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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報大津市は滋賀県の県庁所在地であり、人口約34万人を擁する中核市です。最大の強みは京都駅までJR琵琶湖線（東海道本線）で最速約9分という圧倒的な近さにあります。
関西圏の主要都市の中で、京都駅から10分以内でアクセスできるベッドタウンは限られており、大津市の交通利便性は極めて高い評価を受けています。加えて、滋賀県は全国的にも珍しい人口増加県（近年は微減に転じた地域もあるが、全国平均と比較して減少率が極めて低い）であり、中長期的な賃貸需要の底堅さが期待できます。
| エリア | 最寄駅 | 京都駅まで | 1K賃料相場 | 2LDK賃料相場 | 表面利回り目安 | |--------|--------|----------|-----------|-------------|-------------| | 大津駅周辺 | JR大津駅 | 約9分 | 4.5〜5.5万円 | 6.5〜8.0万円 | 6.5〜8.0% | | 膳所 | JR膳所駅 | 約12分 | 4.2〜5.2万円 | 6.0〜7.5万円 | 7.0〜8.5% | | 石山 | JR石山駅 | 約16分 | 4.0〜5.0万円 | 5.5〜7.0万円 | 7.5〜9.0% | | 堅田 | JR堅田駅 | 約20分 | 3.5〜4.5万円 | 5.0〜6.5万円 | 8.0〜10.0% | | 瀬田 | JR瀬田駅 | 約18分 | 4.0〜5.0万円 | 5.5〜7.0万円 | 7.0〜9.0% |
京都駅に近いほど賃料は高くなりますが、物件取得価格も上がるため、利回り面では石山・堅田エリアに優位性があります。
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる膳所は大津市の中心的な住宅地であり、膳所城跡公園や琵琶湖畔の良好な住環境が特徴です。JR膳所駅と京阪膳所駅が近接しており、2路線利用可能な交通利便性があります。
滋賀県庁・大津市役所に近いため、公務員の居住需要が底堅いエリアです。また、膳所高校（県内有数の進学校）への通学需要もあり、教育環境を重視するファミリー層の居住需要が安定しています。
単身者向け1Kは京都市内に通勤する社会人が中心層であり、JRの通勤定期券代が京都市内の家賃差額を考慮しても経済的であることが、大津居住を選択する動機となっています。
石山駅はJR琵琶湖線と京阪石山坂本線の結節点であり、周辺には商業施設が集まっています。石山寺への観光アクセスの拠点でもありますが、投資対象としては住居系の賃貸需要が中心です。
石山駅はJRで草津方面へのアクセスも良く、立命館大学びわこ・くさつキャンパス（BKC）に通う学生の居住エリアとしても機能しています。BKCには約1万人の学生が在籍しており、瀬田・南草津エリアと並んで学生需要を取り込める立地です。
堅田は琵琶湖大橋の西詰に位置し、大津市北部の生活拠点です。京都駅までの所要時間はやや長くなりますが、物件価格の安さから利回りの高い投資が可能です。
堅田エリアは湖西線沿線との接続もあり、将来的に北陸新幹線の延伸（敦賀以南）が実現すれば、沿線の資産価値に変化が生じる可能性もあります。
複数エリアの投資指標をかんたんに比較できます
エリア比較ツールで今すぐ計算してみる滋賀県は2020年の国勢調査で約141万人を記録し、2015年からの5年間で微増を維持した数少ない県の一つでした。特に草津市・守山市・栗東市といった大津市以南の湖南エリアは人口増加が顕著です。
大津市自体は近年微減傾向に転じていますが、全国平均と比較すると減少率は極めて低水準です。京都・大阪への通勤圏としての需要が人口を下支えしており、中長期的な賃貸需要は比較的安定していると評価できます。
京都市内で同程度の広さの物件を借りる場合と大津市で借りる場合の賃料差は、1Kで月額1〜2万円、2LDKで月額2〜4万円程度あります。この賃料差がJRの通勤定期券代（大津〜京都：月額約1万円）を上回るため、大津居住は経済合理性のある選択となっています。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる大津市への投資を検討する際のチェックポイントです。
JRのダイヤ: 新快速・快速の停車本数が利便性を左右します。大津・膳所・石山は新快速停車駅、堅田は湖西線のため乗り換えが必要な場合があります。
琵琶湖の環境価値: 琵琶湖畔の物件は眺望や住環境の魅力がありますが、湿気対策や台風時の波浪リスクにも配慮が必要です。
京都市の政策変化: 京都市の人口流出策（子育て支援強化等）が効果を発揮した場合、大津市への転入需要が減少する可能性があります。京都市の施策動向もウォッチしておきましょう。
大津市はJR琵琶湖線による京都への圧倒的なアクセス利便性と、滋賀県の人口動態の底堅さを背景に、安定した賃貸需要が見込めるエリアです。膳所・石山・堅田の各エリアはそれぞれ異なる需要特性を持ち、投資方針に応じた選択が可能です。京都市内との賃料格差が通勤需要を支える構造は当面維持される見込みであり、堅実な投資先として検討に値します。