ネット利回り 経費率30% vs 40%シミュレーション——CF計算と投資判断閾値の実数値解説

なぜ「グロス7%」が信用できないのか

収益物件の広告には「表面利回り7.5%」「グロス利回り8%」という数字が並びます。しかしこれらの数字は「経費ゼロの理想状態」を前提にした数値であり、実際の手残りとは大きく異なります。

問題は、経費率が物件タイプ・立地・管理状態によって大きく変わることです。「グロス7%でも経費率が40%なら実質4.2%、経費率30%なら実質4.9%」——この差は数百万円規模の投資判断に影響します。本稿では経費率30%と40%の差を実数値で徹底比較します。

グロス利回り・ネット利回りの計算式

グロス利回り（表面利回り） = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例：年間家賃収入240万円 ÷ 購入価格3,200万円 = 7.5%

ネット利回り（実質利回り） = （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100

経費率30%の場合：（240万円 − 72万円）÷ 3,200万円 = 5.25% 経費率40%の場合：（240万円 − 96万円）÷ 3,200万円 = 4.50%

同じグロス7.5%でも、経費率の差でネット利回りに0.75%の開きが生じます。

経費の内訳——何が含まれるのか

収益物件の年間経費は以下の項目で構成されます。

固定的経費

• 固定資産税・都市計画税: 年間家賃収入の8〜12%程度
• 火災保険・地震保険: 0.5〜1%程度
• 管理委託費（管理会社への委託）: 家賃収入の5〜10%

変動的経費

• 修繕費: 年によってばらつきが大きい（平均3〜8%）
• 空室損失: 稼働率95%なら5%の機会損失
• 入退去費用（クリーニング・リフォーム）: 年平均2〜5%
• 仲介手数料（入居者募集）: 入居一時費用として月額分

経費率30% vs 40%：物件タイプ別の典型例

経費率30%が期待できる物件の特徴

• 都市部の新築・築浅（10年以内）区分マンション
• 修繕費がほぼ発生しない時期
• 管理費5〜7%、固定資産税8〜9%、保険1%程度
• 稼働率が高く空室損失が少ない

経費率30%シミュレーション（年間家賃収入240万円の場合）

年間手取り（経費後）: 168万円

経費率40%になる物件の特徴

• 築古（20年超）の一棟アパート・地方物件
• 修繕費が増加し始める時期
• 管理費・固定資産税に加え、外装・設備修繕が重なる
• 空室率が高いエリアでは空室損失が増加

経費率40%シミュレーション（年間家賃収入240万円の場合）

年間手取り（経費後）: 144万円

経費率10%の差で年間24万円、10年間で240万円の収益差が生まれます。

ローン返済後のキャッシュフロー（CF）計算

ネット利回りだけでなく、ローン返済後の実際のCFを計算することが不可欠です。

前提条件

• 購入価格: 3,200万円
• 借入: 2,560万円（LTV 80%）
• 金利: 2.0%固定、返済期間25年
• 年間ローン返済額: 約130万円（元利均等）

経費率30%のCF: 168万円 − 130万円 = 年間38万円（月3.2万円） 経費率40%のCF: 144万円 − 130万円 = 年間14万円（月1.2万円）

同じ物件・同じ借入条件でも、経費率の違いで月のCFが3.2万円と1.2万円に分かれます。

投資判断の閾値設定——最低限必要なネット利回りは何%か

借入を使った投資の場合、「ネット利回り > ローン金利」を最低ラインとして、実際には「ネット利回り − ローン金利 ≥ 1.5〜2.0%」のイールドギャップを確保することが一般的な目安です。

イールドギャップの計算例

ローン金利2.0%の場合、ネット利回りの最低目標は3.5〜4.0%以上。

前述のシミュレーションで、グロス7.5%・経費率40%のネット利回り4.5%は最低ラインをわずかに上回る水準です。修繕費がさらに増えたり空室が長引いたりすると、イールドギャップがすぐに縮小します。

地域別の目安

• 東京23区・大阪市中心部：競争が激しく価格が高いため、グロス5〜6%が多い。経費率が低ければネット3.5〜4%程度は見込める
• 地方都市（政令指定都市）：グロス7〜9%帯が多い。経費率が高くなりやすく、ネット5〜6%が確保できるか確認が必要
• 地方小都市・過疎エリア：グロス10%超でも経費率50%超になるケースがあり、実質的な収益が薄い場合が多い

まとめ：経費率を物件ごとに試算する習慣

「グロス利回りだけで投資判断する」のは典型的な失敗パターンです。物件購入前に経費の各項目を個別に試算し、経費率30〜40%のどちらに近いかを判断することが、収益予測の精度を高める第一歩です。

特に築年数が上がるほど修繕費と空室リスクが増加し、経費率が30%から40%以上に上がりやすいことを念頭に、購入価格交渉・融資条件交渉に臨むことが重要です。