「ワンルームマンション投資は儲からない」という声がある一方、「都心の物件なら安定している」という意見もあります。実際のところ、ワンルームマンション投資の収支は立地・築年数・購入価格によって大きく異なります。本記事では、都心・郊外・築年数別に収支の実態を分析し、投資家が知っておくべき現実を解説します。
ワンルームマンション投資の基本的な収支構造
ワンルームマンション投資は「区分所有マンション」の一室を購入して賃貸に出すスタイルです。収支は大きく「賃料収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」から成り立ちますが、実態は以下の費用負担が多く、単純ではありません。
主な費用項目
表面利回りだけで投資判断をすると、これらの費用が考慮されておらず、実際の手取りが大幅に少ないケースが多発しています。
都心ワンルームの収支分析
東京23区内・駅徒歩5分以内の新築ワンルームマンション（価格帯2,500〜3,500万円）を例に試算します。
典型的な収支例（23区内・新築・フルローン）
- 購入価格：3,000万円
- 表面利回り：3.5%（月額家賃8万7,500円）
- ローン返済（35年・金利2%）：約9万9,000円/月
- 管理費・修繕積立金：1万5,000円/月
この場合、月間のキャッシュフローはマイナス2万7,000円程度となります。新築ワンルームのサラリーマン向け販売では「節税効果を含めれば実質負担は月数千円」と説明されることがありますが、節税効果は所得水準によって異なり、万能ではありません。
都心の強み
- 空室リスクが低い（需要が厚い）
- 売却時の流動性が高い
- 長期的な資産価値の維持（地価の安定）
都心の弱み
- 利回りが低く、キャッシュフローはマイナスになりやすい
- 高価格帯のため自己資金負担が大きい
郊外ワンルームの収支分析
地方都市・政令指定都市の駅近ワンルーム（価格帯700〜1,500万円）を例に試算します。
典型的な収支例（地方都市・中古・フルローン）
- 購入価格：1,000万円
- 表面利回り：7%（月額家賃5万8,000円）
- ローン返済（25年・金利2.5%）：約4万4,000円/月
- 管理費・修繕積立金：8,000円/月
この場合、月間キャッシュフローはプラス6,000円程度です。表面上は黒字ですが、退去時リフォーム・空室期間を考慮するとほぼトントンになるケースが多いです。
郊外の強み
- 表面利回りが高い
- 購入価格が低く自己資金の負担が軽い
郊外の弱み
- 人口減少エリアでは空室リスクが高い
- 売却時の買い手が少なく流動性が低い
- 価格が大きく下落するリスクがある
築年数別の収支への影響
新築・築浅（0〜10年）
家賃単価は高め、管理費・修繕積立金は低め、突発的な修繕費は少ない。ただし購入価格が高く、購入直後から価格下落（減価）が始まります。
築10〜20年
購入価格が下がり始め、利回りが上がりやすい。管理費・修繕積立金が増額されることが多く、設備の老朽化による修繕費発生リスクが出てきます。
築20年以上
利回りは高いが、大規模修繕のリスクが高まります。特に修繕積立金の積立状況が不十分なマンションでは、一時金の徴収リスクがあります。旧耐震基準（1981年以前）の物件は融資が受けにくく、売却時の買い手も限られます。
投資判断のポイント：実質利回りで考える
ワンルームマンション投資を正しく評価するには、「実質利回り（ネット利回り）」で考える必要があります。
実質利回り = (年間賃料収入 - 年間諸費用) ÷ 購入総額 × 100
都心の新築物件では実質利回りが2〜3%台になることが多く、長期ローンを組む場合はキャッシュフローがマイナスになります。郊外の中古物件では5〜7%台の実質利回りを実現できる物件もありますが、空室・流動性リスクとのトレードオフです。
まとめ
ワンルームマンション投資は「絶対儲かる」「絶対損する」という単純な投資ではありません。都心は安定性が高いがキャッシュフローはマイナスになりやすく、郊外は利回りが高いが空室・下落リスクがあります。投資前には実質利回りと出口戦略（誰に・いくらで売れるか）を明確にし、新築勧誘のセールストークを鵜呑みにしない慎重な姿勢が重要です。