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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報長野県は約200万人の人口を擁し、**長野市（約37万人）と松本市（約24万人）**の二大都市を中心とした賃貸市場を形成しています。県全体では人口減少が続いていますが、移住先としての人気が全国トップクラスを維持しており、独自の需要構造を持つ市場です。
2026年の長野県賃貸市場で最も注目すべきは、リモートワークの定着に伴う都市部からの移住・二拠点居住需要の拡大です。テレワーク環境の普及により、「平日は長野で仕事、週1〜2日は東京出社」というライフスタイルが現実的になり、北陸新幹線沿線を中心に新たな賃貸需要が生まれています。
特に軽井沢町は、リゾート地から「リモートワーク拠点」への変貌が進んでおり、賃貸市場にも大きな変化が生じています。
| 指標 | 長野市 | 松本市 | 上田市 | 軽井沢町 | 諏訪市 | |------|--------|--------|--------|----------|--------| | 人口（概算） | 約37万人 | 約24万人 | 約15万人 | 約2万人 | 約5万人 | | 家賃相場（1K） | 3.5〜5.5万円 | 3.5〜5.5万円 | 3.0〜4.5万円 | 5.0〜8.0万円 | 3.0〜4.5万円 | | 表面利回り（一棟） | 8.0〜12.0% | 8.0〜12.0% | 9.0〜13.0% | 5.5〜8.5% | 9.5〜14.0% | | 空室率 | 11〜16% | 10〜15% | 12〜17% | 8〜13% | 13〜18% | | 人口増減 | 減少（緩やか） | 微減 | 減少 | 横ばい〜微増 | 減少 |
長野県は「ふるさと回帰支援センター」の移住相談件数ランキングで常に上位に位置する、移住先として人気の高い県です。その背景には以下の要因があります。
移住者の賃貸需要には特徴があります。移住初期に賃貸物件で生活し、地域に馴染んだ後に住宅購入に移行するケースが多いため、賃貸期間は1〜3年程度が多い傾向です。回転率は高いものの、入退去コストが嵩む点に注意が必要です。
テレワークの定着により、長野県の賃貸市場には新幹線通勤者という新たな需要層が加わっています。
軽井沢町は東京まで新幹線で約60分という利便性から、リモートワーク拠点として急速に発展しています。従来のリゾート・別荘地から、通年居住の生活拠点へと性格が変化しつつあります。賃貸市場では、家具付き・WiFi完備のワークスペース対応物件の需要が高まっています。家賃水準は県内で最も高く、東京近郊と遜色ない水準です。
長野市も新幹線で東京まで約79分であり、リモートワーク拠点としてのポテンシャルを持っています。長野駅周辺のマンスリー物件は、二拠点居住者の需要を取り込んでいます。
上田市は軽井沢と長野市の中間に位置し、新幹線で東京まで約90分のアクセスがあります。軽井沢より物件価格が安く、利回りとアクセスのバランスが取れた投資先です。
松本市は松本城・上高地へのゲートウェイとして知られる城下町であり、独自の文化的魅力を持つ都市です。信州大学の主要キャンパスが立地し、学生需要が賃貸市場の安定基盤を形成しています。
松本駅周辺は商業施設・飲食店が充実しており、単身者・若年層の生活利便性は高水準です。セイジ・オザワ松本フェスティバルなどの文化イベントや、草間彌生の美術館など、文化的魅力も移住者を引き付ける要因となっています。
松本市は東京への直通の新幹線がないため、リモートワーク需要の取り込みでは長野市・軽井沢に劣ります。ただし、松本空港の活用やリニア中央新幹線（飯田市経由）の開業後は、アクセス環境の改善が期待されます。
諏訪市・岡谷市・茅野市からなる諏訪エリアは、セイコーエプソンをはじめとする精密機器産業の集積地です。工場労働者・技術者の賃貸需要が産業基盤を支えていますが、人口減少の影響で需要は緩やかに縮小しています。
物件価格の安さから高利回りが狙えますが、産業構造の変化や若年層流出のリスクを考慮した投資判断が必要です。
長野県は標高が高く冬季の寒さが厳しいエリアが多いため、寒冷地特有の管理コストを正確に見積もることが不可欠です。
これらのコストを合算すると、表面利回りから1.5〜3%程度の差引きが目安となります。特に標高の高いエリア（軽井沢・蓼科・白馬等）は差引き幅が大きくなります。
長野市は善光寺門前町として発展した歴史ある都市であり、県庁所在地として行政機関・企業支店が集積しています。
長野駅周辺は北陸新幹線の開業（1997年）以降、都市機能の集積が進みました。ビジネスホテル・商業施設の充実により、転勤族・単身者の賃貸需要が安定しています。長野駅の東口・西口ともに再開発が段階的に進んでおり、エリアの魅力は向上傾向にあります。
**信州大学周辺（若里・三輪エリア）**は学生向け賃貸の中心地です。信州大学は教育学部・工学部が長野キャンパスに立地しており、学生需要は安定しています。ただし、松本キャンパス（文理系学部）との分散があるため、長野キャンパスの学生数に依存する投資は規模が限定的です。
白馬村・蓼科高原などのリゾートエリアでは、スキーシーズンの短期賃貸需要と、近年のインバウンド需要が注目されています。
白馬村は外国人スキーヤー（オーストラリア・アジア）の人気が高く、冬季のマンスリー・ウィークリー賃貸は高い収益性を持つ可能性があります。ただし、通年での安定需要を確保するのは困難であり、季節変動リスクを十分に理解した上で投資判断を行う必要があります。
リゾート物件への投資は、通常の賃貸投資とは収益構造が大きく異なるため、専門的な知識と運営ノウハウが求められます。初めての不動産投資としてはリスクが高く、経験者向けの投資対象です。
投資機会
リスク要因
長野県の移住需要は構造的なトレンドに支えられており、リモートワークの定着とともに中長期的な継続が見込まれます。ただし、企業の出社回帰方針が強まれば、新幹線通勤需要は減退するリスクもあります。
投資判断においては、移住・リモートワーク需要を「追い風」として活用しつつも、学生需要・行政需要など既存の安定需要を基盤とした物件選定を行うことが堅実な戦略です。軽井沢の高単価市場は魅力的ですが、リスクも相応に高いため、経験と資金力に応じた参入を心がけましょう。
長野県の賃貸市場は、移住需要とリモートワーク需要という新しい需要ドライバーにより、従来の地方市場とは異なる成長機会を持っています。特に新幹線沿線の長野市・軽井沢・上田市は、東京圏との二拠点居住の受け皿として注目に値します。
ただし、移住需要は賃貸から購入への移行が多く、入退去コストを織り込んだ収支計画が不可欠です。冬季の管理コストも含めた実質利回りで投資判断を行いましょう。
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