建設業2024年問題が収益物件の修繕・工事コストに与えた影響と対策

建設業2024年問題とは何か

2024年4月、時間外労働の上限規制が建設業にも適用されました。これは「働き方改革関連法」の猶予期間が終了し、一般業種と同様に「時間外労働の上限：月45時間・年360時間（特別条項でも年720時間まで）」が建設業にも義務付けられたことを意味します。

建設業はこれまで人手不足を長時間労働でカバーしてきた側面があります。上限規制の適用により、職人・技術者の稼働時間に制約が生じ、同じ工事量をこなすために必要な人数・費用・期間が変化しています。

不動産投資家が感じる変化：修繕コストと工期

建設業2024年問題が収益物件オーナーに直接影響を与えているのは、主に次の3点です。

1. 修繕・工事費の上昇

労働時間制限により一人の職人が1日にこなせる作業量が減るため、同じ工事に要する工数（人工）が増えます。これが人件費の増加を通じて修繕費用の上昇につながっています。

具体的な変化の傾向として、2023年以前と比較して、屋根防水・外壁塗装などの外装工事は10〜20%程度のコスト上昇が報告されています。給排水管更新・電気設備工事など設備系工事は専門職人の稼働制限が直撃しやすく、15〜25%の上昇事例もあります。

2. 工期の延長

休日確保と時間外規制により、1件あたりの施工日数が伸びるケースが増えています。これにより修繕中の空室期間が長くなるリスクが生じます。入居者がいる状態での工事では居住性への影響が長引き、クレームにつながることもあります。

3. 業者の受注選別

繁忙な業者ほど採算が合わない小規模工事を断るケースが増えています。緊急修繕での業者確保が難しくなっており、平時からの業者ネットワーク構築が重要性を増しています。

修繕費高騰の背景にある構造的要因

2024年問題だけが修繕コスト上昇の原因ではありません。複合的な要因が重なっています。

資材価格の高止まり: ウクライナ侵攻・円安・サプライチェーン混乱を背景に、鋼材・木材・銅材などの建築資材は2021年以降大幅に上昇し、2026年現在も以前の水準には戻っていません。

職人の高齢化と人手不足の深刻化: 建設業の就業者の高齢化が進み、若手職人の補充が追いついていません。技能者数の減少は中長期的な供給制約を生み出しています。

インフレによる物価全般の上昇: 人件費・燃料費・輸送費など、工事に関連するコストが全体的に上昇しています。

投資家が取るべき実務対策

1. 修繕計画の前倒しと複数業者見積もり

工事費が今後さらに上昇するリスクを考慮すると、修繕の先送りは得策ではない局面が増えています。外壁・防水・給排水などの更新時期を事前に把握し、複数業者からの見積もりを早めに取ることが重要です。

繁忙期（春・秋）に業者が埋まる前の夏・冬のオフシーズンに工事を発注することで、費用を抑えられる可能性があります。

2. 長期修繕計画の更新（2024年以降の費用前提の見直し）

既存の長期修繕計画は2020年以前の単価で作成されているケースが多く、現在の実態に即していないものが少なくありません。修繕積立の不足リスクを回避するため、現在の工事単価に基づいた計画の見直しを実施することを推奨します。

目安として、10年前の計画書に記載された修繕費用の20〜30%増しを現実的な想定として加味することが安全サイドの試算につながります。

3. 信頼できる工務店・管理会社との継続関係の構築

2024年問題以降、工事の受注余力がある業者ほど既存顧客への対応を優先する傾向があります。複数棟を所有するオーナーや管理会社との継続取引を持つオーナーは、業者の優先順位で有利な立場に置かれます。

年間を通じて修繕・メンテナンスを依頼できる「かかりつけ工務店」的な関係を作ることが、突発修繕への迅速対応と費用適正化の両面で有効です。

4. 競合に差をつけるリノベ工事のタイミング管理

空室対策のためのリノベーション工事は、競合物件と差をつける重要な投資です。しかし工期が読みにくくなった現状では、入居付けのタイミングに合わせた工事完了が難しくなっています。

工事着手から完了までの期間を従来より長めに見積もり、内見・入居可能時期の告知を工事完了後に行うほうがトラブルを防げます。

5. DIY・簡易修繕の活用

法令上問題がない範囲のDIYリフォーム（壁紙貼り替え・ペンキ塗り・小物取り付けなど）を自主実施または入居者に許可することで、業者依存コストを下げる方法もあります。ただし水道・電気・構造に関わる工事は専門業者への依頼が必須です。

物件購入時の評価基準の見直し

2024年以降の環境変化を踏まえると、収益物件の購入判断において修繕コストの見直しが必要です。

特に築古物件を購入する際は、従来の修繕費率（物件価格の1〜2%/年程度）が現在の実態に合わない可能性があります。購入前のインスペクション（建物調査）と、現在の工事単価に基づく修繕積立シミュレーションを必ず実施することを推奨します。

また、売主から提示される修繕履歴・修繕計画書が実態を反映しているかを確認することが、購入後の収益性を守るための重要な手順です。

まとめ

建設業2024年問題は、修繕費の上昇・工期の延長・業者確保の難化という形で収益物件オーナーに直接的な影響を与えています。人件費・資材費の構造的な上昇を前提とした長期修繕計画の更新、信頼できる業者との継続関係の構築、そして修繕の計画的な前倒しが、2026年以降の不動産投資経営を安定させるための実務対策です。