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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報滋賀県の大津市（人口約34万人）と草津市（人口約14.5万人）は、JR琵琶湖線（東海道本線）で京都・大阪に直結する通勤利便性の高い都市です。特に草津市は全国でも珍しい人口増加を続ける地方都市であり、不動産投資先として注目されています。
| 出発駅 | 京都駅まで | 大阪駅まで | 新快速停車 | |---|---|---|---| | 大津駅 | 約10分 | 約40分 | ○ | | 膳所駅 | 約12分 | 約42分 | × | | 石山駅 | 約15分 | 約45分 | ○ | | 南草津駅 | 約18分 | 約48分 | ○ | | 草津駅 | 約20分 | 約50分 | ○ |
JR新快速を利用すれば京都駅まで10〜20分、大阪駅まで40〜50分と通勤圏内です。新快速の運行本数は日中でも15分間隔と充実しており、通勤ラッシュ時にはさらに増発されます。
| エリア | ワンルーム賃料 | 2LDK賃料 | 特徴 | |---|---|---|---| | 大津駅周辺 | 4.0〜5.5万円 | 6.5〜8.5万円 | 県庁所在地・利便性高 | | 膳所駅周辺 | 3.8〜5.0万円 | 6.0〜8.0万円 | 文教地区・滋賀大学近く | | 石山駅周辺 | 3.5〜4.5万円 | 5.5〜7.5万円 | 東レ工場・法人需要 | | 堅田・湖西エリア | 3.0〜4.0万円 | 5.0〜6.5万円 | 琵琶湖畔・自然豊か |
大津市は滋賀県庁所在地として行政機関が集中し、公務員の転勤需要が安定的です。また、東レ滋賀事業場（石山エリア）を中心とした製造業の法人契約需要も重要な柱です。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる草津市は2000年代以降一貫して人口が増加しており、この20年間で約2万人の人口増を記録しています。この人口増加は不動産投資において極めてポジティブな材料です。
| 指標 | 内容 | |---|---| | 人口推移 | 2005年約12.5万人→2025年約14.5万人 | | 人口増加率 | 滋賀県内トップクラス | | 平均年齢 | 県内で最も若い部類 | | 世帯数増加率 | 人口増加率を上回るペースで増加 |
草津市の賃貸需要を語る上で欠かせないのが、立命館大学びわこ・くさつキャンパス（BKC）の存在です。
| 項目 | 内容 | |---|---| | 設置学部 | 理工学部・情報理工学部・生命科学部・薬学部・スポーツ健康科学部 | | 学生数 | 約12,000人 | | 居住エリア | 南草津駅周辺が中心 | | 学生向け賃料 | 3.0〜4.5万円（ワンルーム） | | 入退去サイクル | 3月退去・4月入居が中心 |
南草津駅はBKC最寄り駅として学生需要が集中しており、駅周辺のワンルーム物件は高い入居率を維持しています。
| エリア | ワンルーム賃料 | 2LDK賃料 | 表面利回り目安 | |---|---|---|---| | 草津駅周辺 | 4.0〜5.5万円 | 6.5〜8.5万円 | 6.0〜8.0% | | 南草津駅周辺 | 3.5〜5.0万円 | 6.0〜8.0万円 | 6.5〜8.5% | | 草津市郊外 | 3.0〜4.0万円 | 5.0〜6.5万円 | 7.5〜9.5% |
| 比較項目 | 大津市 | 草津市 | |---|---|---| | 人口 | 約34万人 | 約14.5万人 | | 人口動態 | 微減傾向 | 増加傾向 | | 京都駅まで | 10〜15分 | 18〜20分 | | 主な需要源 | 公務員・製造業・一般居住 | 学生・ファミリー・製造業 | | ワンルーム利回り | 6.0〜8.5% | 6.0〜9.5% | | 物件流動性 | やや高い | 高い | | 新築供給 | 適度 | やや多い（供給過多注意） |
人口増加に伴い新築アパート・マンションの供給が増加しています。特に南草津駅周辺は新築供給が集中しており、築古物件の競争力低下に注意が必要です。
立命館大学ではキャンパス間の学部移転が過去に行われており、BKCの学生数が将来的に変動する可能性があります。学生需要だけに依存しないポートフォリオ構築が重要です。
京都市内の賃料水準が高騰しているため、大津市・草津市への需要流入が見られます。この傾向は投資にとってプラス要因ですが、京都市の賃料動向に左右される側面も認識しておきましょう。
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる大津市・草津市はJR琵琶湖線による京都・大阪への通勤利便性を共通の強みとしつつ、異なる投資特性を持っています。大津市は県庁所在地としての安定性、草津市は人口増加と立命館大学BKCの学生需要による成長性が魅力です。両市の特性を比較検討し、自身の投資方針に合ったエリアを選択しましょう。