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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報松本市は長野県第2の都市（人口約23.8万人）であり、国宝松本城を中心とした城下町の風情と、信州大学本部を擁する学術都市としての顔を持ちます。安曇野市（人口約9.5万人）は北アルプスの山麓に広がる田園地帯で、近年はワーケーション・移住先として注目を集めています。
| 項目 | 松本市 | 安曇野市 | |------|--------|---------| | 人口（2025年） | 約23.8万人 | 約9.5万人 | | 世帯数 | 約10.8万世帯 | 約4.0万世帯 | | 年間観光客数 | 約590万人 | 約420万人 | | 1K賃料相場 | 4.0〜5.5万円 | 3.5〜4.8万円 | | 空室率目安 | 6〜10% | 9〜14% | | 主要鉄道 | JR篠ノ井線・大糸線・松本電鉄 | JR大糸線 |
松本城は国宝5城の一つであり、年間約110万人が天守閣に入場します。城下町エリアの中町通り・縄手通りは観光客で賑わい、周辺の飲食店・物販店の需要が賃貸市場にも波及しています。
| 観光施設 | 年間来場者数 | 周辺への波及 | |---------|------------|------------| | 松本城天守閣 | 約110万人 | 極めて大きい | | 中町通り商店街 | — | 飲食・物販需要 | | まつもと市民芸術館 | 約25万人 | 文化イベント需要 | | 上高地（松本起点） | 約120万人 | 宿泊・通過需要 |
| エリア | 表面利回り目安 | 物件価格帯（1K） | 主な需要層 | |--------|--------------|----------------|-----------| | 松本駅東口徒歩10分 | 7〜10% | 300〜550万円 | 会社員・公務員 | | 松本駅西口（アルプス口） | 8〜11% | 250〜480万円 | 単身者・学生 | | 深志・城東エリア | 7〜10% | 280〜500万円 | 社会人・学生 | | 南松本駅周辺 | 8〜12% | 220〜420万円 | 工場勤務者・単身者 | | 北松本駅周辺 | 8〜11% | 250〜450万円 | 学生・社会人 |
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利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる信州大学は松本市に本部を置く国立大学で、人文学部・経法学部・理学部・医学部が松本キャンパスに配置されています。医学部の附属病院は地域医療の中核であり、医療従事者の賃貸需要も厚いエリアです。
| 学部 | 学生数 | 賃料相場（1K） | 主な居住エリア | |------|--------|--------------|-------------| | 人文学部 | 約850人 | 3.5〜4.5万円 | 旭・北松本周辺 | | 経法学部 | 約900人 | 3.5〜4.5万円 | 旭・深志周辺 | | 理学部 | 約700人 | 3.5〜4.5万円 | 旭・桐周辺 | | 医学部 | 約1,200人 | 4.0〜5.5万円 | 旭・渚周辺 | | 大学院 | 約1,500人 | 3.8〜5.0万円 | 各エリア |
医学部は6年制のため入居期間が長く、研修医・専攻医を含めると大学病院周辺の賃貸需要は非常に安定しています。
| 需要層 | 人数（推定） | 入居期間 | 賃料帯 | |--------|------------|---------|--------| | 医学部生 | 約1,200人 | 6年 | 4.0〜5.5万円 | | 研修医 | 約100人/年 | 2年 | 5.0〜7.0万円 | | 看護学生 | 約400人 | 4年 | 3.5〜4.5万円 | | 病院職員（法人契約） | — | 1〜3年 | 5.0〜7.0万円 |
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キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる安曇野市は北アルプスの絶景と清らかな湧水に恵まれた環境で、コロナ禍以降ワーケーション・移住先として人気が高まりました。IT企業のサテライトオフィスやコワーキングスペースの開設も増えています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 安曇野市への移住相談件数（年間） | 約350件 | | コワーキングスペース数 | 約8か所 | | IT企業サテライトオフィス | 約12社 | | ワーケーション利用者（推定） | 年間約2,000人 | | 長期滞在向け賃貸需要 | 増加傾向 |
ワーケーション需要は家具家電付きのマンスリー賃貸やウィークリーマンションで取り込めます。通常の賃貸契約より高い賃料設定が可能ですが、稼働率の変動リスクがあります。
松本市は上高地・穂高岳・槍ヶ岳など北アルプスの玄関口です。登山シーズン（6〜10月）には全国から登山客が集まり、松本駅周辺の宿泊施設は高い稼働率を記録します。
| 月 | 上高地入場者数 | 松本駅周辺稼働率 | 民泊需要 | |----|-------------|---------------|---------| | 4月（開山前半） | 約5万人 | 55〜65% | 低い | | 5月 | 約15万人 | 65〜75% | 中程度 | | 7月 | 約20万人 | 75〜85% | 高い | | 8月 | 約30万人 | 80〜90% | 高い | | 9月 | 約18万人 | 70〜80% | 中程度 | | 10月 | 約22万人 | 75〜85% | 高い | | 11月（閉山） | 約8万人 | 50〜60% | 低い |
松本・安曇野エリアでの不動産投資は、信州大学松本キャンパス（特に医学部）周辺の学生・医療従事者需要が最も安定しています。松本駅周辺は観光需要も取り込める立地で、民泊との二刀流運用も検討に値します。安曇野のワーケーション需要は成長市場ですが、投資判断は慎重に行い、従来型の賃貸需要を基盤とした上で付加価値として位置付けましょう。
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