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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報栗東市は滋賀県南部に位置し、名神高速道路の栗東ICと栗東JCTを有する交通の要衝です。JRA栗東トレーニングセンターが立地する「馬のまち」としても知られています。湖南市は栗東市の南に隣接し、名神高速と国道1号線沿いに製造業の工場が集積する産業都市です。両市ともJR草津線・東海道本線で京都・大阪への通勤が可能なベッドタウンです。
| 項目 | 栗東市 | 湖南市 | |------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約7.2万人 | 約5.5万人 | | 世帯数 | 約3.0万世帯 | 約2.3万世帯 | | 面積 | 52.69 km² | 70.40 km² | | 京都駅までの所要時間 | 約20分（JR東海道本線） | 約35分（JR草津線＋東海道本線） | | 大阪駅までの所要時間 | 約50分（JR新快速） | 約65分（JR草津線＋新快速） |
栗東市はJR栗東駅から京都駅まで約20分と近く、滋賀県内でも特にアクセスに優れたエリアです。
栗東JCTは名神高速道路と新名神高速道路が接続する関西屈指の交通結節点であり、物流倉庫やトラックターミナルが多数立地しています。物流関連の雇用が賃貸需要を支えています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 栗東IC周辺の物流施設 | 約25棟 | | 物流関連従業員数（推定） | 約3,500人 | | 主要物流企業 | 佐川急便・日本通運・ヤマト運輸 | | 大型トラック通過台数/日 | 約15,000台 | | 新名神（草津田上IC）開通 | 2024年 |
新名神高速道路の草津田上IC開通により、栗東・湖南エリアの物流利便性がさらに向上し、新規の倉庫開発が進んでいます。
| 間取り | 家賃相場 | 主な入居者層 | 空室期間目安 | |--------|---------|------------|-----------| | 1K | 3.8〜4.8万円 | 倉庫作業員・ドライバー | 1〜2ヶ月 | | 1LDK | 5.0〜6.0万円 | 物流管理者 | 1〜2ヶ月 | | 2LDK | 5.8〜7.0万円 | DINKS | 1〜3ヶ月 | | 3LDK | 6.5〜8.5万円 | ファミリー | 2〜3ヶ月 |
物流施設は24時間稼働が多いため、勤務地に近い物件が好まれます。駐車場付きの物件は特に競争力が高いです。
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみるJRA栗東トレーニングセンターは西日本最大の競馬トレーニング施設であり、約2,000頭の競走馬と約1,500人のスタッフが所属しています。厩務員・調教助手・騎手など競馬関連従事者の賃貸需要は安定しています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 所属馬数 | 約2,000頭 | | 調教師数 | 約50人 | | 厩務員・調教助手 | 約800人 | | その他スタッフ | 約700人 | | 関連産業従事者（推定） | 約500人 |
| 項目 | 内容 | |------|------| | 主要な入居者 | 厩務員・調教助手・獣医 | | 好まれる間取り | 2LDK〜3LDK（家族帯同が多い） | | 勤務時間 | 早朝4時〜（早朝勤務） | | 立地条件 | TC近接・車通勤5分以内 | | 転勤頻度 | 比較的少ない（定着率高い） |
JRA関連従事者は転勤が少なく長期入居する傾向があるため、安定したキャッシュフローが期待できます。
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる栗東市は草津市・守山市とともに「湖南四市」を構成し、滋賀県内で最も人口増加率が高いエリアです。京都・大阪への通勤利便性と住環境の良さから、子育て世帯の流入が続いています。
| 項目 | 草津市 | 守山市 | 栗東市 | 湖南市 | |------|--------|--------|--------|--------| | 人口（2025年） | 約14.8万人 | 約8.5万人 | 約7.2万人 | 約5.5万人 | | 人口増減率（5年） | +2.0% | +1.5% | +1.8% | -0.5% | | 1K家賃 | 4.5〜5.5万円 | 4.0〜5.0万円 | 3.8〜4.8万円 | 3.3〜4.2万円 | | 2LDK家賃 | 6.5〜8.0万円 | 6.0〜7.5万円 | 5.8〜7.0万円 | 5.0〜6.3万円 | | 京都駅まで | 約20分 | 約22分 | 約20分 | 約35分 |
栗東市は草津市と同等のアクセスでありながら家賃が1〜2割安く、投資利回りの面で有利です。湖南市はさらに安価ですが、京都駅までの距離がやや遠くなります。
| 物件タイプ | 取得価格目安 | 家賃相場 | 表面利回り | |-----------|------------|---------|----------| | ワンルーム（築15年・栗東） | 450〜750万円 | 3.8〜4.8万円 | 7.5〜10.0% | | 2LDK（築20年・栗東） | 550〜950万円 | 5.8〜7.0万円 | 7.5〜10.5% | | 1K（築20年・湖南） | 300〜500万円 | 3.3〜4.2万円 | 9.0〜13.0% | | 戸建（築25年・湖南） | 400〜750万円 | 5.0〜6.5万円 | 8.5〜12.5% |
| 戦略 | エリア | ターゲット | 投資額目安 | 期待利回り | |------|--------|----------|----------|----------| | 物流従業員型 | 栗東IC周辺 | 倉庫・ドライバー | 400〜700万円 | 8.0〜10.5% | | JRA関連型 | TC周辺 | 厩務員・調教助手 | 450〜800万円 | 7.5〜10.0% | | 京都通勤型 | 栗東駅周辺 | 京都通勤者 | 500〜900万円 | 7.0〜9.5% | | 工場労働者型 | 湖南市内 | 製造業勤務者 | 300〜600万円 | 9.0〜12.5% |
| 年 | 栗東市 | 湖南市 | |----|--------|--------| | 2020年 | 約7.0万人 | 約5.5万人 | | 2025年 | 約7.2万人 | 約5.5万人 | | 2030年 | 約7.3万人 | 約5.3万人 | | 2035年 | 約7.2万人 | 約5.0万人 |
栗東市は2030年頃まで微増が続く予測であり、滋賀県内では数少ない人口増加エリアです。湖南市は微減傾向ですが、製造業の雇用基盤が賃貸需要を下支えしています。
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投資シミュレーションで今すぐ計算してみる栗東・湖南エリアは物流拠点の雇用、JRAトレーニングセンターの安定需要、京都・大阪通勤圏としてのベッドタウン機能という3つの需要基盤を持つ堅実な投資エリアです。栗東市は人口増加が続く数少ない地方都市であり、中長期的な資産価値の維持も期待できます。草津市・守山市より物件価格が安いため、同じ通勤圏で高い利回りを確保できるのが最大の魅力です。