山科区（京都市）の不動産投資環境

京都市中心部からやや外れた立地のため需要の見極めが重要 また、山間部に近いエリアは冬季の寒さが厳しく物件の断熱性能が入居率に影響

京都市の東端に位置し、JR琵琶湖線・地下鉄東西線・京阪京津線が利用可能。京都市内で最も物件価格が手頃で高利回りが狙える。大阪・滋賀方面への通勤にも対応。表面利回り8〜11%。

投資タイプ

一棟アパート向き（高利回り狙い）

入居者層

単身社会人・ファミリー・滋賀大阪通勤者。手頃な家賃で長期入居の傾向

アクセス

○

良い

将来性

△

やや課題あり

投資マーケットデータ

想定表面利回り

7〜10%

物件価格帯

500万〜1,500万円

想定家賃帯

4万〜6.5万円

※ 上記は一般的な目安であり、物件の条件・築年数・管理状態等により大きく異なります

JR琵琶湖線（山科駅）、地下鉄東西線（山科駅・東野駅・椥辻駅）、京阪京津線（京阪山科駅）

単身社会人ファミリー滋賀・大阪通勤者

規模拡大を目指す投資家

一棟投資はスケールメリットが大きく、キャッシュフローの最大化が狙えます。

長期入居を重視する投資家

ファミリー層は平均入居期間が長く、入退去コストを抑えた安定運用が可能です。

山科区は単身社会人・ファミリー・滋賀大阪通勤者。手頃な家賃で長期入居の傾向をメインターゲットとした一棟アパート向き（高利回り狙い）に適したエリアです。交通アクセス○・将来性△の評価で、単身社会人・ファミリー・滋賀・大阪通勤者からの賃貸需要が見込めます。

想定利回り7〜10%、物件価格帯500万〜1,500万円が目安となり、利回り重視の投資に適したエリアです。

単身社会人ファミリー滋賀・大阪通勤者一棟アパート向き（高利回り狙い）

エリア	アクセス	将来性	利回り目安	投資タイプ	入居者層
四条・烏丸	◎	○	4〜7%	区分マンション向き（1K〜1LDK中心）	単身社会人・転勤者・大阪通勤者。法人契約比率が高く家賃水準も安定
左京区	○	○	5〜8%	一棟アパート向き（学生向け1K・1R中心）	大学生・大学院生・研究者・留学生。毎年の入退去はあるが需要母数が大きい
伏見区	○	○	6〜9%	一棟アパート・区分どちらも（ファミリー向け推奨）	ファミリー・大阪通勤者・京都市内勤務者。2路線利用の利便性で幅広い層に訴求
山科区	○	△	7〜10%	一棟アパート向き（高利回り狙い）	単身社会人・ファミリー・滋賀大阪通勤者。手頃な家賃で長期入居の傾向
東山区	○	○	5〜8%	区分マンション・町家リノベ向き（希少性重視）	観光関連事業者・単身社会人・外国人居住者。特殊なニーズが多くターゲット設定が重要