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不動産投資・収益物件情報不動産投資・収益物件情報町田市は東京都南西部に位置し、人口約43万人を擁する多摩地域有数の都市です。小田急線とJR横浜線の2路線が交差する町田駅は1日約30万人が利用するターミナル駅であり、新宿まで小田急線急行で約35分、横浜まで JR横浜線で約30分と、都心・横浜の両方にアクセスできる交通利便性が強みです。
町田市およびその周辺には複数の大学キャンパスが集まっており、学生向け賃貸の需要が安定しています。
| 大学名 | キャンパス所在地 | 学生数（概算） | |--------|----------------|--------------| | 桜美林大学 | 町田市常盤町 | 約10,000人 | | 玉川大学 | 町田市玉川学園 | 約8,000人 | | 和光大学 | 町田市金井ヶ丘 | 約3,500人 | | 国士舘大学（町田） | 町田市広袴 | 約4,000人 | | 昭和薬科大学 | 町田市東玉川学園 | 約1,500人 |
学生需要は毎年2〜3月に入退去のサイクルが発生し、繁忙期に適切な募集を行えば比較的短期間で入居が決まりやすい特徴があります。学生向け物件はワンルーム・1Kで家賃4.5〜6.5万円が相場であり、物件価格が抑えられるため表面利回り7〜9%を確保しやすい傾向にあります。
学生は家賃の安さに加え、大学までの距離とバスの利便性を重視します。駅徒歩圏内でなくても、大学への通学バスルート上の物件であれば需要を取り込めます。また、インターネット無料は学生物件ではほぼ必須の設備となっています。具体的な設備投資の考え方はインターネット無料化戦略を参考にしてください。
小田急線・JR横浜線が交差するターミナル駅周辺は、商業施設が充実し賃貸需要が最も旺盛なエリアです。単身者向けワンルーム・1Kは家賃6〜8万円が相場で、空室率は低い傾向にあります。ただし物件価格が高めのため、表面利回りは5〜7%にとどまるケースが多くなります。
小田急線鶴川駅周辺は、和光大学や国士舘大学に近い閑静な住宅地です。ファミリー層にも人気があり、2LDK以上の物件需要も安定しています。物件価格が町田駅周辺より手頃で、表面利回り7〜9%が見込めるエリアです。
玉川大学に近い玉川学園エリアと、JR横浜線成瀬駅周辺は、学生とファミリー層が混在するエリアです。成瀬駅は横浜へのアクセスが良く、横浜方面に通勤する単身者の需要もあります。表面利回り6〜8%が目安です。
東急田園都市線の南町田グランベリーパーク駅は、2019年の駅名変更と大型商業施設のリニューアルで注目度が上昇しました。渋谷方面へのアクセスが良く、ファミリー層の転入が増加しています。今後の資産価値上昇を見据えた投資先として検討の余地があります。
町田市は神奈川県相模原市と隣接しており、投資先としてしばしば比較されます。
| 項目 | 町田市 | 相模原市（中央区） | |------|-------|-----------------| | 人口 | 約43万人 | 約72万人（市全体） | | ワンルーム家賃相場 | 5.5〜7.5万円 | 4.5〜6.5万円 | | ワンルーム表面利回り | 6〜8% | 7〜10% | | 一棟アパート利回り | 7〜10% | 8〜11% | | 空室率 | 4〜6% | 5〜8% | | 都心アクセス | 新宿35分（小田急） | 新宿45分（京王・JR） | | 資産流動性 | やや高い | 普通 |
相模原市は物件価格が安く高利回りを狙えますが、空室率が町田市より高い傾向にあります。町田市は「東京都」というブランド力と交通利便性の面で優位性があり、空室リスクを抑えた安定運用に適しています。
町田市は賃貸物件の供給量が多いエリアです。特に町田駅周辺はワンルームの競合が激しいため、築古物件は設備のリフォームや差別化戦略が必要になります。空室対策の基本は空室対策の実践テクニックを参照してください。
町田市は多摩丘陵に位置するため、駅からの距離だけでなく坂道の有無が入居率に影響します。現地確認の際は実際に歩いてみることが重要です。
駅から離れたバス便エリアの物件は価格が安く利回りが魅力的に見えますが、将来的な入居付けの難易度が高まるリスクがあります。出口戦略を考慮し、駅徒歩15分以内を目安にすることをおすすめします。
| エリア | ワンルーム利回り | 一棟アパート利回り | 主な需要層 | |--------|----------------|-----------------|----------| | 町田駅周辺 | 5〜7% | 6〜8% | 単身社会人・学生 | | 鶴川 | 7〜9% | 8〜10% | 学生・ファミリー | | 玉川学園・成瀬 | 6〜8% | 7〜9% | 学生・単身社会人 | | 南町田 | 6〜7% | 7〜9% | ファミリー |
町田市は複数大学の学生需要と2路線ターミナルの交通利便性を兼ね備えた、安定した不動産投資先です。東京都内でありながら物件価格が抑えられるため、23区と比較して高い利回りを狙えます。学生需要を取り込む場合は大学キャンパスへのアクセスを重視し、社会人需要を狙う場合は駅徒歩圏内の物件を中心に検討しましょう。
投資判断の際は利回りシミュレーターで実質利回りを確認し、キャッシュフローシミュレーターで長期収支を試算することをおすすめします。
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