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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報大津市は人口約34万人を擁する滋賀県の県庁所在地であり、琵琶湖の南西岸に位置しています。JR東海道本線（琵琶湖線）で京都駅まで約10分、大阪駅まで約40分という抜群の通勤利便性を持ちながら、京都市・大阪市と比較して大幅に安い家賃水準を実現しています。
この「京都まで10分」という圧倒的な近接性が、大津市の賃貸需要における最大のドライバーです。琵琶湖を望む豊かな自然環境と都市機能を併せ持ち、子育てファミリー層を中心に人口が安定推移している点も投資先としての魅力です。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 人口 | 約34万人 | | 世帯数 | 約15万世帯 | | ワンルーム・1K平均家賃 | 4.0〜5.5万円 | | 1LDK〜2DK平均家賃 | 5.5〜7.0万円 | | 2LDK〜3LDK平均家賃 | 6.5〜9.5万円 | | 空室率（住宅全体） | 約12% | | 持ち家比率 | 約58% |
大津市の最大の強みは京都駅までJRで約10分という近接性です。京都市内の家賃と比較すると、同グレードの物件で2〜4割安く住むことができます。
| 比較項目 | 大津市 | 京都市（中心部） | 大阪市（中心部） | |---------|-------|----------------|----------------| | 1LDK家賃 | 5.5〜6.5万円 | 7.5〜10.0万円 | 8.0〜11.0万円 | | 2LDK家賃 | 6.5〜8.5万円 | 9.0〜13.0万円 | 10.0〜14.0万円 | | 京都駅まで | 約10分 | — | 約30分 | | 大阪駅まで | 約40分 | 約30分 | — |
JR新快速を利用すれば大津駅から大阪駅まで約40分。通勤時間としては十分に許容範囲内であり、大阪勤務者にとっても大津市は選択肢に入ります。大阪市内との家賃差はさらに大きく、経済メリットは明確です。
滋賀大学は彦根キャンパス（経済学部・データサイエンス学部）と大津キャンパス（教育学部）の2拠点体制です。大津キャンパスは石山寺付近に位置し、教育学部の約1,000人の学生が在籍しています。
その他、龍谷大学瀬田キャンパス（約7,000人）が大津市に隣接する草津市に位置しており、大津市南部エリアに学生の居住需要が波及しています。
滋賀県庁、大津市役所、大津地方裁判所、国の出先機関が大津市中心部に集中しています。公務員・転勤族の法人契約需要が安定的に存在し、年度末の人事異動シーズンに入退去が集中します。
琵琶湖沿岸の住環境は他の近畿圏の都市にはない独自の魅力です。湖畔のランニング・サイクリング環境、水辺のリラクゼーション空間は、QOL（生活の質）を重視する若年ファミリー層に評価されています。特に大津市南部の膳所・石山エリアは琵琶湖アクセスと通勤利便性を両立するエリアとして人気が高まっています。
県庁・行政機関に近く、京都通勤の利便性が最も高いエリア。転勤族・公務員の需要が安定。ワンルーム4.5〜5.5万円、1LDK 5.5〜7.0万円。
京都通勤に便利な膳所駅周辺。琵琶湖に近い住環境が評価され、ファミリー層に人気。2LDK 6.5〜8.5万円。教育環境も良好。
JR新快速停車駅で京都まで約15分。滋賀大学大津キャンパスに近く、学生と社会人の需要が共存。ワンルーム3.8〜5.0万円、2LDK 6.0〜8.0万円。
龍谷大学瀬田キャンパス周辺で、学生需要が中心。近年の住宅開発によりファミリー層も増加中。ワンルーム3.5〜4.5万円、2LDK 5.5〜7.5万円。
JR湖西線沿線のベッドタウン。京都駅まで約20分。家賃水準は大津市内で最も安い部類だが、通勤利便性は確保。2LDK 5.5〜7.0万円。
大津駅・膳所駅・石山駅徒歩圏の1LDK〜2LDK、月額5.5〜8.0万円。新快速停車駅へのアクセスを最重視。京都市との家賃差を明確にアピールします。
石山・瀬田エリアのワンルーム・1K、月額3.5〜4.5万円。滋賀大学・龍谷大学の学生需要を取り込みます。京都の大学に通う学生のニーズも視野に入れましょう。
膳所・石山エリアの2LDK〜3LDK、月額6.5〜9.0万円。琵琶湖の住環境と京都通勤の利便性をセットでアピール。長期入居が期待できます。
大津市は「京都まで10分」という圧倒的な通勤利便性と琵琶湖の住環境を武器に、安定した賃貸需要を持つ都市です。京都市・大阪市との家賃差メリットが需要を生み出す構造は今後も変わりません。利回り計算ツールで京都市との投資効率を比較し、エリア比較ツールで大津市内のエリア特性を把握した上で投資判断を行いましょう。