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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報東京23区は日本最大の賃貸市場ですが、区によって物件価格・家賃水準・利回りに大きな差があります。本記事では、2026年時点のデータをもとに、各区の投資効率を比較します。
| 区名 | 単身利回り目安 | 家賃相場 | 特徴 | | --- | --- | --- | --- | | 足立区 | 6〜8% | 5.5〜7.0万円 | 物件価格が23区で最も割安。北千住周辺は再開発で需要増加 | | 葛飾区 | 6〜8% | 5.5〜7.0万円 | 下町エリアで物件価格が安い。新小岩・亀有周辺に注目 | | 江戸川区 | 5.5〜7.5% | 5.5〜7.5万円 | ファミリー層に人気で人口が安定。西葛西のインド人コミュニティなど多様な需要 | | 板橋区 | 5.5〜7% | 6.0〜7.5万円 | 池袋へのアクセスが良好。東上線沿線の需要が安定 | | 練馬区 | 5.5〜7% | 5.5〜7.5万円 | 23区で最も緑が多い区。ファミリー層の需要が堅調 |
| 区名 | 単身利回り目安 | 家賃相場 | 特徴 | | --- | --- | --- | --- | | 港区 | 3.5〜5% | 10〜15万円 | 都内最高水準の家賃。外国人駐在員・高所得層の需要 | | 千代田区 | 3.5〜5% | 10〜14万円 | オフィス街で住宅供給が少なく、希少性が高い | | 渋谷区 | 3.5〜5% | 9〜13万円 | IT企業の集積で若年高所得者の需要。再開発が活発 | | 中央区 | 4〜5.5% | 9〜13万円 | 晴海フラッグ開発で湾岸エリアに人口流入 | | 新宿区 | 4〜5.5% | 8〜12万円 | 歌舞伎町周辺を除けば住環境良好なエリアも多い |
| 区名 | 単身利回り目安 | 家賃相場 | 特徴 | | --- | --- | --- | --- | | 墨田区 | 5〜7% | 7.0〜9.0万円 | スカイツリー効果で資産価値上昇。押上・錦糸町の需要が堅調 | | 台東区 | 5〜6.5% | 7.5〜10万円 | 上野・浅草の観光需要＋住宅需要の二重取り | | 荒川区 | 5.5〜7% | 6.0〜8.0万円 | 日暮里・西日暮里の交通利便性が高い。物件価格も比較的割安 | | 北区 | 5〜7% | 6.5〜8.0万円 | 赤羽・王子周辺の再開発で注目度上昇 | | 豊島区 | 4.5〜6.5% | 7.0〜9.5万円 | 池袋駅周辺の再開発で商業・居住の魅力が向上 |
足立区・葛飾区・江戸川区など、物件価格が割安な東部・北部エリアは高利回りが狙えます。ただし、空室リスクも相対的に高いため、駅徒歩10分以内の物件選定が重要です。
港区・千代田区・中央区・渋谷区・目黒区などは利回りは低いものの、資産価値の安定性が高く、売却時のキャピタルゲインも期待できます。
品川区（品川駅周辺・大崎）、豊島区（池袋）、北区（赤羽）、墨田区（押上）など、再開発が進行中のエリアは今後の値上がりが期待できます。