一般的な目安であり、物件の条件・築年数・管理状態等により大きく異なります
エリアの特徴
- 渋谷駅周辺の大規模再開発でIT企業が集積
- 恵比寿・中目黒・三軒茶屋など人気住宅エリアが多数
- 東急東横線・田園都市線など私鉄沿線のブランド力が高い
- 自由が丘・下北沢などおしゃれな商業エリアが点在
交通アクセス
JR山手線・東急東横線・田園都市線・京王線など多数の路線が利用可能
主要施設
- 渋谷スクランブルスクエア
- 渋谷ヒカリエ
- 中目黒GT
- 二子玉川ライズ
主な入居者層
IT企業・スタートアップ勤務者クリエイター・フリーランス高所得カップル・DINKS
投資のポイント
- ✓想定表面利回り4〜6%、ブランド力による資産価値の安定
- ✓IT企業・スタートアップ勤務者の高所得賃貸需要
- ✓渋谷駅再開発の波及効果で周辺エリアの価値向上
- ✓若年高所得層のライフスタイル志向に合致した物件が人気
投資時の注意点
- 物件価格が高くキャッシュフローの確保が課題
- エリアの人気格差が大きく立地選定が重要
このエリアが向いている投資家
安定志向の投資家
アクセス・将来性ともに最高評価。長期保有で安定した資産形成が見込めます。
初心者・少額投資家
区分マンション（ワンルーム〜1LDK）は初期投資額を抑えやすく、不動産投資の入門に最適です。
キャピタルゲイン狙いの投資家
再開発や人口増加で将来性が高く、売却時の値上がり益が期待できるエリアです。
城南(渋谷・目黒・世田谷)（東京23区）投資のまとめ
城南(渋谷・目黒・世田谷)は高所得若年社会人中心をメインターゲットとした区分マンション（ワンルーム〜1LDK）に適したエリアです。 交通アクセス◎・将来性◎の評価で、IT企業・スタートアップ勤務者・クリエイター・フリーランス・高所得カップル・DINKSからの賃貸需要が見込めます。
想定利回り3〜5%、物件価格帯2,000万〜6,000万円が目安となり、将来的な資産価値の向上も期待できるエリアです。
IT企業・スタートアップ勤務者クリエイター・フリーランス高所得カップル・DINKS区分マンション（ワンルーム〜1LDK）
東京23区エリア比較
| エリア | アクセス | 将来性 | 利回り目安 | 投資タイプ | 入居者層 |
|---|---|---|---|---|---|
| 都心3区(千代田・中央・港) | ◎ | ◎ | 3〜5% | 区分マンション（ワンルーム〜1LDK） | 高所得社会人・外国人中心 |
| 城南(渋谷・目黒・世田谷) | ◎ | ◎ | 3〜5% | 区分マンション（ワンルーム〜1LDK） | 高所得若年社会人中心 |
| 城東(墨田・江東・足立) | ◎ | ◎ | 4〜6% | 区分マンション（ワンルーム〜2LDK） | 単身社会人・ファミリー混在 |
よくある質問
Q. 城南(渋谷・目黒・世田谷)（東京23区）の不動産投資の特徴は？
A. 渋谷・恵比寿のビジネスエリアと目黒・世田谷の高級住宅地が広がるエリア。ブランド力が高く、IT企業勤務者やクリエイター層の賃貸需要が旺盛。資産性も安定。
Q. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアの主な入居者層は？
A. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアは高所得若年社会人中心が中心です。主なターゲットはIT企業・スタートアップ勤務者、クリエイター・フリーランス、高所得カップル・DINKSです。
Q. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアの想定利回りは？
A. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアの想定表面利回りは3〜5%程度です。物件価格帯は2,000万〜6,000万円、想定家賃帯は8万〜15万円。
Q. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアの投資で注意すべき点は？
A. 物件価格が高くキャッシュフローの確保が課題 また、エリアの人気格差が大きく立地選定が重要
Q. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアの交通アクセスは？
A. JR山手線・東急東横線・田園都市線・京王線など多数の路線が利用可能
Q. 城南(渋谷・目黒・世田谷)エリアはどんな投資家に向いている？
A. 区分マンション（ワンルーム〜1LDK）を検討している方、高所得若年社会人中心をターゲットにした運用を考えている方に適しています。アクセス評価◎、将来性◎のエリアです。
投資に役立つ用語
辞
表面利回り年間家賃収入を物件購入価格で割った数値。経費を考慮しないため、物件比較の第一段階として使われる。「グロス利回り」とも呼ばれる。
辞実質利回り年間家賃収入から管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた金額を、物件購入価格＋諸費用で割った数値。表面利回りより実態に近い収益性を示す。「ネット利回り」とも呼ばれる。
辞NOI（純営業収益）Net Operating Incomeの略。家賃収入から運営経費（管理費・修繕費・固定資産税など）を差し引いた純粋な営業収益。借入金の返済は含まない。物件の収益力を比較する際の基本指標。
辞キャッシュフロー家賃収入からローン返済・管理費・税金などすべての支出を差し引いた、手元に残る現金の流れ。プラスであれば手残りがあり、マイナスであれば持ち出しが発生している状態。
辞キャップレートCapitalization Rateの略。NOI（純営業収益）を物件価格で割った還元利回り。不動産の収益性とリスクを反映する指標で、収益還元法の基礎となる。
辞積算価格土地の価格と建物の再調達価格（同じ建物を新築した場合の費用）から減価償却分を差し引いて算出する不動産評価額。金融機関が担保評価に使用することが多い。