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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報上田市は長野県東部に位置する人口約15万人の都市です。北陸新幹線はくたか号が停車し、東京駅まで約80分でアクセスできます。真田幸村ゆかりの上田城や別所温泉といった観光資源を持ち、信州大学繊維学部のキャンパスがある学術都市でもあります。
| 項目 | 上田市 | 長野市（参考） | |------|--------|-------------| | 人口（2025年） | 約15.2万人 | 約37.0万人 | | 世帯数 | 約6.5万世帯 | 約16.5万世帯 | | 1K賃料相場 | 3.5〜5.0万円 | 4.0〜5.5万円 | | 空室率目安 | 8〜12% | 7〜10% | | 新幹線東京所要時間 | 約80分 | 約85分 | | 主要鉄道 | 北陸新幹線・しなの鉄道・上田電鉄 | 北陸新幹線・しなの鉄道・長野電鉄 |
上田駅は北陸新幹線はくたか号が毎時1本程度停車し、東京駅まで約80分です。あさま号は全列車停車のため、東京方面へのアクセスは良好です。
| 目的地 | はくたか | あさま | 備考 | |--------|---------|-------|------| | 東京 | 約80分 | 約95分 | 定期代約6.8万円/月 | | 大宮 | 約55分 | 約70分 | — | | 長野 | 約12分 | 約15分 | 通勤圏内 | | 軽井沢 | 約12分 | 約15分 | 観光需要あり | | 金沢 | 約100分 | — | はくたかのみ |
東京通勤圏としては所要時間・定期代ともにやや負担が大きいですが、リモートワーク普及により「週2〜3日出社」の働き方で上田居住を選ぶ移住者が増加傾向にあります。
表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できます
利回りシミュレーターで今すぐ計算してみる信州大学繊維学部は上田市に位置する日本唯一の繊維学部であり、学部生・大学院生合わせて約1,800人が在籍しています。繊維学部は4年間（大学院含め最大6年間）上田キャンパスで学ぶため、学生の定着率が高いのが特徴です。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 学部生 | 約1,400人 | | 大学院生 | 約400人 | | 留学生比率 | 約12% | | 自宅外通学率 | 約80% | | 大学院進学率 | 約55% | | 学生向け1K賃料 | 3.0〜4.0万円 |
| エリア | 1K賃料 | 表面利回り | 物件価格帯 | 空室率 | |--------|--------|----------|-----------|--------| | 常田（大学至近） | 3.0〜3.8万円 | 12〜16% | 120〜250万円 | 6〜9% | | 上田駅周辺 | 3.8〜5.0万円 | 9〜12% | 250〜450万円 | 7〜11% | | 城南エリア | 3.2〜4.2万円 | 10〜14% | 150〜320万円 | 8〜12% | | 神科エリア | 2.8〜3.5万円 | 12〜17% | 100〜220万円 | 10〜15% |
大学院進学率が高いため、1人の学生が4〜6年間入居する可能性があり、回転コストが低く抑えられます。
毎月の収支とキャッシュフローをシミュレーションできます
キャッシュフロー計算で今すぐ計算してみる上田城は真田幸村（信繁）の父・真田昌幸が築いた城として人気が高く、NHK大河ドラマ「真田丸」（2016年）の放送後に観光客が急増しました。現在も年間約80万人が上田城跡公園を訪れています。
| 項目 | 数値 | |------|------| | 年間観光客数 | 約350万人 | | 上田城跡公園来場者 | 約80万人 | | 別所温泉宿泊者 | 約15万人泊 | | 上田城千本桜まつり | 約20万人 | | インバウンド宿泊者 | 約3万人泊 |
観光資源としてのポテンシャルは民泊投資の検討材料になりますが、高山や軽井沢と比較すると宿泊需要は限定的です。通常の賃貸投資を主軸としつつ、観光需要は付加価値として捉えるのが現実的です。
別所温泉は「信州の鎌倉」と称される歴史ある温泉街で、上田電鉄別所線で上田駅から約30分です。温泉旅館の事業承継案件や空き家のリノベーション投資が散見されます。
| 項目 | 数値・特徴 | |------|----------| | 温泉旅館数 | 約20軒 | | 平均宿泊単価 | 12,000〜20,000円 | | 年間稼働率 | 45〜60% | | 空き旅館の取得費 | 500〜2,000万円 | | リノベ費用 | 1,000〜3,000万円 | | 季節変動 | 大きい（冬季閑散） |
温泉旅館投資は初期投資が大きく運営の専門性が求められるため、不動産投資初心者にはリスクが高い選択肢です。
| 比較項目 | 上田市 | 長野市 | |---------|--------|--------| | 人口規模 | 約15万人 | 約37万人 | | 人口増減率 | ▲0.7%/年 | ▲0.4%/年 | | 1K利回り目安 | 10〜15% | 8〜12% | | 物件価格 | 安い | やや高い | | 大学の学生数 | 約1,800人 | 約8,000人 | | 商業集積度 | 低い | 高い | | 投資の特徴 | 高利回り・ニッチ | 安定・需要層が厚い |
上田市は長野市より物件価格が安く高利回りを狙えますが、人口規模と商業集積度で劣ります。出口戦略（売却時の流動性）を考慮すると、長野市の方が安全性は高いです。
上田市での不動産投資は、信州大学繊維学部周辺の学生向け物件が最も堅実な選択肢です。物件価格が安く高利回りが狙える一方、人口減少と出口戦略のリスクには十分注意が必要です。北陸新幹線のアクセスを活かしたリモートワーク移住者向けのファミリー物件も今後の成長市場として注目に値します。
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