東京23区の投資利回りを区別に比較
東京23区は日本最大の賃貸市場ですが、区によって物件価格・家賃水準・利回りに大きな差があります。本記事では、2026年時点のデータをもとに、各区の投資効率を比較します。一般的に、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）は利回りが低い代わりに資産価値の安定性が高く、周辺地域ほど利回りが高くなる傾向があります。投資家のリスク許容度や運用期間によって、選定すべきエリアが大きく異なるため、単純な利回り比較ではなく、トータルリターンを考慮した判断が重要です。
利回りの高い区（投資効率重視型）
| 区名 | 単身利回り目安 | 家賃相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 足立区 | 6〜8% | 5.5〜7.0万円 | 物件価格が23区で最も割安。北千住周辺は再開発で需要増加。ただし郊外エリアは空室リスク注視が必要 |
| 葛飾区 | 6〜8% | 5.5〜7.0万円 | 下町エリアで物件価格が安い。新小岩・亀有周辺に注目。若年ファミリー層の定着が見られ需要安定 |
| 江戸川区 | 5.5〜7.5% | 5.5〜7.5万円 | ファミリー層に人気で人口が安定。西葛西のインド人コミュニティなど多様な需要層が定着。23区で有数の人口密集区 |
| 板橋区 | 5.5〜7% | 6.0〜7.5万円 | 池袋へのアクセスが良好。東上線沿線の需要が安定。大学が複数立地して学生需要も有 |
| 練馬区 | 5.5〜7% | 5.5〜7.5万円 | 23区で最も緑が多い区。ファミリー層の需要が堅調。遠隔勤務普及に伴い郊外居住選好が増加傾向 |
これらのエリアは物件価格が割安であるため、年間の現金流が確保しやすく、初心者投資家にも取り組みやすい市場となっています。ただし、利回りが高い理由は物件価格が低いためであり、将来の売却時にキャピタルロスが生じる可能性も検討する必要があります。
家賃水準の高い区（資産価値重視型）
| 区名 | 単身利回り目安 | 家賃相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 3.5〜5% | 10〜15万円 | 都内最高水準の家賃。外国人駐在員・高所得層の需要。赤坂・六本木・麻布は希少性が高い |
| 千代田区 | 3.5〜5% | 10〜14万円 | オフィス街で住宅供給が少なく、希少性が高い。丸の内・大手町の企業駐在員需要が強い |
| 渋谷区 | 3.5〜5% | 9〜13万円 | IT企業の集積で若年高所得者の需要。再開発が活発で中期的な地価上昇が期待できる |
| 中央区 | 4〜5.5% | 9〜13万円 | 晴海フラッグ開発で湾岸エリアに人口流入。江戸情緒と現代性の融合が資産価値を支える |
| 新宿区 | 4〜5.5% | 8〜12万円 | 歌舞伎町周辺を除けば住環境良好なエリアが多い。四谷・信濃町は再開発による資産価値向上が期待される |
これらのエリアは利回りは低い代わりに、資産価値の長期保有による安定性が高く、インフレ下での資産防衛機能を果たします。また、売却時に買い手を見つけやすく、流動性が高いのが大きなメリットです。特に外資系企業駐在員やハイネット層からの需要が継続的に見込まれるため、景気変動に対する耐性が相対的に高い傾向があります。
バランス型の区（利回り×安定性）
| 区名 | 単身利回り目安 | 家賃相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 墨田区 | 5〜7% | 7.0〜9.0万円 | スカイツリー効果で資産価値上昇。押上・錦糸町の需要が堅調。観光と居住の二面性が需要を支える |
| 台東区 | 5〜6.5% | 7.5〜10万円 | 上野・浅草の観光需要＋住宅需要の二重取り。国際的な知名度が外国人需要を継続的に確保 |
| 荒川区 | 5.5〜7% | 6.0〜8.0万円 | 日暮里・西日暮里の交通利便性が高い。物件価格も比較的割安。下町情緒が若年層に支持 |
| 北区 | 5〜7% | 6.5〜8.0万円 | 赤羽・王子周辺の再開発で注目度上昇。JR線複数路線の交通結節点としての価値が向上 |
| 豊島区 | 4.5〜6.5% | 7.0〜9.5万円 | 池袋駅周辺の再開発で商業・居住の魅力が向上。丸ノ内線延伸で交通利便性が改善される見通し |
バランス型のエリアは、利回りと資産価値の両立が見込める魅力的なポートフォリオ構成要素です。都心へのアクセスは確保しながらも、物件価格が過度に高騰していないため、中期的な値上がり余地を有しています。特に再開発エリアは今後の地価上昇期待と、既存の堅調な賃貸需要の両方を享受できるため、投資効率が高い傾向にあります。
投資エリア選定のポイント
利回り重視なら東部・北部エリア
足立区・葛飾区・江戸川区など、物件価格が割安な東部・北部エリアは高利回りが狙えます。ただし、空室リスクも相対的に高いため、駅徒歩10分以内の物件選定が重要です。利回り7%以上を実現するには、築年数が経過した物件や、一定の手直しが必要な物件も視野に入れる必要があります。これらのエリアで成功するには、リノベーション投資による付加価値向上と、適切な管理体制の構築が不可欠です。
資産価値重視なら都心3区＋城南
港区・千代田区・中央区・渋谷区・目黒区などは利回りは低いものの、資産価値の安定性が高く、売却時のキャピタルゲインも期待できます。特に外国人駐在員向けの需要が持続的に見込まれるため、将来の人口減少局面でも相対的に需要が維持される可能性があります。20年以上の長期保有を前提とした投資判断に適しており、インフレヘッジ資産としての機能も果たします。
再開発エリアの狙い目
品川区（品川駅周辺・大崎）、豊島区（池袋）、北区（赤羽）、墨田区（押上）など、再開発が進行中のエリアは今後の値上がりが期待できます。ただし、再開発効果が完全に織り込まれているケースも多いため、事前に詳細な再開発計画を確認し、実現可能性を厳密に評価する必要があります。特に、再開発による交通利便性向上がどの程度賃貸需要に波及するかを慎重に見極めることが重要です。
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