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ワンルーム投資シミュレーション事例｜仙台の区分マンションで試算
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この記事は「初心者向け」カテゴリです
体系的に学べるステップガイドをご用意しています
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不動産投資の教科書的な知識は分かっても、「実際の数字でどうなるのか」がイメージしにくいという声をよく聞きます。本記事では、仙台市内の区分ワンルームマンションを想定し、具体的な数字でシミュレーションを行います。
以下の条件で試算します。
| 項目 | 条件 | |------|------| | 物件種別 | 区分マンション（1K） | | 所在地 | 仙台市青葉区（北四番丁駅 徒歩8分） | | 築年数 | 15年（RC造） | | 専有面積 | 25m² | | 購入価格 | 750万円 | | 想定賃料 | 4.5万円/月 | | 管理費・修繕積立金 | 1.2万円/月 |
[表面利回り](/glossary#gross-yield) = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
= (4.5万円 × 12ヶ月) ÷ 750万円 × 100
= 54万円 ÷ 750万円 × 100
= 7.2%
年間の経費を見積もります。
| 経費項目 | 年間金額 | |----------|----------| | 管理費・修繕積立金 | 14.4万円 | | 管理委託手数料（5%） | 2.7万円 | | 固定資産税・都市計画税 | 3.5万円 | | 火災保険・地震保険 | 1.5万円 | | 空室・滞納引当（5%） | 2.7万円 | | 経費合計 | 24.8万円 |
[実質利回り](/glossary#net-yield) = (年間家賃収入 - 年間経費) ÷ 物件価格 × 100
= (54万円 - 24.8万円) ÷ 750万円 × 100
= 29.2万円 ÷ 750万円 × 100
= 3.9%
利回りシミュレーターでも同様の計算ができます。
| 項目 | 条件 | |------|------| | 自己資金 | 200万円（購入価格の約27%） | | 借入額 | 550万円 | | 金利 | 2.0%（変動金利） | | 返済期間 | 20年 | | 諸費用 | 約55万円（物件価格の約7%） |
※諸費用の内訳：仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、司法書士報酬、ローン手数料など
総投資額 = 自己資金 200万円 + 諸費用 55万円 = 255万円
月々の返済額 ≒ 27,900円（[元利均等返済](/glossary#principal-equal)）
年間返済額 ≒ 334,800円
ローンシミュレーターで金利や返済期間を変えて試算できます。
| 項目 | 月額 | |------|------| | 家賃収入 | +45,000円 | | 管理費・修繕積立金 | -12,000円 | | 管理委託手数料 | -2,250円 | | ローン返済 | -27,900円 | | 月間手残り | +2,850円 |
| 項目 | 年額 | |------|------| | 家賃収入 | +540,000円 | | 経費合計 | -248,000円 | | ローン返済 | -334,800円 | | 年間手残り（税引前） | -42,800円 |
税引前のキャッシュフローはマイナスとなります。ただし、これは減価償却費を考慮する前の数字です。
RC造マンション（築15年）の場合：
残存[耐用年数](/glossary#useful-life) = 47年 - 15年 + 15年 × 20% = 35年
年間減価償却費 = 建物価格 ÷ 35年
物件価格750万円のうち、建物割合を60%とすると：
建物価格 = 750万円 × 60% = 450万円
年間減価償却費 = 450万円 ÷ 35年 ≒ 12.9万円
[不動産所得](/glossary#real-estate-income) = 家賃収入 - 経費 - 減価償却費 - ローン利息
= 54万円 - 24.8万円 - 12.9万円 - 10.2万円（初年度利息概算）
= 6.1万円
年収500万円のサラリーマンの場合、所得税率は20%程度です。
追加税負担 ≒ 6.1万円 × (所得税20% + 住民税10%) ≒ 1.8万円
| 項目 | 金額 | |------|------| | 家賃収入（10年合計） | +540万円 | | 経費合計（10年） | -248万円 | | ローン返済（10年） | -334.8万円 | | 残債（10年後） | 約290万円 | | 売却想定価格（築25年） | 500〜600万円 | | 売却益（含み益） | 約210〜310万円 |
総投資額（自己資金+諸費用）= 255万円
10年間の手残り合計 ≒ -42.8万円（税引前CF×10年）
売却時の回収 = 売却価格 - 残債 = 500万円 - 290万円 = 210万円
トータルリターン = 210万円 - 42.8万円 = 167.2万円
ROI = 167.2万円 ÷ 255万円 × 100 = 65.6%（10年）
年平均ROI ≒ 6.6%
区分ワンルーム投資は「大きく稼ぐ」投資ではなく、「少額で経験を積む」「長期的な資産形成の第一歩」としての位置づけが適切です。キャッシュフロー重視の方は、一棟マンションとの比較記事もご参考ください。
実際にご自身の条件でシミュレーションしたい方は、投資シミュレーションツールをご活用ください。個別のご相談は投資相談から承っています。