東京23区の利回り格差マップと物件選定の実務｜区別・駅別の収益差を見極める

東京23区における利回り格差の現状

東京都内の不動産投資は「利回り」と「需要の安定性」のトレードオフが顕著に現れます。特に23区内では区ごとに賃貸需要の強さが異なり、同じ築年数・面積の物件でも所在地により利回りが大きく変わります。

区別利回りの大まかな分類

高利回りエリア（5.5～7.0%）

• 足立区、葛飾区、江戸川区などの東部
• 北区、板橋区などの北部
• 理由：購入価格が低い、ファミリー向け賃貸需要が堅調

中程度利回りエリア（4.5～5.5%）

• 杉並区、世田谷区などの南西部
• 中野区、練馬区などの西部
• 特徴：人気エリアながら、郊外より購入価格が抑えられている

低利回りエリア（3.0～4.5%）

• 渋谷区、新宿区、港区などの都心
• 中央区、千代田区などの中心商業地
• 理由：地価が高い、単身向け・ビジネス客向け需要が中心

利回り差の大きさは「地価÷賃料」の式で説明できます。都心は地価が高いため、同じ賃料でも利回りが低くなる構造です。

各エリアの特性と投資判断

東部エリア（足立区・葛飾区・江戸川区）

利回り特性

• 表面利回り：6.0～7.0%
• 実質利回り：4.5～5.5%（空室リスク考慮）

メリット

• 購入価格が安い（1000～2000万円帯の1R～1LDK）
• ファミリー向け需要が堅調で入居者がいやすい
• 複数物件取得による資産分散が容易

デメリット・リスク

• 駅距離による賃料減衰が大きい（駅から15分以遠は賃料が急落）
• 建物の老朽化進行が早い物件も多い
• 再開発による地域変化の予測が難しい

実務ポイント

• 駅徒歩10分以内の物件に限定する
• 竣工年が新しい（築15年以内）か、大型リフォーム済みを選ぶ
• 区全体の人口動態（子ども数の増減）を確認する

西部エリア（杉並区・世田谷区・中野区）

利回り特性

• 表面利回り：4.5～5.5%
• 実質利回り：3.5～4.5%

メリット

• 住環境が良く、長期入居者が多い傾向
• ファミリー層・新婚夫婦の需要が安定
• 物件の資産価値下落が比較的緩い

デメリット・リスク

• 購入価格が高い（同築年数でも東部より20～30%高い）
• 利回り水準が低いため、融資を活用した際のキャッシュフロー改善効果が小さい
• 競争力のある物件に購入者が殺到しやすい（指値が通りにくい）

実務ポイント

• キャッシュフロー重視ではなく、長期保有・資産価値維持を前提にする
• 新築プレミアム（竣工直後）を避け、築3～5年の中古物件を狙う
• 駅からの距離は比較的許容しやすい（西部は駅距離による減衰が東部ほど急ではない）

都心エリア（渋谷区・新宿区・港区・千代田区）

利回り特性

• 表面利回り：3.0～4.0%
• 実質利回り：2.0～3.5%

メリット

• 単身層・転勤層の需要が非常に安定している
• 物件が売却しやすい（流動性が高い）
• 金融機関の評価が高く、融資を受けやすい

デメリット・リスク

• 利回りが非常に低いため、単なる購入では資金効率が悪い
• 空室リスク（単身者は流動性が高い）
• 大規模修繕時の費用負担が大きい（区分マンション場合、一括徴収）

実務ポイント

• 利回りだけで判断すると失敗する
• 都心物件を購入する場合は、複数の融資を組み合わせた「多層融資」戦略を採る
• または「共有持分」「複数戸保有」で出口戦略を確保しておく

駅距離による賃料減衰パターン

同じ区内でも駅距離は賃料に大きく影響します。

東部・北部の典型的な減衰

• 駅徒歩5分：基準賃料 100%
• 駅徒歩10分：基準賃料 95～98%
• 駅徒歩15分：基準賃料 85～90%
• 駅徒歩20分：基準賃料 75～85%
• 駅徒歩30分：基準賃料 60～75%（マイナス25～40%）

駅徒歩15分を超えると、賃貸需要が急に下がり、空室リスクが高まります。特にファミリー向けのアパート・マンションでは、駅距離が重視されるため注意が必要です。

西部・南西部の減衰パターン

• 西部は駅距離による減衰が緩い傾向があります。駅徒歩20分でも90～95%の賃料が取れる区が多いです。理由は「住環境の良さ」が駅距離を補うためです。

区別の人口動態と投資タイミング

過去10年の人口増減も投資判断の重要な指標です。

人口増加区（供給不足）

• 江東区、中央区：再開発による新築供給増も人口増に追い付かない
• 江戸川区：湾岸再開発で新居民が流入

人口減少区（供給過剰）

• 足立区、葛飾区：緩やかな人口減（利回りは変わらないが、長期的に注視）
• 北区、板橋区：人口減が顕著

人口減少区での投資は「現況利回りの高さ」に頼りすぎると、10年後の家賃値下げリスクに直面します。

実例：23区内での物件比較シミュレーション

同じ条件（築15年、1LDK、60㎡）で3パターン比較：

パターンA：足立区・駅徒歩8分

• 購入価格：1500万円
• 想定賃料：7.5万円/月
• 表面利回り：6.0%
• 管理費・修繕積立金：8000円/月
• 実質利回り：4.2%（年間キャッシュフロー：約48万円）

パターンB：世田谷区・駅徒歩12分

• 購入価格：2200万円
• 想定賃料：8.5万円/月
• 表面利回り：4.6%
• 管理費・修繕積立金：10000円/月
• 実質利回り：3.2%（年間キャッシュフロー：約30万円）

パターンC：渋谷区・駅徒歩5分

• 購入価格：3500万円
• 想定賃料：10万円/月
• 表面利回り：3.4%
• 管理費・修繕積立金：12000円/月
• 実質利回り：2.0%（年間キャッシュフロー：約18万円）

利回りだけで見ればAが優位ですが、融資を活用した場合のキャッシュフロー・出口戦略も含めて判断すると、一概には言えません。

物件選定の意思決定フレームワーク

1. 利回り目標を決める：年間キャッシュフロー○○万円が必要か、資産価値を最優先にするか
2. 融資可能性を確認：融資可能額と返済比率（年収の30～40%以内）をシミュレーション
3. 地域の人口動態を確認：過去10年の増減率、今後の再開発予定
4. 駅距離と賃料の関係を現地調査：オンラインの相場だけでなく、実際に駅から物件を歩く
5. 出口戦略を想定：10年後に売却する場合、利回りが保たれているか、地価は維持されているか

まとめ

東京23区内の利回り格差は、地価・賃料・人口動態の複合要因で形成されます。高利回り物件を求めて東部に投資するのも、安定性を重視して西部に投資するのも、戦略次第で正解です。重要なのは「なぜこのエリアを選ぶのか」という根拠を持つことです。

現地調査・人口データ・融資シミュレーションの3つを組み合わせることで、区別の利回り格差を投資の優位性に変えることができます。